По статистике, в России строится все больше коттеджей. Если в 2019 году такие дома составляли 47% от объема всего жилья, которое ввели в эксплуатацию, то за первое полугодие 2021 года — уже до 55%. Популярность подобной недвижимости выросла на фоне коронавирусных ограничений. Как показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, проведенный летом прошлого года, почти 40% россиян в условиях пандемии стали рассматривать индивидуальные дома как более предпочтительные для проживания.
Основные проблемы жильцов
Правда, порой у собственников коттеджей возникают сложности с использованием прилегающей инфраструктуры, которая зачастую остается в собственности застройщика или его управляющей компании, говорит старший юрист Максим Волков. Хотя инвестировали в ее создание собственники домов.
Дело в том, что в современных реалиях застройщик покупает земельный массив, затем «нарезает» его на участки под индивидуальное строительство и распродает. А земли «общего пользования», по факту — улицы коттеджных поселков, остаются в собственности строительной фирмы, которая может ими распоряжаться по своему усмотрению, объясняет руководитель практик из Ксения Ульянова. При таком регулировании от злоупотреблений застройщика никто не застрахован.
Большинство этих проблем можно было бы решить, применив по аналогии ст. 36 ЖК, полагает эксперт. В этой норме указано, что собственникам жилья в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности принадлежит и прилегающая инфраструктура. Но Конституционный суд отметил, что такое положение не применимо к коттеджным поселкам из-за их «пространственной обособленности» (Постановление КС от 10.11.2016 № 23-П).
В 2015 году обсуждаемую проблему пытался решить законодатель. Депутат «Справедливой России» Андрей Туманов внес на рассмотрение Госдумы инициативу, которая предполагала обязательное оформление безвозмездного сервитута (право пользоваться чужим имуществом) на участки общего пользования, находящиеся в частной собственности. Он отмечал в пояснительной записке, что владельцы таких земель «блокируют возможность прохода и проезда жителей до своих домов, ограничивают проезд экстренных государственных, технических и сервисных служб, требуя плату за это». В итоге законопроект отклонили, а законодательный пробел остался до сих пор.
Теоретически, действующее жилищное законодательство позволяет создать ТСЖ собственникам коттеджей, если те расположены на участках с общей границей и инфраструктурой, которая предназначена для обслуживания (ст. 136 ЖК). Но на практике подобные поселки управляются коммерческими организациями, созданными застройщиком к моменту ввода домов в эксплуатацию, делится партнер юрпартнерства Юлия Макаренко. Такая ситуация складывается, по ее словам, из-за двух аспектов:
— правового: «общее» имущество зачастую может принадлежать на праве личной собственности третьему лицу (застройщику), что не позволит создать ТСЖ до момента оспаривания прав этого лица;
— организационного: сложно провести собрание собственников этих домов и собрать необходимый кворум на фоне уже предлагаемого «рабочего» решения от застройщика.
Когда в суде выиграет владелец коттеджа
Компании, обслуживающие коттеджные поселки, зачастую одновременно с поддержкой общих коммуникаций предоставляют местным жителям и коммунальные услуги. Расходы на оплату таких услуг значительно превышают траты владельцев жилья в обычных многоквартирных домах. Минимальные суммы начинаются от 10 000 руб., максимальные могут превышать 150 000 руб., подсчитали весной этого года эксперты РБК. Для сравнения, средняя сумма платежки за все жилищно-коммунальные услуги в Подмосковье составляет примерно 7000–9000 руб.
Более того, множество коттеджных поселков имеют так называемый вступительный взнос, рассказывает партнер АБ Михаил Кюрджев: «Его размер, как правило, довольно высок и ничем не обусловлен. Самый большой, который мне встречался, составлял 600 000 руб.». Если владелец дома отказывается платить эти деньги, то ему начинают чинить препятствия в пользовании своей недвижимостью, объясняет юрист: «Не выдают пропуска для въезда на территорию поселка и придумывают прочие мелкие пакости». Неудивительно, что самыми частыми спорами, вытекающими из злоупотреблений собственников «общей» инфраструктуры, являются дела по взысканию долгов с хозяев коттеджей, отмечает Ульянова.
Так, владелец дома в элитном закрытом поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе Андрей Стебаков* в один момент просто отказался платить управляющей компании ООО «ПЖК Николино» за вывоз мусора, уборку территории и организацию пункта охраны. Ежемесячно он тратил на это 36 000 руб. Владелец коттеджа вычислил, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы. То есть примерно 1600 руб. в месяц — почти в 20 раз меньше, чем он платит фактически. Стебаков указал, что ошибочно перечислил «ПЖК» 126 000 руб., но из этих средств уплатить в счет «коммуналки» надо только 38 000 руб., а остальное — взыскать как излишне уплаченное. Спор с управляющей компании дошел до Верховного суда, который отметил, что для соблюдения баланса интересов сторон в таких разбирательствах нижестоящим инстанциям надо изучить обоснованность и разумность тарифов и установить, какими услугами фактически пользуется житель поселка (дело № 5-КГ20-107-К2). В противоположном случае управляющие компании получают возможности навязывать владельцам домов услуги, которые тем не нужны.
