Практика
16 ноября 2018, 7:31

ВС решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде

ВС решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде
Коллегия адвокатов арендовала помещения у городского департамента. Когда арендное соглашение истекло, власти предложили заключить новое, но с повышенными в два раза ставками. Адвокаты отказались, и тогда власти решили через суд выселить несговорчивого арендатора. Нижестоящие инстанции посчитали, что в этой ситуации речь идет о злоупотреблении правом со стороны чиновников.

По закону у арендодателя есть возможность отказаться от договора аренды, который заключен на неопределенный срок, рассказывает Никита Роженцов, старший консультант департамента юрпрактики Alliance Legal CG Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг II группа Уголовное право и процесс III группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции III группа ГЧП/Инфраструктурные проекты IV группа Банкротство Профайл компании Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство Профайл компании : «Поэтому нельзя такую волю арендодателя расценивать как злоупотребление правом». Но на практике подобные ситуации не всегда получается оценить так однозначно.  

Новая ставка для адвокатов

В 2008 году «Краснодарская краевая коллегия адвокатов АП Краснодарского края» арендовала у Департамента муниципальной собственности и городских земель Краснодара несколько помещений под свой офис. Плата за недвижимость составляла 51 409 руб. в месяц. Соглашение было рассчитано на пять лет, и стороны договорились, что арендатор его зарегистрирует, но тот этого так и не сделал.

Когда пятилетний срок аренды недвижимости подошел к концу, местные власти стали предлагать адвокатам заключить новое соглашение с ежемесячной платой 73 060 руб. Коллегия на такие условия не соглашалась и стала вести переговоры с арендодателем, которые затянулись на несколько месяцев, но не помогли сторонам достигнуть компромисса. Более того, в 2014 году адвокаты получили письмо, в котором чиновники потребовали платить за те же помещения 104 800 руб. в месяц, да еще и провести там ремонт. Все это время коллегия продолжала занимать спорные площади и платила арендодателю по первоначальной ставке – 51 409 руб. ежемесячно.

Лишь летом 2015 года департамент направил арендатору письмо с требованием освободить помещения в течение трех месяцев. Коллегия, этого так и не сделала, тогда городские власти обратились в суд. Они потребовали не только выселить адвокатов, но еще и взыскать с них в качестве убытков недоплаченные арендные платежи по новым ставкам – 826 519 руб.

Два круга: три мнения

Спор растянулся на несколько кругов. На первом из них Арбитражный суд Краснодарского края постановил взыскать с адвокатов 719 000 руб. и освободить недвижимость, так как срок арендного соглашения закончился (дело № А32-8/2016). Апелляция пришла к иному выводу: если местные власти сразу после окончания аренды в 2013 году не попросили вернуть помещения, значит, первоначальный арендный договор продлился на неопределенное время. Таким образом, никакие убытки ответчик платить не должен. Окружной суд согласился с таким выводом апелляции, но отменил выводы нижестоящих инстанций по вопросу выселения коллегии и попросил первую инстанцию снова рассмотреть этот спор.

На втором круге первая инстанция вновь постановила выселить адвокатов, сославшись на прекращение арендных отношений у сторон еще в 2013 году. А апелляция и окружной суд отказали чиновникам в иске. Две инстанции указали на то, что в спорной ситуации имеет место злоупотребление правом со стороны департамента. Суды пояснили, что поведение властей направлено не на выселение адвокатов, а на попытку заставить коллегию платить за недвижимость по высоким арендным ставкам.

«Нормальная плата» или право собственника

Дело № А32-8/2016

Истец:Департамент муниципальной собственности и городских земель Краснодара

Ответчик:Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края

Суд:Верховный суд

Суть спора:Когда судебное требование о выселении арендатора можно считать злоупотреблением правом со стороны арендодателя?

Решение:Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию

Чиновники не согласились с такими выводами и оспорили их в Верховном суде. В своей жалобе заявитель пояснял, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом как угодно, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц (ст. 209 ГК). Вот и в спорной ситуации департамент отказался дальше сдавать свои помещения в аренду адвокатам. По мнению властей, первоначальное арендное соглашение нельзя считать продленным на неопределенный срок, так как этот документ не прошел государственную регистрацию. Заявитель не согласен и с тем, что в спорной ситуации речь идет о злоупотреблении правом. Чиновники считают, что подобная квалификация этого случая «ставит арендатора в преимущественное положение по отношению к собственнику имущества» и ограничивает его право распоряжаться своими активами.

