Предпринимательница построила магазин, но администрация отказалась выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию. По ее мнению, здание не соответствовало проектной документации из-за замены стройматериалов. Первая инстанция встала на сторону владельца магазина, а вот апелляция и кассация поддержали администрацию, посчитав постройку самовольной. Верховный суд указал, что изменения — это не повод отказываться вводить здание в эксплуатацию, если оно отвечает всем нормам и заявитель старался получить документацию.
Построить разрешили, а эксплуатировать — нет
Ольга Сарова* арендовала у администрации поселения участок в Абинском районе Краснодарского края, чтобы построить магазин. Разрешение на целевое строительство ей выдали, но, когда здание было готово, ввести его в эксплуатацию не удалось. Чиновники посчитали, что постройка не соответствует разделам «Архитектурные решения» и «Эскизный проект» проектной документации, и отказались выдать ей разрешение. Тогда Сарова обратилась в суд с иском о признании права собственности на объект капитального строительства (дело № 2-1547/2023).
В суде администрация настаивала: при строительстве Сарова самовольно заменила стройматериалы, из-за чего здание перестало соответствовать проектной документации. Но назначенная Абинским районным судом Краснодарского края судебная строительно-техническая экспертиза установила, что магазин соответствует документам, а состояние строительных конструкций объекта не угрожает жизни и здоровью граждан. И раз Сарова имела право на застройку, разрешение на строительство и возвела объект в границах участка, соответствующих градостроительным нормам и правилам, суд признал за ней право собственности. Краснодарский краевой суд встал на сторону ответчика. По его мнению, арендодателю следовало сначала внести изменения в документацию, а потом представить ее администрации, чтобы та внесла изменения в выданное разрешение на строительство. И поскольку этого не сделали, суд счел постройку самовольной.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами апелляции о самовольности постройки и добавил, что Сарова не может приобрести право собственности на такой объект строительства в силу ч. 2 ст. 222 ГК. Кроме того, суд указал, что женщина не попыталась получить разрешение на строительство ни до начала работ, ни в процессе. Это, по его мнению, нарушает обязательные требования Градостроительного и Гражданского кодексов, а значит, не позволяет легализовать постройку через суд.
Замена материалов — не повод считать постройку самовольной
Не согласившись с апелляцией и кассацией, Сарова подала жалобу в Верховный суд (дело № 18-КГ24-392-К4). Коллегия по гражданским делам пришла к выводу, что возведенный объект нельзя считать самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК, поскольку:
- участок был предоставлен по договору аренды для строительства этого объекта (целевое назначение);
- у застройщика было действующее разрешение от уполномоченного органа;
- здание построено по проекту и соответствует конструктивным решениям (что подтвердила экспертиза);
- объект отвечает строительным и противопожарным нормам, требованиям безопасности и не угрожает жизни и здоровью людей (тоже подтвердила экспертиза).
Отказ администрации выдать разрешение на ввод в эксплуатацию суд признал необоснованным и противоречащим ст. 12 ГК («Способы защиты гражданских прав»). Администрация ссылалась на несоответствие здания проектной документации, но это опровергла судебная экспертиза. При этом чиновники не доказали, что застройщик самовольно заменил строительные материалы или существенно отступил от проекта. Суд также подчеркнул, что нельзя отказывать в вводе здания в эксплуатацию из-за замены материалов на эквивалентные по качеству при соблюдении проектных решений и строительных норм. И такая замена не делает постройку самовольной.
Еще ВС указал, что ст. 222 ГК к делу неприменима, поскольку объект построен в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, на законно предоставленном участке и на основании выданного разрешения на строительство. Поэтому иск о признании права собственности обоснован не как способ защиты прав, а как подтверждение, что объект возвели законно.
Отдельно суд подчеркнул: хотя Сарова не обжаловала отказ в выдаче разрешения на ввод, это не мешает рассмотреть его законность в рамках иска о признании права собственности. Это не повод автоматически отказывать в иске. Кроме того, апелляция необоснованно пересмотрела выводы первой инстанции, хотя та уже оценила документы и экспертное заключение, а ответчик не представил новых опровержений. В итоге Верховный суд отменил апелляционное и кассационное определения, оставив решение суда первой инстанции без изменений.
Что учесть, чтобы суд не признал постройку самовольной
Чтобы доказать, что постройка не самовольная, нужно подтвердить несколько обстоятельств. Как поясняет Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners , застройщик должен иметь право на земельный участок, а сама постройка — соответствовать ограничениям по использованию участка, градостроительным и строительным нормам. Кроме того, должно быть подтверждение, что застройщик добросовестно пытался получить все необходимые разрешения. Если при этом нужно доказать, что объект не нарушает градостроительный регламент и безопасен, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов рекомендует подготовить досудебное заключение специалиста — оно укрепит позицию в суде.
По словам Фирсовой, власти куда реже ссылаются на несоответствие постройки проектной документации, чем на расхождения с данными в разрешении на строительство или в градостроительном плане участка. Она связывает это с тем, что орган, который выдает разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полагается на заключение о соответствии, а не проверяет объекты самостоятельно.
Наиболее распространенное основание для отказа в выдаче разрешения на строительство — это несоответствие проектной документации градостроительному регламенту (отступы, озеленение, высота, этажность и прочие элементы градостроительного регламента) и требованиям о зонах с особыми условиями использования территории.
В последнее время при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию часто стали отказывать из-за несоответствия здания согласованному архитектурно-градостроительному облику. По мнению Некрестьянова, это связано с новым требованием, согласно которому нужно согласовать объекты в пределах территорий, указанных в правилах землепользования и застройки. Фирсова добавляет, часто претензии связаны с несоответствием построенного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство, поскольку оно в основном содержит числовые параметры здания (высота, площадь), а не его визуальное описание.
Чтобы решить вопрос об отличии фактической площади построенного объекта от проектной, законодательство установило 5%-й порог — такой может быть разница между проектной и фактической площадью. При его превышении в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права на построенный объект откажут.
Верховный суд также подтвердил, что если застройщик не обжалует отказ в выдаче разрешения на ввод отдельно, то суд все равно обязан проверить, насколько этот отказ законен, даже в рамках иска о признании права собственности. Еще суд должен убедиться, что застройщик действовал добросовестно. По мнению Фирсовой, именно на это указал ВС, когда отметил, «что заявитель приложила все усилия для получения документации, и РНС был ею получен, но РНВ не был выдан (то есть заявитель не была недобросовестной)». Это значит, что злоупотребления не было.
Таким образом, суды последовательно продвигают идею, что легализация самостроя по ст. 222 ГК не должна давать заявителю возможностей для злоупотреблений, поясняет Некрестьянов. Сначала он должен попытаться получить все нужные разрешения — и только после официального отказа идти в суд, чтобы легализовать постройку.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
