Дать «каникулы» ипотечникам в сложной ситуации
Проблема: о необходимости помочь ипотечникам, которые попали «в трудную жизненную ситуацию», сказал Владимир Путин в послании Федеральному собранию 20 февраля. Он предложил предусмотреть для них отсрочку оплаты основного долга и процентов на определенный срок. В этот период президент предложил не начислять пени и запретить обращать взыскание на залог, если это единственное жилье должника.
Решение: уже 28 февраля ряд депутатов (Вячеслав Володин, Владимир Жириновский и т. д.) и сенаторов внесли в Думу законопроект № 655479-7. Он разрешает заемщику «в трудной жизненной ситуации» требовать «ипотечные каникулы» до шести месяцев, в течение которых по выбору должника приостанавливаются выплаты или уменьшается размер периодических платежей. Обратиться в суд банк тоже не может. По окончании отсрочки клиент должен будет отдать все, что не оплачено, на первоначальных условиях договора, а срок выплаты, соответственно, увеличивается. Воспользоваться этой возможностью можно один раз, если в ипотеку взято единственное жилье.
В законопроекте объясняется, что понимать под «трудной жизненной ситуацией»:
- постановка на учет в органы службы занятости в качестве безработного;
- признание заемщика инвалидом с установлением I или II группы;
- смерть трудоспособного близкого родственника, который содержал нетрудоспособных иждивенцев (например, детей);
- временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев;
- снижение зарплаты заемщика или его супруги (или дохода в случае ИП) более чем на 30% по сравнению с тем, что было в прошлом году.
Кроме того, законопроект отменяет обязательное нотариальное заверение договоров ипотечного кредитования жилья в долевой собственности, чтобы можно было сэкономить на услугах нотариуса.
Мнение юриста: новый механизм можно условно назвать «обязательной реструктуризацией», потому что раньше для нее в любом случае требовалось согласие банка, комментирует ведущий юрист Константин Селезнев. Он поможет защитить права ипотечных заемщиков, считает Селезнев. По его мнению, главный плюс законопроекта – в четком перечне ситуаций, когда банк не может отказать в «ипотечных каникулах».
В законопроекте не предусмотрена обязанность клиента представить документы, которые подтверждают «трудную жизненную ситуацию». Это может обернуться взаимными злоупотреблениями: заемщики будут подавать безосновательные требования, а банки – много раз приостанавливать рассмотрение документов (это право не ограничено).
Кроме того, юрист видит смысл в том, чтобы учесть большие сроки многих договоров ипотеки: «В этом случае можно дополнить норму правом требовать «каникулы» раз в пять или 10 лет». Также Селезнев предлагает предусмотреть право на отсрочку для каждого созаемщика, если кредит выдан нескольким гражданам.
Защитить автовладельцев от незаконной эвакуации
Проблема: те, кто принимает решение об эвакуации, и те, кто ее проводит, часто нарушают права автомобилистов. Машину могут задержать без составления протокола, по устному указанию должностного лица, а документ составляют потом задним числом. Иногда протоколы составляют в отсутствие водителя без понятых и видеозаписи. Такие нарушения можно обжаловать, но на это нужно много времени и денег, говорится в пояснительной записке к законопроекту № 652118-7. И даже если собственник машины добьется решения в свою пользу, это никак не отразится на тех, кто незаконно ее задержал. Отсутствие административной ответственности создает условия для самоуправства и злоупотреблений, полагают депутаты КПРФ.
Решение: они предложили ввести наказание за нарушение порядка задержания транспортного средства. Должностным лицам, которые принимают решение об эвакуации, будет грозить штраф от 30 000 до 50 000, а непосредственным исполнителям – от 5000 до 50 000 руб.
Инициатива позволит штрафовать за наиболее частые нарушения. Это должно сократить число незаконных задержаний машин и защитить права автовладельцев.
Отправить за решетку воров в законе
Проблема: наиболее опасные и тяжкие преступления совершают организованные преступные сообщества. Их организовывают лидеры, которые занимаются разделом сфер влияния и преступных доходов, а также создают связи между разными группировками. Но такие люди часто уходят от уголовной ответственности благодаря своему положению в иерархии, отмечается в пояснительной записке к законопроекту № 645492-7. В законе есть ответственность за организацию преступного сообщества, но только в том случае, если этот человек совершил преступление.
