В практике можно встретить самые разные формулировки ограничения сроков в договоре между дольщиком и застройщиком, отмечает юрист практики недвижимости и строительства ЮК Ксения Алферова. Нередко застройщики предусматривают в договоре отдельные гарантийные сроки для части работ или передаваемого покупателю недвижимости имущества, продолжает эксперт.
«Застройщик, будучи профессиональным участником рынка и пользуясь возможностью составить договор, как правило, указывает в свою пользу все, что не запрещено законом, — продолжает юрист. — При этом в рамках ограничения гарантийных сроков и такого «дробления» сроков в отношении имущества не всегда юристы учитывают корреспондирующую праву застройщика обязанность соблюдения норм закона о защите прав потребителя».
«Включение застройщиками в договор долевого участия сокращенных, как правило годичных, гарантийных сроков на комплектацию квартиры: двери, сантехнику, окна и прочее — широко распространенная практика, и суды, по нашим наблюдениям, с такими условиями соглашаются», — подтверждает управляющий партнер Юрий Пустовит. По словам эксперта, это происходит из-за того, что закон о долевом участии прямо не устанавливает минимальный гарантийный срок на такое имущество.
Такой законодательный пробел может быть закрыт судебной практикой, и Верховный суд вновь попытался это сделать.
Спор о неровных стенах
Данил Антошин* купил у группы компаний «ПИК» квартиру по договору участия в долевом строительстве. Акт приема-передачи подписали без нареканий в 2017 году. Спустя почти пять лет мужчина обратил внимание на недостатки, которые нельзя было определить визуально: они касались неровностей стен и полов. Дольщик обратился к оценщикам компании «Независимая оценка и экспертиза», которые определили стоимость устранения проблем с отделкой в 661 828 руб. Согласно выводам оценщиков, дефекты возникли из-за низкого уровня квалификации приглашенных застройщиком рабочих. Антошин направил «ПИК» претензию, но компания отказалась ее удовлетворить.
После этого владелец недвижимости подал в суд на фирму, требуя снизить стоимость сделки с застройщиком на стоимость работ по устранению недостатков. Три инстанции ему отказали (дело № 88-15435/2023). Суды обратили внимание на условия договора между дольщиком и застройщиком: там стороны согласились, что гарантийный срок на монтаж напольных и настенных покрытий составляет год. Истец выявил дефекты, которые касались ремонтно-отделочных работ, через четыре года после приемки квартиры. Суды не нашли оснований удовлетворить иск.
Антошин пожаловался в коллегию ВС по гражданским делам, которая в марте рассмотрела и удовлетворила его жалобу. В определении судьи напомнили: гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять меньше пяти лет. При этом срок гарантии начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости.
Прописанный в договоре между Антошиным и «ПИК» годичный гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры: дверей, дверных ручек, сантехники, окон, напольных и настенных покрытий, труб и электропроводки — противоречит ч. 5 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве. «Указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему законом о защите прав потребителей, а соответственно, ущемляет права участника долевого строительства, в связи с чем считается ничтожным», — подчеркнул ВС и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 5-КГ23-158-К2). Повторно дело пока не рассмотрено.
Мнения юристов
Верховный суд, по сути, приравнял правовой режим комплектации квартиры к правовому режиму самой квартиры, отмечает Пустовит. Поскольку у них общий правовой режим, то теперь на двери, сантехнику и окна должен всегда действовать минимальный пятилетний гарантийный срок, объясняет эксперт. С одной стороны, для покупателей квартир это хорошо: пятилетняя гарантия лучше годичной. С другой — расширение гарантии с года до пяти лет повлечет повышение издержек застройщика, что может привести к росту стоимости на квартиры, предупреждает он.
Старший юрист практики разрешения споров юридической компании Анна Ермолаева считает, что радикальной смены вектора судебной практики в связи с принятием определения ВС не произойдет. По мнению эксперта, судьи гражданской коллегии лишь исправили ошибку судов нижестоящих инстанций, которые необоснованно разделили работы по строительству объекта долевого строительства и отделочные работы и тем самым позволили застройщику сократить гарантийный срок на последние в ущерб законным интересам потребителя.
Позиция Верховного суда должна исключить неверное толкование закона и, как следствие, обеспечить надлежащую правовую защиту дольщиков как потребителей.
Позиция ВС соответствует складывающейся практике по спорам между застройщиками и участниками долевого строительства в рамках гарантийных обязательств, подтверждает руководитель практики урегулирования споров и договорного права Дмитрий Журавлев. Он объясняет: «Привлекая к ответственности застройщиков, суды руководствуются тем, что действующее законодательство не исключает возможность обнаружения строительных недостатков в процессе эксплуатации объекта в период гарантийного срока, вне зависимости от их характера». Хотя эксперт называет такой подход спорным. Журавлев считает, что таким образом нивелируется значение передаточного акта как документа, который должен подтверждать отсутствие претензий к качеству принятого объекта. К тому же собственнику предоставляется право в пределах гарантийного срока предъявлять требования застройщику в отношении любых недостатков, о которых он мог даже не знать в момент приемки.
По словам Ермолаевой, единственный нюанс, в котором судебная практика позволяет застройщику отойти от установленного в законе гарантийного срока в отношении объекта долевого строительства, — это гарантийный срок на отделочные материалы и иное имущество, входящее в комплектацию квартиры, но не на работы по их установке, что и подтвердил ВС.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
