Договор на доли
В 2016 году «Проперти энд девелопмент» решило купить два машино-места в элитном доме в центре Екатеринбурга «Кандинский хаус». 14 июня компания заключила с застройщиком «Кандинский хаус» договоры, по которым он обязался во втором полугодии 2016-го передать истцу 2/172 доли парковки. Цена каждого договора составила 1,25 млн руб., из которых 300 000 руб. истец оплатил сразу, остальные должен был перевести после уведомления о готовности объекта.
Но дом был введен в эксплуатацию только 1 октября 2018 года, а уведомление о готовности «Проперти энд девелопмент» получило 19 октября, то есть с опозданием почти на два года. Истец написал ответчику претензию. Он предложил зачесть неустойку за задержку сдачи в счет оплаты стоимости машино-мест, а на оставшуюся к уплате сумму, которая в деле не уточняется, предоставить рассрочку на 12 месяцев. Ответчик не отреагировал, а через полтора года, 23 марта 2020-го, направил уведомления с требованием погасить задолженность. Истец 21 мая все оплатил, но места все равно не получил. Новая претензия также осталась без ответа, и истец пошел в Арбитражный суд Свердловской области, требуя отдать машино-места (дело № А60-53400/2020).
В первой инстанции судья пришел к выводу, что исковые требования правомерны, и обязал «Кандинский хаус» передать объекты.
Застройщик обратился в апелляцию. Компания пояснила, что раньше машино-места считались долевой собственностью, а во время строительства, с начала 2017 года, они уже стали считаться отдельными объектами недвижимости согласно ГК. С юридической точки зрения не появилось автостоянки с долями собственности, о которой речь шла в договорах. Следовательно, застройщик не может передать доли, так как де-юре их нет. Поэтому в соответствии со статьей 416 ГК обязательство прекратилось в связи с невозможностью исполнения, настаивал ответчик.
Доли в праве равны объектам
Формализованная позиция ответчика не нашла поддержки в вышестоящих инстанциях. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 29 апреля 2021 года отклонил доводы компании. По мнению судей, в период заключения договоров действовала редакция ГК от 23 мая 2016 года, и предмет договора, то есть доли автостоянки, соответствующие машино-местам, были указаны в соответствии с законодательством. Затем машино-места действительно стали регистрироваться как отдельные объекты. Но застройщик как раз и зарегистрировал 196 мест на стоянке. И среди этих мест есть те, за которые заплатил истец.
Суд подчеркнул: ответчик не высылал истцу никаких уведомлений о том, что нужно поменять договор в соответствии с изменением законодательства, и указал, что поведение ответчика является противоречивым, признав его недобросовестным.
Ссылки на то, что долей парковки формально нет, суд признал необоснованными, поскольку объекты существуют в натуре. Более того, судя по выписке из ЕГРН, они принадлежат ответчику, и на них не зарегистрированы права третьих лиц.
Доводы общества о том, что от него требуют передать самостоятельные объекты недвижимости, которые не являются предметом договоров, судьи также отклонили, поскольку в договорах доля в праве общей собственности соответствует месту на парковке. Суд указал, что в документах четко и ясно сформулирован предмет, указана площадь стоянки, объект уже введен в эксплуатацию, и можно достоверно установить, какие именно места имеются в виду. И эти места действительно существуют и принадлежат застройщику.
Ответчик тогда подал кассационную жалобу. Арбитражный суд Уральского округа оставил без изменений решения нижестоящих инстанций.
Судьи Александр Полуяктов, Сергей Лазарев и Александр Столяров сочли, что кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанций, и оставил их решения без изменения.
Все не так однозначно
По словам юриста Антона Батурина, суды сочли необходимым установить, на что была направлена воля сторон. Здесь – на передачу истцу конкретных машино-мест, а не абстрактных долей в праве собственности.
Суды общей юрисдикции традиционно склонны удовлетворять всевозможные иски дольщиков: о признании права собственности на объект незавершенного строительства, об обязанности передать долю в праве на объект незавершенного строительства и т. п., говорит Батурин.
А вот в практике арбитражных судов более 10 лет доминирует обратная позиция: удовлетворять такие иски недопустимо. Она основана на п. 5 постановления Пленума ВАС 11 июля 2011 года № 54, который назвал регистрацию права собственности продавца на вещь одним из условий для удовлетворения иска с требованием ее передать в натуре. Если право собственности ответчика на паркинг зарегистрировано не было, или он не поставлен на кадастровый учет, то судебные акты по делу вступают в противоречие с устоявшейся практикой арбитражных судов.
В российском праве нет решения, в котором суд бы констатировал, что ответчик обязан в будущем передать истцу недвижимость, которой сейчас у него в наличии нет.
Советник юрфирмы Александр Баёв отметил, что изменения в ГК по поводу статуса машино-места вносились как раз для того, чтобы устранить проблемы, связанные с режимом общей долевой собственности. Что и произошло в этом деле. Суды пришли к выводу о том, что договор предусматривал передачу истцу объекта, по своим характеристикам соответствующего машино-месту, и поэтому объект нужно передать.
Здесь может возникнуть ряд возражений, начиная с применимого к отношениям сторон закона и заканчивая отсутствием кадастрового учета таких объектов. Но определяющим для решения стала суть отношений сторон.
Автовладельцы, у которых есть доли в праве общей долевой собственности на всю парковку, могут выделить ее, определив границы машино-места, и зарегистрировать собственность, отметил Ростислав Агапов, руководитель практики недвижимости и земельных отношений .