ООО "АРЗ-3" несколько лет не желало платить ни арендную плату, ни земельный налог за участок на Пресне, ссылаясь на то, что ранее арендованную землю оно уже выкупило, но договор купли-продажи еще не зарегистрирован. ВАС с такими аргументами не согласился и взыскал с фирмы 17 млн руб.
До 2008 года между "АРЗ-3" и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы на участок площадью 19078 кв м был заключен договор аренды, а в 2008 году они заключили договор его купли-продажи. Государственную регистрацию договор не прошел, так как стоимость покупки не выплачена до сих пор. Это и послужило отправной точкой для конфликта в суде (дело А40-70298/2010).
Суды по этому поводу высказали две принципиально разные точки зрения. Арбитражный суд г. Москвы взыскал 17 млн руб. арендной платы в пользу Департамента, поскольку посчитал, что арендные отношения не прекращены (договор аренды сроком на 15 лет заключался в 1995 году). По-другому посчитали 9 арбитражный апелляционный суд и ФАС МО — с момента заключения договора купли-продажи изменилось основание владения участком. Соответственно, аренда прекращена.
Позиция Департамента (его представляла Ольга Маркина, начальник юридического отдела Управления регулирования землепользования в ЦАО) основывалась на постановлении Пленума ВАС №10/22, из п. 60 которого следует, что единственным доказательством права собственности может служить только государственная регистрация ДКП. А п.1 ст. 388 НК РФ гласит, что налогоплательщиками земельного налога могут быть только собственники участка. В то же время, ст. 65 ЗК РФ регламентирует платное землепользование (земельный налог либо арендная плата) — а это значит, что "АРЗ-3" все время должно было платить в бюджет именно арендную плату.
"Прекращение арендного права на участок прекращается автоматически после регистрации права собственности <…>. Соответственно, если по договору купли-продажи не уплачена в полном объеме цена, право собственности не может быть зарегистрировано", — добавила начальница юридического управления.
Ей возражал представитель "АРЗ-3" Василий Мацуков, по мнению которого, если вещь уже находится у покупателя на момент заключения договора купли-продажи, то она считается переданной, в связи с чем обязательство по выплате арендной платы прекращается. "По договору купли-продажи передается больший объем прав, соответственно, он поглощает договор аренды", — так он сформулировал свою позицию.
То, что "АРЗ-3" так и не выплатило полностью стоимость участка, Мацуков объяснил тем, что, якобы, Департамент два года избегал заключать договор купли-продажи, "дожидаясь повышения его стоимости", и "продал участок в несколько раз дороже".
Норму платности землепользования ответчик трактовал по-своему: покупатель уплачивает налог только с момента регистрации договора купли-продажи, а арендная плата вносится только до момента заключения этого договора.
Однако, по всей видимости, эти доводы Президиум ВАС не впечатлили. Постановления апелляции и кассации он отменил, а решение АСГМ о взыскании 17 млн руб. оставил в силе.
"Аналогичные ситуации, несомненно, встречаются. Однако окружные суды до сих пор трактовали их по-разному, — говорит управляющий партнер ЮК DE FENDO Елена Матерухина. — Я думаю, что данное постановление впоследствии найдет отражение в обобщающем документе Президиума ВАС РФ по вопросу арендных отношений. И в целом позиция ВАС знаковая".