Решение: президентский законопроект предусматривает уголовную ответственность за «высшее положение в преступной иерархии». Сам по себе этот факт, а также создание преступного сообщества, руководство, разработка планов и т. д. будут грозить лишением свободы от 12 до 20 лет со штрафом до 5 млн руб. Участие в собрании лидеров ОПГ в указанных целях – лишением свободы от 12 до 20 лет со штрафом до 1 млн руб.
Мнение юриста: по словам ведущего юриста «Интеллект-С» Анатолия Зазулина, законопроект отражает современную тенденцию к «дефрагментации» уголовно-правовых составов. В то же время эксперт считает «надуманным софизмом» выделение в качестве отдельного состава того факта, что человек занимает высокое место в преступной иерархии. «Очевидно, что его невозможно получить, если не заниматься созданием и руководством ОПГ», – рассуждает Зазулин.
Законопроект предлагает наказывать за высокое место в преступной иерархии. Санкция за одно лишь «голое» обладание каким-либо статусом необычна для теории уголовного права.
Положение «наказание за статус» Зазулин считает необходимым убрать или обосновать практической ценностью. «Сейчас она представляется сомнительной», – говорит юрист.
Защитить дольщиков сегодня
Проблема: застройщик, получив средства дольщиков, часто использует их не на строительство объекта, а «латает дыры» в своем бюджете, говорит управляющий партнер Alt Litigation Андрей Бежан. По его словам, это нарушает требование о целевом использовании средств дольщиков и они могут оспорить незаконную сделку. Но это в теории, а на деле этим правом практически не пользуются, и Бежан сомневается в его эффективности. В то же время своих квартир не могут дождаться более 70 000 дольщиков (данные Минстроя).
Решение: Законодательное собрание Ленобласти предлагает установить штрафы за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства – от 50 000 до 500 000 руб. для должностных лиц и от 200 000 до 1 млн руб. для юридических лиц (законопроект № 642966-7).
Мнение юриста: авторы опоздали с законопроектом, потому что с 1 июля 2019 года для большинства застройщиков станут обязательны счета эскроу, говорит старший юрисконсульт IPT Group Мария Демченко. Исключение – это те, кто начал строительство и продажи до этого дня и соответствует требованиям правительства. Но когда они введут свои дома в эксплуатацию – применять норму будет не к кому, считает Демченко. Это не единственный недостаток проекта, который она выделила.
В законопроекте не учитывается роль банков в денежных операциях. Наступило ли «нецелевое использование» в том случае, если застройщик попытался списать деньги на незаконные цели, а банк выявил нарушения и передал информацию контролирующему органу?
Сократить застройщикам административные расходы
Проблема: президент в 2018 году поставил задачу отказаться от долевого строительства, чтобы риски брали на себя застройщики, а не граждане. Пока законодатель начинает поэтапно вводить альтернативную модель финансирования, существует способ купить квартиру без «долевых» рисков – когда она уже готова. В то же время это заметно дороже, чем жилье в строящемся доме. Одна из статей расходов, которая увеличивает себестоимость квартир, – это их обязательная первичная регистрация за девелопером, говорится в пояснительной записке к законопроекту № 640149-7. Это необходимый этап, после которого девелопер может продавать уже готовое жилье. На регистрацию 1000 квартир нужно 22 млн руб. госпошлин, указывается в пояснительной записке. По подсчетам автора законопроекта, это в семь раз больше аналогичных расходов при долевом строительстве.
Решение: уменьшить «себестоимость» квартир может отказ от их обязательной первичной регистрации, считают авторы законопроекта. Они предлагают разрешить застройщику, который получил разрешение на ввод в эксплуатацию, продавать жилье без его регистрации. При этом проект предусматривает постановку помещений на кадастровый учет, чтобы подтвердить создание объекта.
Комментарий юриста: изменения могут дестабилизировать оборот, потому что создадут неопределенность в самом понимании «права собственности», считает старший юрист Alt Litigation Екатерина Емелина. Она напоминает, что запись в ЕГРН является доказательством существования объекта недвижимости и прав на него.
Чтобы уменьшить расходы застройщиков, логичнее не отменять первичную регистрацию права собственности на объект, а уменьшить госпошлину за такую регистрацию.