Вы решили реконструировать свою квартиру: занять подвал многоэтажки под погреб или надстроить себе мансарду, если живете на последнем этаже многоквартирного дома. Нужно ли спрашивать согласие соседей на такие действия? В какой форме это одобрение должно быть выражено? На примере конкретного спора Верховный суд разъяснил, по какой процедуре правильно проводить реконструкцию жилья.
Любое изменение площади жилья, которое сопровождается использованием общего имущества многоквартирного дома, должно быть согласовано на общем собрании собственников этой недвижимости, разъясняет Михаил Кюрджев, партнер АБ "А2.Адвокаты". Одобрение надо получать на присоединение к своей квартире чердачных и подвальных помещений, технических этажей, а также на оборудование мансард, добавляет юрист.
Мансарда без одобрения соседей
Однако жительница Краснодара Анна Ромашова*, живущая на последнем этаже многоэтажного дома, этого не учла. Она решила расширить свою квартиру и надстроила себе мансарду, где сделала отдельную комнату с санузлом. В результате таких работ площадь квартиры увеличилась с 59,6 кв. м до 84,7 кв.м. Чтобы узаконить эту перепланировку Ромашова обратилась в Межведомственную комиссию администрации Краснодара. Но городские чиновники отказали собственнице, которая просила сохранить жилье в измененном виде. Комиссия пояснила, что в квартире произошла полноценная реконструкция, которую надо согласовывать в местном департаменте архитектуры и градостроения.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Перед тем, как пойти в другое ведомство, Ромашова инициировала в своем доме общедомовое собрание, на котором главным вопросом повестки стало одобрить строительство мансарды постфактум или нет. Все 11 участников встречи (70% от всех собственников квартир в доме) проголосовали «за» перепланировку, которую сделала их соседка.
Заручившись такой поддержкой, Ромашова отправилась оформлять реконструкцию в департамент архитектуры и градостроения. Но и там отказались выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию перестроенной квартиры. В ведомстве пояснили, что реконструкция выполнена без разрешительной документации и теперь жилье Ромашовой считается самовольной постройкой, право собственности на которую надо признавать в судебном порядке.
Суды узаконили реконструкцию
Тогда собственник квартиры обратилась с соответствующим иском в Прикубанский районный суд Краснодара. Она дополнительно представила суду экспертное заключение ООО НИИ «СтройТехЭкспертиза», в котором прописано, что надстроенная мансарда соответствует строительным нормам и требованиям пожарной безопасности.
Первая инстанция удовлетворила просьбу заявителя и признала за Ромашовой право собственности на реконструированную квартиру. Суд отметил, что истец получила 100%-ное согласие участников общедомового собрания на перепланировку своей квартиры. Кроме того, Прикубанский районный суд Краснодара сослался на экспертное заключение, в котором проведенные строительные работы оцениваются как соответствующие всем техническим и пожарным регламентам. Апелляция оставила такое решение без изменений.
ВС: Надо узнать мнение всех жильцов дома
Однако Верховный суд пришел к иным выводам. ВС подчеркнул, что в спорном случае Ромашовой нужно было получить согласие на реконструкцию от всех собственников квартир в ее доме. Исходя из положений жилищного законодательства, такое единогласное одобрение требуется для любой перепланировки, при которой владелец квартиры присоединяет к своему жилью часть общего имущества многоэтажки, пояснил ВС (дело № 18-КГ17-240).
Судьи ВС отметили, что нижестоящие инстанции не приняли во внимание, что на общем собрании дома истца надстройку мансарды поддержали собственники только 11 квартир. А владельцы еще 5 помещений не пришли на эту встречу и свое мнение о реконструкции никак не выразили. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС под председательством Александра Кликушина отменила акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Эксперты "Право.ru": "ВС подтвердил сложившуюся практику"
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", удивляется решению нижестоящих инстанций в этой ситуации: «Практика разрешения споров по надстройке мансард в жилых домах сформирована Верховным судом еще в 2009–2011 годах». Партнер из «Содружества земельных юристов» Юлия Бузанова, соглашаясь с коллегой, отмечает, что решение ВС ставит точку в вопросе: «Могут ли собственники не последних этажей высказывать свое мнение при определении помещений, которые не являются смежными с их квартирами (например, мансард и подвалов)?» Следуя букве закона, напрашивается единственно верный ответ: все, что отнесено к общему имуществу, принадлежит всем жителям многоэтажки, уточняет эксперт.
Вместе с тем, если речь идет об обычной перепланировке в квартире, то по общему правилу не требуется получать согласия от своих соседей, говорит Александра Воскресенская из КА "Юков и партнеры". Однако не каждый гражданин сможет определить, какие ремонтные работы считаются обычном переустройством квартиры, а какие – целой реконструкцией. Эксперт объясняет, что согласие всех собственников квартир в доме потребуется, если владелец жилья планирует демонтировать самонесущие перегородки или менять центральные стояки канализации горячего и холодного водоснабжения. Слова юриста подтверждает и Приморский краевой суд в своем решении по делу № 33-7328/2017.
* имена и фамилии участников процесса изменены редакцией