Подобный вывод ВС этим летом уже поддержал Третий кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88-8109/2021). В других похожих случаях суды признают злоупотреблением правом попытки собственников дорог в таких поселках брать плату за проезд по ним с местных жителей (дело № 33-8336/2019) или просто обязывают владельцев этих территорий не препятствовать проезду машин (дело № 33-4123/2012). По такому иску необходимо доказать, что заявителю принадлежит участок в поселке, а ответчик действительно как-то мешает ему, объясняет партнер ЮФ «Кирьяк и партнеры» Семен Кирьяк. Суды удовлетворят подобные требования, если выяснится, что дорога является объектом общего пользования и другого доступа к участкам собственники не имеют (дело № 2-3271/2014).
При этом подавляющая часть жителей коттеджных поселков не предпринимает никаких мер для решения подобных трудностей, обращает внимание Мурат Рахимов из ЮФ . По его словам, владельцы домов уже после подписания договора с управляющей компанией, обслуживающей эту территорию, просто отказываются платить «завышенные» взносы и иные платежи. Такая стратегия приводит лишь к тому, что фирма взыскивает эти деньги в судебном порядке, предупреждает эксперт.
Трудности застройщика
Макаренко предлагает взглянуть на все эти проблемы еще и с точки зрения застройщика. Любой строительной компании важно, чтобы ее проект реализовали в том виде, который она изначально задумала. И дальнейшее управление играет здесь немаловажную роль. Если поселок содержится в хорошем состоянии с отличными дорогами и красивыми газонами, то продажи домов в новых поселках будут расти, подчеркивает юрист. Но сейчас закон не позволяет застройщику закрепить правила и порядок содержания такой инфраструктуры на будущее для собственников домов в императивном порядке. Потому организации приходится выбирать из трех путей:
- Попытаться передать инфраструктуру в муниципалитет. Чаще всего городское поселение, к которому относится такой поселок, будет сопротивляться этому решению, поясняет Макаренко. У властей не будет денег обслуживать подобные коммуникации, если это «элитный» поселок с высокими стандартами.
- При продаже домов оформлять «инфраструктуру» в долевую собственность жильцов. При таком способе нет понимания, как будут управлять инфраструктурой в будущем, и это создает опасные моменты, говорит эксперт. Речь идет про возможность «продажи» или «дарения» доли в «инфраструктуре» без продажи самого дома.
- Оставлять инфраструктуру в личной собственности застройщика с дальнейшей реализацией управления. Это основной механизм, которым пользуются компании.
Если выбирается третий вариант, то управляющей компании приходится взыскивать свои расходы только как неосновательное обогащение. Фирме нужно доказать факты таких трат и оказание именно этих услуг должнику, рассказывает юрист. По мнению Макаренко, разумнее будет закрепить, что правила об общем имуществе здания применяются и к таким же активам собственников коттеджных поселков.
Когда дом покупается в поселке, где уже есть ТСЖ, то надо ознакомиться с его уставом и решениями общих собраний. Это поможет понять порядок определения и размеры тарифов со взносами, заранее оценить их обоснованность, объясняет Волков.
"Если же на территории коттеджного поселка действует лишь управляющая компания застройщика, я бы посоветовал создать ТСЖ. В таком случае у собственников домов появляется больше контроля над вопросами обслуживания общей инфраструктуры".
Чтобы защитить интересы владельцев домов, необходимо заключить договор с управляющей компанией, где будут конкретно указаны услуги, за которые собственник обязан платить.
Важно выяснить, что относится к территории поселка и кому принадлежат участки с инженерными коммуникациями для обслуживания всех домов, добавляет Рахимов. По мнению Кюрджева, не будет лишним поговорить с потенциальными соседями и промониторить судебные картотеки на предмет споров управляющей компании с жильцами и снабжающими организациями. При этом Ирина Пикулева, старший юрист ЮФ , рекомендует в отношениях с УК жилых комплексов руководствоваться принципом «надеяться на лучшее, готовиться к худшему».
— заказать выписки из ЕГРН в отношении территории инфраструктуры, относящейся к объектам общего пользования, чтобы установить ее собственника;
— запросить у уполномоченного органа генплан территории, правила землепользования и застройки, проекты планировки;
— установить факт доступа к участкам по дорогам общего пользования и найти возможную альтернативу;
— запросить и исследовать имеющиеся договоры и квитанции об оплате эксплуатационных услуг;
— установить, как и кем осуществляется предоставление услуг по содержанию территории общего пользования;
— прописывать в самом договоре в гарантиях и заверениях наличие доступа к участку по дорогам общего пользования.
Источник: партнер АБ Дмитрий Некрестьянов
* Имя и фамилия участника спора измены редакцией.