Участок под автостоянкой при государственной кадастровой оценке расценили как землю для «для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Арендатор парковки не согласился с таким решением и стал уверять, что недвижимость надо отнести к другой категории с более низкой кадастровой стоимостью. Верховный суд объяснил, на что нужно ориентироваться нижестоящим инстанциям в таких спорах.
При государственной кадастровой оценке участка часто неправильно определяют его «вид разрешенного использования», рассказывает управляющий партнер “Содружества земельных юристов” Денис Литвинов. И результатом подобной ошибки является многократная переплата арендной платы или налога за эту землю. Так и произошло в одном из дел, которое дошло до ВС.
«Пятый элемент» арендовал у города участок под размещение платной парковки. Размер арендной платы определялся в процентном отношении от кадастровой стоимости этой земли. В ходе государственной кадастровой оценки посчитали, что цена участка составляет 3 млн руб. Такой расчет специалисты сделали, потому что отнесли территорию стоянки к виду земли «для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (5-я категория – см. левый столбец таблицы).
Оценка верная
Однако компания не согласилась с такой оценкой и оспорила ее в суд. «Пятый элемент» уверял, что кадастровую стоимость этого участка надо рассчитывать исходя из другого вида земли – «для гаражей и автостоянок» (3-я категория – см. левый столбец таблицы). Фирма указывала на то, что даже по кадастровому паспорту эта недвижимость считается участком «под стоянку автотранспорта». Исходя из подобной классификации, цена земли вместо 3 млн руб. должна равняться 740 600 руб. Соответственно, такой расчет уменьшит для истца арендную плату за территорию.
Первая инстанция отказала заявителю. Ульяновский областной суд сослался на то, что участок компания приспособила под предпринимательскую деятельность – устроила платную парковку. И спорную оценку земле дали с учетом ее фактического использования, подчеркнул судья Олег Нефедов (дело № 3а-16/2016 ~ М-18/2016). Апелляция и кассация оставили такое решение без изменений.
ВС посоветовал смотреть в паспорт
Тогда «Пятый элемент» обратился с жалобой в Верховный суд. ВС признал, что в спорном случае имеет место кадастровая ошибка (дело № 80-КГ17-3). Из названия 3-й категории (см. левый столбец таблицы) не следует, что к такому виду земли относятся лишь участки, которые предназначены для размещения некоммерческих автостоянок, указали судьи ВС.
Судебная коллегия по административным делам ВС дополнительно отметила, что сам кадастровый паспорт недвижимости подтверждает – участок относится к земле «под стоянку автотранспорта» и фактически используется именно для этого. «Тройка» судей под председательством Валентина Александрова постановила отменить акты нижестоящих инстанций и обязать Росреестр исправить категорию участка под парковкой на «земли для гаражей и автостоянок».
Эксперты "Право.ru": "Надо менять систему исправления таких ошибок"
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", объясняет, что в спорной ситуации оценщики рассчитали кадастровую стоимость не для текущего использования земли, а для наиболее эффективного: «Но в рассматриваемом случае это неверно». ВС подтвердил, что нельзя произвольно определять такую цену участка, опираясь на его «предполагаемое фактическое использование», добавляет партнер ЮБ «Аронов и Партнеры» Антон Емелин.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Литвинов полагает, если автостоянка имеет для компании самостоятельную предпринимательскую ценность, то землю под ней надо относить к 5-й категории, как это и сделали изначально нижестоящие суды. Но Алмаз Кучембаев, руководитель юрагентства "Кучембаев и партнеры", который представлял интересы истца в этом споре, рассуждает, что несправедливо просто из-за платности пользования стоянкой повышать налоговое бремя такого объекта: «По такой логике надо кадастровую стоимость всех сдаваемых в аренду квартир рассчитывать как для гостиниц».
Однако единичные судебные решения, которые устраняют одну из множества других подобных ошибок, – это изначально неверный путь, уверен партнер юрфирмы ART DE LEX Евгений Арбузов. По его словам, законодатель и правоприменитель на сегодняшний день не готовы бороться с очевидными издержками «реестровой» системы: «До сих пор не разработаны реально функционирующие внесудебные механизмы устранения кадастровых ошибок». Юрист считает странным, что судам приходится разрешать такие специфические вопросы. Ведь из-за сложности и неясности критериев для разрешения этих противоречий суды зачастую не готовы поставить под сомнение недостоверные сведения, объясняет Арбузов.
В любом случае, это дело является примером низкого уровня толкования правовых норм в нижестоящих судах, констатирует юрист ЮБ «Аронов и Партнеры», Михаил Трофимов: «Нежелание копнуть глубже буквы закона приводит к ситуации, когда ВС вынужден призывать суды отходить от формалистского подхода».
