Надежда Кузнецова* решила купить квартиру. Она заключила договор с ООО "ПартнерИнвест". Недвижимость обошлась покупательнице в 1,7 млн руб., но ей не пришлось платить всю цену: согласно закону о ветеранах (а на Кузнецову распространялись ветеранские льготы), она имела право на получение единовременной выплаты, в данном случае – на 1,4 млн руб. То, что для оплаты будут использоваться средства из федерального бюджета, было оговорено в договоре.
Кузнецова перечислила на счет продавца собственные 309 000 руб. Остальное переводило на счет областное Министерство по делам семьи, демографической и социальной политики. Сделать это оно должно было не позже чем через 7 месяцев с момента получения договора, на основании которого право собственности на квартиру регистрировалось за покупательницей.
Право собственности было зарегистрировано за Кузнецовой, она представила договор в министерство. Однако деньги на счет продавца не поступили. Тогда общество "ПартнерИнвест" направило покупательнице требование оплатить квартиру, а не получив желаемого результата, направило иск в суд. Ответчиком по иску была Кузнецова. В нем компания требовала расторгнуть договор купли-продажи, аннулировать право собственности на квартиру, вернуть ответчице деньги (за исключением суммы судрасходов).
Суды двух инстанций нашли это требование справедливым, хотя ответчица возражала: она не должна была платить деньги лично, свои обязанности по договору исполнила и вовремя предъявила к оплате свидетельство о праве на ЕДВ. Суды тем не менее исходили из того, что раз "ПартнерИнвест" лишен возможности получить деньги по договору с использованием ЕДВ, то Кузнецова существенно нарушила договор и он должен быть расторгнут.
Верховный суд посмотрел на вопрос иначе (дело № 85-КГ18-5). Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова, изучив обстоятельства дела, пришла к выводу, что Кузнецова действительно исполнила свои обязанности по договору в полном объеме, однако суд никак не оценил это обстоятельство. При этом никаких указаний на то, что недостающую сумму покупательница должна оплатить лично, в судебных актах нет. Продавец недополучил деньги из-за действий министерства, указал ВС, и истец в договоре согласился, что обязательство будет исполнено третьим лицом, значит, требовать возлагать ответственность на Кузнецову нет оснований, сделали вывод члены коллегии.
По словам Максима Петрова, советника БПП "Фрейтак и сыновья", в данном случае договор мог быть расторгнут если: а) ответчик не внёс взнос в денежной форме, или не предоставил свидетельство на единовременную выплату, или не передал вовремя выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве; б) ответчик своими действиями лишил истца возможности получения оставшейся суммы от госоргана (представил недостоверные сведения, подложные документы и т. п.). Ни первого, ни второго обстоятельства суды не устанавливали – напротив, они прямо говорят, что оплата была произведена, свидетельство и договор с отметкой переданы. Доказательств злоупотреблений со стороны ответчика при получении свидетельства на единовременную выплату суду представлено также не было.
Третье лицо, госорган, нарушил обязательство, и это не может являться основанием расторжения договора и признания недействительным права собственности на льготное жилье. Это хороший прецедент: ведь такая схема злоупотреблений может иметь широкое распространение при выделении жилья социально незащищенным категориям граждан.
ВС отменил апелляционное определение и направил дело дело на новое рассмотрение в апелляцию. Теперь суд рассмотрит дело, учитывая вывод ВС о том, что расторжение договора судом возможно только при существенном нарушении обязательств его стороной.
* – имя и фамилия изменены редакцией.