Поиск баланса и защита от рисков: актуальное в строительной сфере

Бизнес и власть: кто главный 

Баланс интересов власти и бизнеса — одна из самых важных тем в праве. В сфере строительства проблема баланса наиболее актуальна при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). КРТ позволяет городу обновить застройку, социальную и коммунальную инфраструктуру и дает возможность бизнесу реализовать масштабные проекты и заработать, говорит Светлана Шлюнько, партнер практики оказания услуг в области недвижимости и строительства Kept Kept Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Экологическое право группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Природные ресурсы группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (консультирование) ×

Хотя КРТ в России уверенно набирает обороты, говорить о достижении баланса интересов еще рано, считает Шлюнько. Тем не менее именно вопрос баланса помогает оценить успешность проекта в целом.

Баланс интересов в КРТ — достижение компромиссов и сбалансированное распределение выгод.

Светлана Шлюнько, партнер практики оказания услуг в области недвижимости и строительства Kept Kept Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Экологическое право группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Природные ресурсы группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (консультирование) ×

Для достижения баланса важен диалог инвестора и власти, говорит Максим Галь, заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В регулировании КРТ в будущем появится больше возможностей для этого, например механизм залога прав по договору КРТ. Это и другие изменения должны принять до конца года.

Сейчас баланс смещен в сторону публичной власти, уверен Максим Попов, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Земельное право группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Цифровая экономика группа Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Санкционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Международные судебные разбирательства Профайл компании × Например, расходы на строительство инфраструктуры часто относят на счет инвестора, а власть сама определяет критерий «комплексности» проекта. В итоге получается ситуация, когда «комплексное» развитие реализуется в отношении крохотного участка с одним зданием, которое просто не понравилось администрации. Это особенно применимо к Москве.

В регионах ситуация с КРТ другая, рассказывает Олег Гришунин, директор по правовым и корпоративным вопросам «БЭЛ Девелопмент». Его компания реализует крупные проекты в Калининградской области, Приморском крае, Адыгее, и власти этих регионов открыты к диалогу и помогают в реализации планов инвестора. Гришунин пожаловался на отсутствие «капитальной» бумаги, которая бы зафиксировала правила пользования земли и гарантировала возможность завершить проект. Частая смена правил — общероссийская негативная практика.

Другая важная проблема застройщиков — изъятие неиспользуемых земельных участков, убеждена Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Природные ресурсы группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа АПК и сельское хозяйство группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Земельное право группа Транспортное право группа Энергетика группа Санкционное право группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (консультирование) × Установленный законодательством срок слишком короткий, чтобы была возможность реализовать по-настоящему крупный проект.

Возникает риск, что государство придет и изымет ваш «заброшенный» участок. И власть не заботится о том, что дом на нем должен появиться только во второй, третьей или последующей очереди строительства.

Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Природные ресурсы группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа АПК и сельское хозяйство группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Земельное право группа Транспортное право группа Энергетика группа Санкционное право группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (консультирование) ×

Концентрируясь на развитии КРТ, законодатель забывает о проблемах рядовых застройщиков, констатирует Жолобова. Из-за этого большинство вынуждено получать решение на уровне судебной практики, что не всегда хорошо.

Споры о недвижимости: судебная практика

Анастасия Шашкова, руководитель практики Orlova\Ermolenko Orlova\Ermolenko Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа Земельное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Трудовое и миграционное право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Частный капитал × , рассмотрела механизм КРТ с точки зрения защиты прав собственников зданий, включенных в проект. Владельцы подпавших под снос зданий могут согласиться с изъятием, а могут попытаться оспорить это решение. Одно из таких дел дошло до Верховного суда (№ А40-40567/2023). Так как сопротивляться публичной власти в этом отношении трудно и малоперспективно, эксперт советует сосредоточиться на расчете справедливой компенсации и установлении рыночной цены актива. 

