Национализация, недвижимость, земельное, экологическое и морское право: главное за 2025 год

Национализация

Согласно статистике адвокатского бюро Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) , в 2025 году изъяли активов на 3,12 трлн руб. Это в 4,5 раза больше, чем за 2024 год. Весомую долю в общей стоимости национализированных активов занимают аэропорт Домодедово (1 трлн руб.), холдинг KDV Group (500 млрд руб.) и «Южуралзолото» и связанные с ним компании (400 млрд руб.). В целом по стоимости изъятых в 2025 году активов лидируют стратегические общества: их поступило в казну на 1,26 трлн руб. При этом самое частое основание для подачи иска об изъятии предприятий — это антикоррупционные меры.

Практика 2025 года показывает, что акционерам очень сложно защитить свои интересы в суде по деприватизационному иску. И даже если изначально решение было в пользу собственника, его потом могут легко пересмотреть. Например, так произошло в трех резонансных делах о национализации:

• Ивановского завода тяжелого станкостроения (№ А17-1139/2024);

• Соликамского магниевого завода (№ А50-21394/2022);

• земельных участков в районе «Сады Майендорф» (№ 2-4586/2024).

Единственным положительным для собственников решением остается дело 34 санаториев в Кавказских Минеральных Водах (№ 02-2509/2022), указывает юрист Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Владислава Диденко.

Одна из характерных черт национализации — очень гибкие сроки исковой давности. Генпрокуратура может обратиться в суд спустя несколько десятков лет после того, как актив перешел в частную собственность. А в рамках дела Ивановского завода тяжелого станкостроения Верховный суд, по сути, отменил сроки исковой давности по деприватизационным искам. ВС указал, что при рассмотрении подобных дел суд может не применять срок исковой давности, если этот механизм используется в ущерб публичным интересам. Под этим понимается и прекращение деятельности предприятия по производству продукции военного назначения, обращает внимание Диденко.

Если же срок исковой давности все же нужно исчислять, то ВС предложил использовать подход, выработанный в разбирательстве между Генпрокуратурой и министерством Самарской области из-за местных лесов (№ А55-15555/2008). Так, срок исковой давности начинается момента, когда прокуратура обнаружила правонарушения.

Отсутствие пресекательных сроков для проведения проверок означает, что сроков исковой давности по искам государства нет и он не может стать основанием для отказа прокуратуре в деприватизационном иске.

Владислава Диденко, юрист Nektorov, Saveliev & Partners (NSP)

Другим важным делом в 2025 году стало разбирательство с миноритариями Соликамского магниевого завода. Сначала под деприватизацию попали 89,4% акций завода, которые принадлежали бенефициарам. А затем в пользу государства перешли и 10,6% акций, которые находились в свободном обращении. Акционеры купили эти бумаги на организованных торгах Мосбиржи, поэтому должна была применяться ст. 149.3 ГК. Согласно этой норме, бездокументарные ценные бумаги, удостоверяющие только денежное право требования или приобретенные на организованных торгах, независимо от вида удостоверяемого права, нельзя истребовать у добросовестного приобретателя. Суд изначально решил иначе, но участники рынка предполагали, что решение изменится. Дело в том, что Генпрокуратура запрашивала данные о миноритариях Соликамского завода, чтобы установить, кто из инвесторов на самом деле приобретал ценные бумаги компании на Московской бирже. Но кассация все же осталась на стороне государства и разрешила изъятие биржевых ценных бумаг. По мнению Диденко, это может означать, что от национализации не защитит и выход на биржу.

Более того, по антикоррупционному иску могут изъять даже единственное жилье. К такому выводу в 2025 году дважды приходил Конституционный суд (определения № 2916-О и № 2917-О). КС указал, что если виновный в коррупции человек продолжает пользоваться деньгами, ценностями и другим имуществом, которое он получил через преступление, то это противоречит достижению задач Уголовного кодекса. Поэтому конфискация такого имущества нужна, чтобы помешать незаконному обогащению должностных лиц или других выгодоприобретателей. При этом жилье могут забрать и у человека, который хоть и не виновен в коррупции, но знал или должен был знать, что имущество купили за счет коррупционных денег.

