Основания приобретения права собственности
Граждане и юрлица могут бесплатно приобрести чужое или бесхозяйное имущество в собственность. Для этого нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом как своим в течение пяти лет или недвижимостью – в течение 15 лет. Такой процесс называется приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК).
Добросовестность
Подразумевается, что владелец не знает и не должен был знать, что у него нет оснований для возникновения права собственности (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). «Основная проблема получения вещи по приобретательной давности – нужно многое доказать, в частности подтвердить свою добросовестность. По сути, владелец должен полагать, что является собственником вещи», – объяснил партнер практики по разрешению споров (RUSSIA) LLP Иван Веселов. «Человек не должен знать о неправомерности завладения имуществом. Такое возможно, например, если изначально имущество украли, а затем оно перешло к наследникам, которые не в курсе кражи», – сообщила юрист КА города Москвы Александра Диденко. Партнер Алексей Коневский советует показать, что гражданин осуществлял права и обязанности публично-правового образования (№ 5-КГ17-76). «Доказать добросовестность помогут инвентарные карточки объектов – там указана организация, на балансе которой они находились. План приватизации подтвердит право правопреемника, если имущество не выбывало из владения его предшественника. О добросовестности приобретателя также говорит, что недвижимость не похищалась. Еще можно предъявить документы, подтверждающие расходы на содержание имущества», – рассказал управляющий МАБ Дмитрий Штукатуров.
Судебных решений об отказе в применении приобретательной давности больше, чем о её применении. Для победы нужно доказать много фактов, что на практике сделать сложно.
Открытость
Лицо не должно скрывать владения имуществом (постановление пленума ВС № 10, пленума ВАС № 22). Подтвердить открытое владение помогут:
- договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. «Нередко в процессе признания права собственности на здания по приобретательной давности возникает риск полной потери земельного участка. Еще иногда обнаруживается незаконное пользование и распоряжение землей, что может повлечь штрафы», – заявила адвокат, председатель московской «Коллегии адвокатов Павла Астахова» Виктория Данильченко;
- договор аренды спорного объекта. В этом случае открытость владения можно подтвердить, например, постановлениями и распоряжениями органов местного самоуправления в отношении спорного имущества;
- договоры электроснабжения, газоснабжения, охраны, вывоза мусора, технического обслуживания газового оборудования и прочие доказательства содержания объекта, а также квитанции об оплате всех этих услуг;
- документы о регистрации владельца по месту нахождения спорного имущества (№ А56-16350/2015);
- чеки на ремонт объекта;
- разрешение на реконструкцию объекта;
- акты и уведомления о передаче бесхозного имущества и постановке его на баланс приобретателя (№ 13АП-20619/2015);
- переписка по вопросам владения объектом с органами власти;
- свидетельские показания.
Непрерывность
Нужно, чтобы движимое имущество (например, машина) было у нового владельца постоянно не менее пяти лет, а если это недвижимость – 15 лет (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). Как указывает Верховный суд, передача имущества во временное владение другому лицу не влияет на непрерывность (№ 32-КГ15-16, № 307-ЭС14-329). О непрерывности свидетельствуют:
- договоры аренды и дополнительные соглашения к ним;
- финансовые документы;
- документы, подтверждающие размещение оборудования на объекте;
- квитанции об оплате налога на имущество;
- чеки на ремонт и эксплуатационные расходы.
Все эти документы должны относиться к разным временным периодам (например, с 2013 по 2017 год машина сдавалась в аренду по договору, а в 2018 году она пять раз была в ремонте, о чем есть чеки).
Если объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться, непрерывности не будет (№ А40-115/13).
Владение вещью как своей собственной
Между владельцем и собственником не должно быть договоров аренды, хранения, безвозмездного пользования и других (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Иначе вещь нельзя приобрести в собственность, поскольку владение ею осуществляется не вместо собственника, а наряду с ним – если, конечно, собственник не отказался от своего права на вещь и не утратил к ней интерес (№ 127-КГ14-9).
Владение имуществом как своим собственным подтверждается свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учёта основных средств, декларациями по налогу на имущество, договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта.
Отстоять свои интересы на имущество поможет установленный законодателем 10-летний «объективный» срок исковой давности (п. 2 ст. 169 ГК). Этот срок значительно сложнее признать неистёкшим, что повышает шансы отбиться от иных претендентов на имущество.
Порядок приобретения права собственности
Если пять лет добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом (например, машиной) как своим, право собственности на него возникнет автоматически. В случае с недвижимостью придется обратиться в суд с иском к прежнему собственнику. Если прежний собственник неизвестен, суд проходит в порядке особого производства, а в качестве заинтересованного лица привлекается представитель Росреестра. Решение суда становится основанием для регистрации права собственности (п. 1 ст. 234 ГК).
Доказать момент завладения вещью должен заявитель-давностный приобретатель. Ставить бесхозяйную недвижимость на учет не нужно, дожидаться от суда отказа в признании права муниципальной собственности на недвижимость тоже не обязательно (п. 19 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).
ВС указал: владелец недвижимости всегда знает об отсутствии у него права собственности, поскольку её нужно регистрировать, но это не должно мешать получению права собственности в силу приобретательной давности (п. 20 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010, № 127-КП6-12).
Когда муниципалитет или иные заинтересованные лица заявляют о своих правах на недвижимость до того, как давностный владелец успел оформить это имущество в собственность, суд переходит к исковому производству. В этом случае будет решаться, был ли известен прежний собственник давностному владельцу. Суд учитывает:
- предпринимал ли муниципалитет какие-либо действия до подачи иска;
- осуществлял ли муниципалитет свои права собственника в отношении указанного имущества;
- оспаривал ли законность владения истцом спорным имуществом (№ 5-КГ17-76).
«Лицо, считающее себя собственником недвижимости в силу приобретательной давности, должно доказать, что органы местного самоуправления точно знали о его выбытии», – отметила партнёр Елена Степанова. Бездействие публично-правового образования означает, что имущество можно передать заявителю (№ 81-КГ18-15). Если муниципалитет не проявлял интереса к спорному имуществу и не заявлял о своем праве собственности, никаких препятствий для давностного приобретателя возникнуть не должно.
Что можно и что нельзя приобрести
«В земельном законодательстве нет приобретательной давности. Нормы о публичной собственности на землю должны быть известны всем, поэтому лицо, построившее объект на чужой земле, не является добросовестным застройщиком и не может приобрести его в собственность («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом ВС 19.03.2014)», – рассказал руководитель практики по недвижимости и строительству Константин Бойцов. Дело в том, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, является государственной (п. 2 ст. 214 ГК). Участок, от которого отказался собственник, с даты госрегистрации прекращения права собственности становится собственностью публичного образования (п. 1 ст. 16, п. 1.1 ст. 19 ЗК). Однако не стоит забывать про «дачную амнистию» – если у вас есть правоустанавливающий документ на землю, выданный до 30 октября 2001 года, собственность должны зарегистрировать («Совфед продлил «дачную амнистию" до 2020 года»).
На самовольную постройку нельзя получить право собственности по приобретательной давности, если она угрожает жизни и здоровью граждан (ст. 222 ГК, Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 143). Когда угрозы нет и интересы третьих лиц не нарушены, проблем не возникает (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС № 143). Самовольная постройка должна быть расположена на законно занимаемом земельном участке («Обзор законодательства и судебной практики ВС за первый квартал 2003 года») при условии, что её владелец ранее не мог узаконить постройку (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143).