Как ковид, но не совсем
В начале 2020 года рынок коммерческой аренды столкнулся с серьезным потрясением — антиковидными ограничениями. Спустя два года история повторилась, но с гораздо большим размахом. Из-за спецоперации из России начали массово уходить иностранные компании и уезжать люди. А в сентябре, после объявления мобилизации, отток рабочей силы только усилился. Статистика подтвердит это только в начале следующего года, но тенденция была заметна уже по итогам первого полугодия: согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank Russia, с начала года до конца июня показатель свободных площадей, снижавшийся по мере преодоления связанных с коронавирусом трудностей, снова значительно вырос.
Опрошенные Право.ru эксперты отмечают как сходства текущей ситуации с коронакризисной, так и различия между ними. «Ситуация похожа на пандемию своей внезапностью: никто не ожидал начала боевых действий и такого масштаба их последствий», — отмечает партнер практики недвижимости и строительства Юрий Чернобривцев. По этой причине в договоры не включались какие-то особые условия, которые бы прямо давали арендатору право на досрочное расторжение или изменение договора в случае начала военных действий, мобилизации или объявления военного положения.
Но при всех оговорках и сложностях пандемию было проще использовать в переговорах о расторжении или изменении условий договора: можно было сослаться на форс-мажор или существенное изменение обстоятельств и невозможность исполнения. Все потому, что эпидемия COVID-19 носила временный характер, подчеркивает партнер Никита Бутенко, и было понятно, что она рано или поздно закончится. В текущей ситуации арендаторам сложнее найти основания, чтобы начать диалог о расторжении соглашения или изменении условий, уверен эксперт. Ведь даже окончание военных действий не гарантирует, что все станет как прежде.
Болит или не болит
Запросы арендаторов о пересмотрах договоров аренды появились сразу после 24 февраля 2022 года — об этом говорит Чернобривцев. По его словам, объявление мобилизации и военного положения оказалось скорее на волне уже сложившегося тренда, поэтому не привело к существенному всплеску числа расторжений или изменений документов. Такую тенденцию подтверждает и управляющий партнер Денис Литвинов. Он предполагает, что прошло еще слишком мало времени: «Арендаторы пробуют во внесудебном порядке договориться об уменьшении арендуемых площадей, а кто-то просто выжидает, не исключая, что уехавшие сотрудники вернутся».
В то же время с марта 2022 года наблюдается общая тенденция увеличения на арендном рынке числа споров и из-за задолженностей по платежам, и из-за желания досрочно изменить или прекратить отношения.
Запросов на расторжение или изменение договоров аренды во время мобилизации ощутимо больше не стало, подтверждает партнер Алексей Станкевич. Он связывает это с тем, что крупные фирмы-арендаторы столкнулись лишь с небольшим уменьшением штата, а значит, причин для поиска офисов меньшей площади не возникло. Учитывая количество россиян, покинувших пределы РФ в последнее время, возможно, количество запросов по этой теме еще вырастет, предупреждает Бутенко.
Разные проблемы разных бизнесов
Наиболее остро проблема с арендой офисов стоит у ИП или владельцев микропредприятий, которые полностью контролировали свое небольшое дело, но подпали под мобилизацию, уверен Станкевич. По новым законам у таких предпринимателей есть всего пять рабочих дней для разрешения вопросов, связанных с передачей бизнеса доверенному лицу. Но каких-либо дополнительных гарантий вроде всеобщих «арендных» каникул закон для таких граждан не устанавливает.
Исключения сделаны только в правительственном постановлении для арендаторов недвижимости в федеральной собственности. Но Станкевич подчеркивает, что малый бизнес редко арендует помещения у государства. При этом партнер Игорь Чумаченко считает: когда руководитель и единственный учредитель арендатора коммерческой недвижимости призван по мобилизации, положения, предусмотренные для аренды федерального имущества, можно применить по аналогии.
Глава практики недвижимости и строительства Елена Степанова, напротив, считает проблемы крупного бизнеса более серьезными. «Крупные арендаторы, имеющие, как правило, долгосрочные договоры аренды, более уязвимы по сравнению с представителями малого и среднего предпринимательства. Вторые обычно заключают краткосрочные соглашения и могут позволить не менять условия аренды, а попросту дождаться окончания ее срока», — объясняет эксперт. Поэтому основные вопросы об аренде, по словам Степановой, сейчас исходят как раз от крупного бизнеса, который пытается согласовать с арендодателями более комфортные условия аренды, отменить или снизить индексацию стоимости аренды, добиться отсрочки или рассрочки платежей.
На Гражданский кодекс надежды мало
Сейчас арендатору будет «чрезвычайно проблематично» расторгнуть договор исключительно на том основании, что в России проводилась частичная мобилизация, предупреждает Алексей Станкевич. Тем более что она, согласно заявлениям руководства РФ, уже прекратилась (с точки зрения права, не прекратилась).