В то же время КС обратил внимание на добросовестность приобретателей. Так, в деле сочинских садоводов КС разграничил возможность истребования земельного участка в зависимости от категории земель и установил, что если приобретатель участка действовал добросовестно, но его земля подлежит конфискации, то нужно предоставлять возмещение (постановление № 3-П). Таким образом, сейчас подход к истребованию земельных участков зависит от срока исковой давности, добросовестности приобретателя и категории земель. «Это не позволяет привести судебную практику по деприватизационным искам к единообразию, но при этом обязывает приобретателей земельных участков соблюдать повышенный стандарт добросовестности, анализируя при приобретении всю документацию на земельные участки и их состояние», — считает старший юрист Land Law Firm Алена Дурнева.

Пока неясно, как будет развиваться практика национализации в следующем году. «Возможно, мы увидим новые механизмы изъятия или расширение перечня активов, подлежащих изъятию. Например, будут изымать активы в иностранных государствах», — рассуждает Диденко. Но этот процесс точно не остановится. Как указал генеральный прокурор Александр Гуцан, антикоррупционный локомотив четко наметил курс, набрал нужную скорость и останавливаться не собирается. «При этом есть точка зрения, что массовыми останутся именно антикоррупционные иски, а медийное изъятие крупных активов прекратится или будет более точечным», — рассказывает Диденко.

Недвижимость

Самой обсуждаемой темой года на рынке недвижимости стало так называемое дело Долиной. В прошлом году Лариса Долина обратилась в суд с требованием признать недействительной сделку по продаже своей квартиры, утверждая, что действовала под влиянием мошенников и не осознавала последствий. Покупательница Полина Лурье, напротив, настаивала, что была добросовестной стороной и приобрела жилье законно. После полутора лет разбирательств Верховный суд в рекордные сроки принял и рассмотрел жалобу, отменив решения нижестоящих судов, признавших сделки недействительными. Подробнее о споре и решении мы рассказали в материале «Заблуждение о мотивах не разрушает сделку: юристы оценили решение ВС по делу Долиной — Лурье».

Одно из наиболее чувствительных для рынка изменений — ужесточение условий согласования правительственной комиссией сделок по продаже российских активов «недружественными» лицами, в том числе объектов недвижимости. На практике согласие все чаще выдается только при условии выплаты покупной цены на счета типа «С», а получение такого согласия для сделок с недвижимостью остается крайне затруднительным, рассказывает партнер White Square Елизавета Ракова. Это значительно снижает ликвидность активов и осложняет структуру сделок.

Заметно усилилось и регулирование в сфере туристической недвижимости, отмечает руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко. В некоторых туристических зонах ввели требования о включении объектов (включая комнаты в жилых домах) в специальный реестр — без этого реклама услуг по размещению запрещена. Пока режим действует в формате эксперимента на 19 территориях, но его собираются расширить до 30 регионов.

Кроме того, уточнили правовой статус апартаментов: их окончательно закрепили как объекты туристической инфраструктуры, предназначенные исключительно для временного проживания. Попытки позиционировать такие объекты как жилье при продаже создают риск исков со стороны города, вплоть до признания самостроем. Одновременно ввели требования к управлению такими объектами.

Центробанк разработал стандарт защиты прав и интересов заемщика, куда входят такие ограничения, как предельный возраст заемщика на момент закрытия кредита (для женщин 60 лет, для мужчин — 65, что странно, учитывая, что продолжительность жизни женщин в России больше), предельный срок ипотеки в 30 лет, запрет на оплату первоначального взноса кешбэком и заемными средствами. Пока это не закон, а ориентир для участников рынка. Но по заявлениям ЦБ, если участники рынка будут массово игнорировать этот стандарт, то регулятор выйдет с законопроектом.

