ПРАВО.ru
Практика
11 марта 2021, 9:04

Сдать в аренду землю, ограниченную в обороте: позиция ВС

Сдать в аренду землю, ограниченную в обороте: позиция ВС
Собственник нескольких помещений в здании решил арендовать землю под этим зданием. Администрация города ему отказала, сославшись на генплан, согласно которому на этом участке должна быть дорога. Три инстанции признали отказ законным, хотя администрация даже не представила копии карт генплана. В итоге разбираться в деле пришлось Верховному суду.

В Краснодаре у Михаила Ларионова* в собственности было несколько помещений общей площадью 333,6 кв. м. Они располагались на первом этаже здания, участок под которым занимал 8 785 кв. м. Ларионов обратился в краснодарскую администрацию, попросив без торгов заключить на эту землю договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Но администрация ему отказала. Она сослалась на генеральный план города, по которому на этом участке должна быть дорога. Кроме того, осмотр помещений показал, что часть из них используется под склад, тогда как по ЕГРН вид разрешенного использования земли – под молочный комбинат, привела еще один довод администрация.

Ларионов попытался обжаловать это решение в суде. На кадастровой карте нет сведений, что на спорной территории планируется размещение дороги, указал он в своем иске. Мужчина опровергал довод администрации о нецелевом использовании земли, пояснив, что Правила землепользования и застройки на территории Краснодара разрешают использовать этот участок для складских помещений. 

Впрочем, все три инстанции сочли аргументы Ларионова неубедительными. Как указал Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, согласно п. 17 ст. 39.16 ЗК уполномоченный орган может отказать в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если эта земля предназначена для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Это предназначение должно следовать из документов территориального планирования и (или) документации по планировке территории.

Дорога, размещение которой предусмотрено на спорном участке, относится к объектам местного значения. Следовательно, отказ администрации законен, решили суды (дело № 8а-2121/2020). Ларионова такой исход не устроил, и он подал жалобу в Верховный суд.

Позиция Верховного суда

Ст. 39.20 ЗК предусматривает исключительное право собственников зданий, сооружений приобретать государственную или муниципальную землю под ними в собственность или в аренду, напомнила тройка судей под председательством Валентина Александрова. Это исключение из правила, которое нужно учитывать при применении ст. 39.16 ЗК (нормы о запрете). Этого нижестоящие инстанции не приняли во внимание. 

Таким образом, отказ администрации нарушил исключительное право Ларионова на аренду участка под принадлежащей ему недвижимостью. А эта земля необходима для использования помещений. Суды этого не учли, равно как и не обратили внимания, что Ларионов просил предоставить ему участок в аренду, а не в собственность, отметил ВС.

Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов

Земельное законодательство запрещает предоставлять в собственность и аренду земли, изъятые из оборота. А участки, на которых должны построить дороги федерального, регионального или местного значения, относятся к землям, ограниченным в обороте, а не изъятым из него. Такие участки нельзя предоставлять в собственность, но препятствий для их аренды нет, подчеркнули судьи.

Раскритиковала тройка и ссылку нижестоящих инстанций на генеральный план Краснодара. Этот документ носит лишь планируемый характер и сам по себе не может мешать правообладателям участков и объектов капитального строительства пользоваться своими правами. Кроме того, в деле нет доказательств (в том числе, копий карт генплана), которые бы подтверждали, что участок действительно предназначается для размещения дороги, добавил Верховный суд.

Суды ошибочно не оценили довод Ларионова о том, что правила землепользования и застройки на территории Краснодара разрешают использовать участок для складских помещений, привела последний аргумент тройка судей. Она отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (дело № 18-КАД20-26-К4).

Мнение экспертов

В деле Ларионова Верховный суд сопоставлял частный или публичный интерес, замечает Юрий Водопьянов из юрфирмы Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании : с одной стороны – исключительное право собственника сооружений на приобретение участка в аренду, с другой – градостроительные решения.

На первый взгляд может показаться, что ВС в этом споре предоставил повышенную защиту частному интересу, но это не так, замечает эксперт. Все дело в ссылке на отсутствие документов, которые могли бы подтвердить, что участок действительно предназначается для размещения дороги.

Если бы публичный орган более тщательно отнесся к стандартам доказывания, то суд, возможно, принял бы прямо противоположное решение.

Юрий Водопьянов, юрист юрфирмы Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании

С другой стороны, Верховный суд сделал важный вывод, что документы территориального планирования носят лишь предполагаемый характер и сами по себе не могут препятствовать осуществлению прав правообладателей, обращает внимание Александр Петров из юрфирмы ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры)

* Имя и фамилия изменены редакцией.