В начале 1990-х годов «Пансионат отдыха «Ольгинка» достался в Туапсе участок площадью 14,4 га и еще 2 га — на праве аренды под хозяйственную деятельность. Местные власти в 2008 году изменили статус этой территории с особо охраняемой на «земли населенных пунктов» и 9 га продали акционерному обществу. Приобретенный актив поделили на четыре десятка отдельных участков, которые затем выкупили частные лица. Некоторые из тех объектов недвижимости сменили нескольких собственников за прошедшие 15 лет. Теперь Генпрокуратура пытается через суд забрать эти земли в пользу Краснодарского края у девяти физлиц и одного юрлица.
Заявитель настаивает, что районная администрация в 2008 году незаконно изменила категорию земель, действуя вопреки интересам России. При этом надзорный орган оспаривает лишь договоры купли-продажи спорных участков за 2016–2022 годы. То есть первоначальные сделки, которые позволили передать недвижимость в частную собственность, никто не обжалует. Еще один довод, на который обращает внимание замгенпрокурора, настаивая на недействительности сделок: активы перепродавали по заниженным ценам и у них часто менялись владельцы.
В отзыве на иск адвокат ответчиков управляющий партнер Юрий Пустовит объясняет, что вся позиция оппонентов сводится к одному тезису: спорное имущество до 2008 года было особо охраняемой природной территорией в собственности Краснодарского края, потому все сделки с участками, образованными из земель пансионата, незаконны. Хотя никаких документов, подтверждающих отнесение «Ольгинки» к курортам краевого значения нет, обращает внимание член экспертного совета по особо охраняемым природным территориям Краснодарского края Евгений Витишко.
Даже если согласиться с тем, что районная администрация не имела права продавать участок пансионата, то и в этом случае иск Генпрокуратуры нельзя удовлетворить, утверждает Пустовит со ссылкой на несколько тезисов.
1. Каждый из десяти ответчиков основывает свое право собственности на последовательной цепочке сделок, первая из которых совершена 15 лет назад между администрацией Туапсинского района и пансионатом. Промежуточные сделки никто не оспаривал и не признавал недействительными, как и первоначальное отчуждение участка в 2008 году.
2. Департамент имущественных отношений Краснодарского края фактически спорными участками не владеет. Право собственности на них зарегистрировано за ответчиками. В таких случаях нужно подавать виндикационный иск (ст. 301 и 302 ГК). Но его никто не заявлял.
3. Сейчас нет федерального закона, который объявлял бы все участки в границах курортов собственностью субъектов РФ. Поэтому суд не может признавать право собственности на все спорные земли за Краснодарским краем. В любом случае последствием признания сделок недействительными может быть только двусторонняя реституция.
4. Иск предъявили, пропустив трехлетний срок давности в отношении сделок, заключенных до 1 июля 2020 года.
Еще стоит учитывать решение Конституционного суда, который не разрешил забирать имущество у добросовестных покупателей. К такому выводу КС пришел в деле Александра Дубовца.
При этом в пользу ответчиков подготовил научное заключение известный цивилист, профессор-исследователь НИУ ВШЭ Константин Скловский (документ есть в распоряжении редакции Право.ru). По его мнению, предмет иска Генпрокуратуры сформулирован в нарушение ст. 128 и ст. 130 ГК. Эксперт подчеркивает, что изначальный участок, который пытается вернуть истец, уже не существует. Поэтому отсутствует право, которое можно защитить в суде. А акты о разделе первоначального участка никто не оспаривал, подчеркнул Скловский.
Более того, иск заявлен недобросовестно и с нарушением сроков исковой давности, утверждает юрист. Одним словом, надзорный орган не может требовать применения последствий недействительности сделок, так как не владеет спорной землей, констатирует профессор.
Несмотря на перечисленные доводы, Олег Вороненков, судья Туапсинского райсуда, в конце августа удовлетворил иск Генпрокуратуры (дело № 2-1153/2023~М-1052/2023).
Другие прецеденты
Год назад похожим образом власти забрали имущество бывших санаториев на юге России.
В мотивировочной части решения судья Елена Черныш тогда отметила, что изъятию подлежат не только объекты, переданные по спорным сделкам, но и вновь построенные и реконструированные объекты (дело № 02-2509/2022). Первая инстанция указала, что российские суды вправе обращать в доход государства имущество, которое ответчик получил, нарушив антикоррупционное законодательство (подп. 8 п. 2 ст. 235 ГК). Под такое регулирование подпадают и руководители профсоюзов, которые, по мнению суда, незаконно распродали переданные им государством объекты недвижимости.
Аргумент ответчиков о пропущенных сроках исковой давности судья отвергла, посчитав, что отсчет надо вести не от времени совершения незаконных сделок, а с момента выявления их сотрудниками центрального аппарата Генпрокуратуры. Также владельцы недвижимости говорили, что по этому делу надо использовать принцип преюдиции: ранее в судах Ставропольского края были отклонены похожие иски региональной прокуратуры. Но Черныш решила, что разбирательства не связаны между собой.