На заседании ВС присутствовал лишь представитель ответчика, адвокат Аллий Шумен. Он просил оставить акты апелляции и окружного суда без изменений. По его словам, коллегии просто хочется «платить нормальную арендную плату». Юрист сообщил, что спорные помещения в плохом состоянии и построены еще в 1918 году. Шумен подчеркнул, что деятельность коллегии направлена на юридическую помощь гражданам, а не на извлечение прибыли. А закон об адвокатуре предусматривает, что таким защитникам государство при необходимости выделяет служебные помещения, отметил ответчик.

– Сколько у вашей коллегии еще помещений в этом районе, где расположено спорное здание? – поинтересовалась председательствующая судья Ирина Грачева.

– Кроме этого, ни одного. Мы вообще сидим по четыре человека за одним столом. Так что если нас выселят, мы останемся на улице, – заметил Шумен.

Выслушав все доводы, судьи удалились в совещательную комнату и спустя несколько минут огласили резолютивную часть решения: отменить все акты нижестоящих инстанций по этому делу, а спор направить на новое рассмотрение в АС Краснодарского края. Спор уходит на третий круг.

Эксперты «Право.ru»: «Арендодатель может направить адвокатам новый отказ»

Односторонний отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может квалифицироваться как злоупотребление правом, уверен Мерген Дораев, партнер АБ ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг II группа Рынки капиталов II группа Семейное/Наследственное право IV группа Арбитражное судопроизводство . По его словам, с учетом того что право на такой отказ предоставлено арендодателю законом без обязанности мотивировать принятое решение, арендатору очень сложно доказать факт допущенного злоупотребления.

В рассматриваемом деле истец решил прекратить аренду, чтобы разрешить длительный спор с ответчиком о размере платы за помещения, констатирует юрист. По его словам, «пикантность» ситуации придает тот факт, что арендатором выступает адвокатское образование: «Развивая тезисы нижестоящих инстанций, можно квалифицировать действия департамента как нарушающие конституционные права граждан на бесплатную юридическую помощь».

В совокупности все факты из этой истории дают стойкое ощущение, что отказ истца от договора бессрочной аренды – это санкция за то, что арендатор не принял условия о новой нельготной арендной ставке. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании Региональный рэнкинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании

На месте ВС я бы признал, что в этом деле злоупотребление можно считать доказанным и конкретно это требование о выселении не может быть удовлетворено, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг II группа Коммерческая недвижимость/Строительство II группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании Региональный рэнкинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Корпоративное право/Слияния и поглощения II группа Банкротство II группа Интеллектуальная собственность 4-5 место По количеству юристов Профайл компании . Но это не лишает арендодателя в любое время направить новый отказ от бессрочной аренды, подчеркивает юрист: «Департаменту нужно будет подтвердить, что такой отказ – это не борьба с арендатором, а действия рачительного хозяина по наиболее эффективному использованию своего имущества». 


Наиболее распространенные злоупотребления правом в арендных отношениях.

– Помещение сдали в аренду, а потом потребовали платить за право прохода к зданию либо заезда автомобилей на территорию (если с финансовыми претензиями можно успешно бороться, то борьба за фактический доступ всегда создает проблему).

– Увеличение арендной платы в одностороннем порядке на нерыночную.

– Завышение тарифов на обслуживание и навязывание своих провайдеров услуг.

– Невозвращение арендного депозита.

– Создание препятствий в пользовании помещением.

– Уклонение от приемки объектов от арендатора с начислением платы за весь период такого уклонения.

– Отказ арендодателя принимать свое имущество, если арендатор решил досрочно прекратить аренду.

– Неосвобождение арендатором помещения по истечении срока договора аренды

И в любом случае само по себе право на подобный отказ не стоит считать чем-то необоснованным, говорит Владислав Варшавский, управляющий партнёр ЮК Варшавский и Партнеры Варшавский и партнеры Региональный рейтинг I группа Налоговое право и налоговые споры II группа Трудовое и миграционное право III группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование III группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Федеральный рейтинг I группа Налоговое право и налоговые споры II группа Трудовое и миграционное право III группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование III группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции . По его словам, в таких случаях каждая из сторон может получить как выгоду, так и столкнуться с потерями.