Эксперт считает: если компанию покинула значительная часть сотрудников, то арендатор может сослаться на существенное изменение обстоятельств в порядке п. 1 ст. 451 ГК. Но в таком случае он должен доказать, что изменение обстоятельств носит непредвидимый характер, эти проблемы непреодолимы, а само продолжение исполнения арендного договора нарушит баланс интересов сторон и принесет арендатору существенный ущерб.
Но с расторжением договора по «форс-мажорной» норме ГК есть проблемы. Даже существовавшие в пандемию «беспрецедентные условия ограничения пользования арендованным имуществом» не изменили давно устоявшиеся подходы судов к применению этой статьи, отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Мария Славич. Не упростился и стандарт доказывания обстоятельств непреодолимой силы. Поэтому эксперт и сейчас не ждет каких-либо революционных подходов в спорах об аренде.
Чернобривцев подтверждает: «форс-мажорная» норма исторически крайне редко успешно применяется в этих разбирательствах. «Каждая ситуация индивидуальна, и я все-таки полностью не исключаю возможность применения ст. 451 ГК для расторжения или изменения договора аренды в сложившихся обстоятельствах», — продолжает он.
Важным для практики применения нормы ГК к арендным отношениям стало определение ВС по спору «ТД «Перекресток» и предпринимателя Юрия Березовского (дело № А40-100692/2020). В марте 2020 года «Перекресток» просил арендодателя снизить размер платы или расторгнуть договор из-за падения покупательского спроса, так как ввели режим самоизоляции. Нижестоящие инстанции вынесли в этом споре противоположные решения. Но ВС указал: негативные последствия ограничительных мер ковидного кризиса нельзя возложить лишь на сторону арендодателя. Поэтому расторгнуть договор по правилам 451-й статьи у «Перекрестка» не получилось.
Надо быть готовым к тому, что может быть очень сложно доказать выполнение всех условий, чтобы применить норму о существенном изменении обстоятельств. Пока суды крайне редко поддерживали позицию арендатора.
Станкевич считает, что мобилизованным владельцам небольшого бизнеса воспользоваться ст. 451 ГК будет «несколько проще», но в таких спорах суды будут оценивать, насколько конкретная ситуация действительно была непреодолимой с учетом возможности передать бизнес под управление. Чтобы повысить шансы, что суд признает мобилизованного арендатора добросовестным, Славич рекомендует уведомить арендодателя о факте мобилизации и предложить расторгнуть либо изменить договор аренды. Возможно, арендодатель сразу пойдет навстречу такому арендатору, ведь многие из них не заинтересованы наращивать неликвидную дебиторскую задолженность, продолжает юрист.
Поскольку надежных правовых оснований для расторжения аренды сейчас нет, эксперты советуют вести переговоры с арендодателем. Для многих выходом станет сдача помещения в субаренду или самостоятельный поиск арендатора на замену. Перечисленные варианты, как правило, требуют согласия арендодателя, обращает внимание Бутенко.
Лучший выход — законный компромисс
Арендодатели, хотя и не обязаны идти на уступки, должны учитывать рост предложения на рынке офисной недвижимости и оценивать реальные финансовые возможности арендатора, говорит Степанова: «В долгосрочной перспективе сохранить пул текущих арендаторов за счет предоставления им определенных льгот — более эффективное решение для арендодателя». Ведь маловероятно, что новые арендаторы легко согласятся на заключение договора на предлагаемых арендодателем условиях.
Поэтому Степанова считает, что преимущество в переговорах сейчас на стороне арендаторов.
В любое нестабильное время здоровый компромисс — оптимальное решение для обеих сторон. Арендодателю необходимо найти золотую середину между сохранением собственной доходности и адаптацией к новым реалиям рынка.
Противоположное мнение высказал Бутенко. Он считает, что в текущей ситуации позиция арендодателей сильнее, чем в период пандемии, и они могут чувствовать себя «достаточно комфортно». Поэтому арендодатель может требовать полную оплату по договору для расторжения. «На практике иногда арендодатели идут на уступки в переговорах, чтобы быстро получить единовременную компенсацию и освободить помещение для дальнейшей сдачи», — признает эксперт.
Крепостного права для арендаторов в России нет, констатирует Литвинов, поэтому нежелание арендодателя расторгать договор аренды само по себе его не сохранит. А значит, как и в пандемийные годы, выиграют арендодатели, которые найдут компромисс с добросовестными арендаторами — теми, чьи просьбы о расторжении или изменении арендных отношений имеют под собой справедливую финансовую или кадровую подоплеку.
Чернобривцев соглашается с коллегой. Арендатор может ликвидироваться или уйти в банкротство, и тогда получить деньги будет гораздо сложнее. Имеет смысл пойти на какие-то уступки и согласовать сумму отступного взамен продолжения арендных отношений, предлагает эксперт.