Елена Тимошенко, руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА Бюро адвокатов «Де-юре»

Кроме того:

• Вслед за Москвой в некоторых регионах вступили в действие законы, регулирующие минимальную площадь квартир. Как правило, это 28 кв. метров для однокомнатной квартиры и студии; 44–49 кв. метров — для двухкомнатной. 

• Выросли пошлины за регистрацию прав собственности и предоставление информации из ЕГРН.

• Договоры дарения стали оформляться в нотариальной форме. Льготы за оплату нотариальных действий при заключении договора дарения между близкими родственниками ввели только в сентябре.

• Изменились правила налогообложения хозяйственных построек на даче. Заплатить придется за все постройки, у которых есть фундамент. Постройки площадью до 50 кв. метров налогом не облагаются, но эта льгота применяется лишь для одного объекта малой площади.

Мы надеемся на планомерное снижение ключевой ставки в 2026 году, что привело бы к активизированию сделок на рынке недвижимости. Помимо этого, мы ожидаем, что российские девелоперы сохранят интерес к рынку ОАЭ. Многие наши клиенты либо запустили проекты на Ближнем Востоке, либо начали проводить подготовительные работы к запуску проектов: открывали компании, банковские счета, подписывали термшиты с локальными партнерами.

Елизавета Ракова, партнер White Square

По словам Тимошенко, в следующем году можно ожидать уточнения судебных подходов к защите добросовестных приобретателей, не исключены и точечные законодательные изменения в этой части. Продолжится цифровизация процедур госрегистрации недвижимости. Одновременно вероятно ужесточение регулирования «нетиповых» ипотечных и девелоперских схем.

Изменения будут и в налогообложении недвижимости:

• налоговые вычеты при налогообложении недвижимости расширят на семьи с тремя детьми;

• изменится порядок налогообложения квартир в незавершенных новостройках с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб. С 2026 года налог будет рассчитываться по пониженной ставке;

• собственники недвижимости в районах с режимом чрезвычайной ситуации, контртеррористической операции или временной эвакуации освобождаются от уплаты налогов начиная с налогового периода 2024 года;

• россияне смогут получать уведомления о налогах за недвижимость в упрощенном режиме — в личном кабинете на «Госуслугах».

Земельное право

1 марта вступили в силу два закона, которые вызвали больше всего обсуждений в отрасли. Так, ФЗ от 26.12.2024 № 487 закрепил, что если в Едином государственном реестре недвижимости нет информации о границах земельного участка, то государственная регистрация прав приостанавливается. Это правило применяется, если права переходят на участок или на здания, которые на нем находятся.

Последствия этих нововведений в том, что будут появляться новые и новые споры, поскольку уточнение границ может привести к выявлению реестровых ошибок, допущенных кадастровыми инженерами. При этом покупатель может быть уверен, что приобретает земельный участок без сомнительной истории, связанной с границами, поскольку, по сути, все указанные проблемы должен решать продавец, осуществляя межевание и проводя кадастровые работы до регистрации и перехода права собственности на участок.

Алена Дурнева, старший юрист Land Law Firm

А ФЗ от 08.08.2024 №307 закрепил новые правила освоения земельных участков. Так, обязанность осваивать земли закрепили за собственниками, которые владеют участками в границах земель населенных пунктов. Они должны будут это сделать в течение трех лет. Полноценно изменения вступят в силу в 2028 году, когда начнет действовать соответствующая ответственность за неосвоение земельных участков и появятся риски их изъятия, обращает внимание Дурнева. По ее словам, механизм изъятия в целом похож на тот, что действовал ранее для изъятия земель сельскохозяйственного назначения и земель под застройку в случае их неиспользования. То есть сначала направляли предостережение, затем предписание, после чего проверяли его исполнение. «Если нарушения не устранили и освоение земельного участка не началось, то возможно и судебное изъятие как крайняя мера», — предупреждает юрист.