О тенденциях в спорах с дольщиками рассказал Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Банкротство (споры mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право 12место По количеству юристов 25место По выручке 25место По выручке на юриста Профайл компании × Осознав, что застройщики — это драйвер экономики, государство решило исправить баланс интересов, нарушенный «отцовским» подходом к защите прав дольщиков-потребителей. Так, правительство зафиксировало ключевую ставку для расчета неустоек (7,5%) и ужесточило порядок приемки квартир — теперь дольщик вправе отказаться, только если есть существенные недостатки. Эти решения перевели фокус судов на интересы застройщиков.

Изменился подход суда и к профессиональным дольщикам, говорит Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.ру BFL | Арбитраж.ру Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры mid market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) Профайл компании × Это те дольщики, которые заключают договоры долевого участия в отношении нескольких квартир для их последующей перепродажи. Неоднородная практика включения таких дольщиков в реестр банкротов-застройщиков изменилась после решения Верховного суда по делу Паначева (№ А41-34210/2020). Теперь суды могут легко отказать во включении в реестр больше одной квартиры. Защитить права можно, но для этого нужно доказать, что квартиру приобретали для личных целей.

Теперь суды учитывают состав семьи, текущее жилье ваших родственников и возможность объединения купленных квартир. В целом для инвесторов складывается негативная практика.

Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.ру BFL | Арбитраж.ру Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры mid market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) Профайл компании ×  

Тему банкротства продолжил Денис Быканов, доцент Финуниверситета, партнер Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (споры mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × Он рассказал о двух делах, в которых арбитражный управляющий попытался оспорить сделки купли-продажи недвижимости, ссылаясь на их безденежность. Это обособленные споры в банкротстве Ларисы Маркус (№ А40-90960/2016) и компании «Ландиа ТМ» (№ А40-68228/2019). Расчеты по этим сделкам совершались в наличной форме, на что и обратили внимание арбитражные управляющие. Другими факторами риска выступают сложная схема расчета и покупка по цене ниже рынка.

Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Земельное право группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Цифровая экономика группа Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Санкционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Международные судебные разбирательства Профайл компании × , рассказала о судебной практике по реконструкции, которая тоже претерпела смену направления. До 2023 года суды самостоятельно оценивали, возник ли при реконструкции новый объект. С принятием постановления Пленума ВС «О самовольной постройке» усмотрение уступило место закону и нормам ст. 222 ГК. В итоге суды стали относиться к реконструкции строже, чем к самовольным постройкам, заключает Фирсова. Но отстоять ее законность сложно. Для этого нужно доказать наличие условий для легализации самостроев.

О такой легализации рассказала Ксения Ульянова, советник Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Земельное право группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание Профайл компании × Судебная практика подтверждает: легализация — это исключительный способ, который не может подменять собой установленную законом процедуру. Но как быть, если застройщик изначально действовал недобросовестно, игнорировал процедуру, а затем пришел в суд? В одном из дошедших до ВС споре экономколлегия дала ответ на этот вопрос и поставила во главу угла принцип правовой определенности.

О тенденциях споров с прокуратурой рассказала Дарья Чуева, руководящий юрист BIRCH LEGAL BIRCH LEGAL Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Защита персональных данных группа Земельное право группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Энергетика группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Природные ресурсы группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Экологическое право группа Финансовое/Банковское право Профайл компании × Самые частые претензии надзорного органа — нарушение порядка приватизации. Основным аргументом защиты в таких делах выступало истечение исковой давности. Но все это круто изменилось 31 октября после постановления Конституционного суда, которое отменило исковую давность в спорах об изъятии «коррупционного» имущества. Это превратило риск деприватизации в одну из основных угроз сохранению актива.

Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Земельное право группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание Профайл компании × , обращает внимание на формулировку условия о применении этой практикообразующей позиции КС: она не применяется автоматически к иным спорам без коррупционного элемента.

Указанная «автоматичность» говорит лишь о том, что суду нужно объяснить основания для применения этого определения. Вероятно, будет достаточно сослаться на обстоятельства спора или усмотрение суда. Это сильно повышает риски собственников.

Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Земельное право группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание Профайл компании ×

Это постановление КС — самое значимое решение последних месяцев, говорит Владимир Бояринов, адвокат Аронов и партнеры Аронов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Недвижимость, земля, строительство (mid market) 24место По выручке на юриста 28место По количеству юристов 34место По выручке × Оно размывает границы уголовной ответственности и самого понятия «коррупция», превращаясь в вечный риск, который невозможно минимизировать.

Предсказать и избежать: правила работы с рисками

Елизавета Кожевникова, юрист Enforce Law Company, открыла разговор о комплексной оценке рисков (due diligence). По ее мнению, любой рассматриваемый для покупки проект должен пройти эту процедуру. При этом важно оценить не только документацию и историю актива, но и фактическое состояние объекта.

В современном мире у специалиста due diligence нет права на ошибку, дополняет Марина Гниловакс, руководитель департамента правового сопровождения инвестиционной деятельности «Синара-Девелопмент». Она рассказала об основных этапах оценки риска и отметила, что в любом случае важно покупать актив по рыночной стоимости, проверять правоустанавливающие документы и обязательные согласия, включать в текст договора заверения о законности недвижимости.

При налоговом комплаенсе важно оценивать скрытые риски, считает Иван Цветков, руководитель направления налоговой практики Tax Compliance Tax Compliance Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Ритейл, FMCG, общественное питание Профайл компании × Работа с налоговыми рисками должна быть системной и встраиваться в модель принятия решений. Это поможет создать документальное подтверждение каждой операции и в конечном счете поможет защитить от требований налоговой. Цветков считает, что платежные агенты — это бич современности. И то, что сейчас ФНС закрывает на них глаза, не должно успокаивать налогоплательщиков, ведь все может измениться в один миг.

Об уголовно-правовых рисках управления активами рассказала Анна Голуб, партнер Criminal Defense Firm Criminal Defense Firm Федеральный рейтинг. группа Уголовное право × Это и риски работы с застройщиком, махинации после подписания актов приема-передачи, коррупционные схемы, факты нарушения правил безопасности при выполнении работ.

Уголовно-правовые риски возникают на любом этапе работы с недвижимостью, и от них не застрахован никто. Поэтому важно детально проверять каждого контрагента, избегать «договорняков» и вовремя обращаться за консультацией адвокатов.

Анна Голуб, партнер Criminal Defense Firm Criminal Defense Firm Федеральный рейтинг. группа Уголовное право ×

Коррупционные риски в сфере строительства – еще одна распространенная угроза, говорит Ольга Апалькова, старший менеджер, отдел форензик, группа компаний Б1 – Консалт Б1 – Консалт Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Экологическое право группа Энергетика группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Комплаенс группа Природные ресурсы группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право группа Частный капитал × Она рассказала, что с преступлениями в своей деятельности сталкиваются большинство компаний. Противоправные действия могут быть как на этапе переговоров, так и при исполнении контракта. Например, приемка фиктивных или некачественных ремонтных работ.

Минимизировать риски можно с помощью повышения качества внутреннего контроля в компании. Это особенно актуально для девелоперов.

Ольга Апалькова, старший менеджер, отдел форензик, группа компаний Б1 – Консалт Б1 – Консалт Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Недвижимость, земля, строительство (high market) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Экологическое право группа Энергетика группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Комплаенс группа Природные ресурсы группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право группа Частный капитал ×

Один из актуальных рисков — угроза остановки развития компании из-за недоступности кредитов, подорожавших вслед за высокой ключевой ставкой, рассказывает Елена Чуканова, руководитель проектов «Сбербанк Инвестиции». В связи с этим в компании разработали новый продукт предпроектного финансирования, который предполагает включение банка в качестве партнера. Затем новый участник вносит вклад в имущество организации, на который застройщик и приобретает необходимый ему участок или рассчитывается по другим кредитам. После окончания строительства застройщик выкупает у банка его долю. Это пилотный проект, в настоящее время заключено не более десяти таких контрактов, говорит Чуканова.