Еще в этом году Верховный суд опубликовал 40-страничный обзор практики по делам о строительстве на публичных земельных участках. Среди прочего там есть указание, что нельзя сразу забирать участок у людей, которые долго не строят частные дома. Сначала власти должны предложить арендатору устранить нарушение в разумный срок. Другие важные позиции — в материале «Государственная земля: 10 правил аренды из нового обзора ВС».

В 2026 году в сфере земельного права произойдет несколько значимых изменений, которые касаются видов разрешенного использования земельных участков. Так, будет больше документов, в которых установят перечень видов разрешенного использования. Бизнесу и собственникам придется отслеживать данные и изменения, чтобы точно понимать, в каких источниках содержится информация о возможном использовании земельных участков, указывает Дурнева. Кроме этого, изменятся правила образования земельных участков: можно будет объединять и перераспределять земельные участки с разными видами разрешенного использования. В то же время станет сложнее переводить земли сельскохозяйственного назначения. «Государство нацелено на сохранение земель сельскохозяйственных угодий, поэтому им уделяется особое внимание», — говорит эксперт.

Морское право

В этом году завершилась десятилетняя работа над Lex Maritima — сводом общепризнанных принципов морского торгового права, который не имеет аналогов и направлен на гармонизацию морского права во всем мире. «Это особенно важно с учетом фрагментации практики и явно окажется полезным для целей толкования, обучения, законодательной работы», — подчеркивает Константин Путря, партнер NAVICUS.LAW В мае на Генеральной ассамблее Международного морского комитета в Токио Россия в лице Российской ассоциации морского права тоже проголосовала за принятие Lex Maritima.

В ответ на прошлогоднюю экологическую катастрофу в Керченском проливе, когда потерпели крушение два танкера с нефтепродуктами, власти задали вектор на ужесточение контрольных мероприятий, технических и экологических требований в этой сфере. Кроме этого, острее встал вопрос об эксплуатации старого флота и необходимости его скорейшего обновления, говорит Путря. Управляющий партнер Инмарин Кирилл Маслов ожидает в следующем году уменьшения доли стареющего советского флота и надеется на увеличение и расширение объемов господдержки в этом направлении. «Это может быть возмещение затрат по лизингу или кредиту, утилизационный грант, венчурное финансирование, новые налоговые и таможенные преференции по Российскому морскому регистру судоходства и не только. Надеемся, что будет прирастать успешная договорная и судебная практика в области судостроения, определения степени локализации и оказания помощи в получении субсидий, грантов, таможенных и налоговых льгот», — перечисляет Маслов.

Кроме этого, ЧП в Керченском проливе привело к судебным разбирательствам и попыткам взыскать огромные суммы ущерба окружающей среде. Росприроднадзор оценил последствия разлива нефти в 84,9 млрд руб. и подал иски к владельцам утонувших судов «Волгатранснефть» (№ А32-31618/2025) и «Кама-Шиппинг» (№ А32-31617/2025). С первого предприятия суды взыскали 35,4 млрд руб., со второго — 49,4 млрд руб. По мнению Путри, эти дела — это яркий пример того, как экологический вред становится инструментом для масштабных финансовых претензий. «Это требует от бизнеса пересмотра страхового покрытия и процедур due diligence», — указывает юрист.

В 2025 году еще ужесточили режим захода судов в порты. Так, Постановление Правительства от 25.11.2025 № 1867 ввело обязательное требование о заходе иностранных судов в российские порты только с разрешения капитана порта. Кроме этого, нужно еще получить согласование ФСБ и пройти осмотр подводной части судна. По мнению Маслова, это коренной сдвиг в портовом контроле, который напрямую влияет на логистику и безопасность в новых геополитических реалиях. Новые правила еще увеличивают время и стоимость захода, что создает риски задержек, добавляет Путря, и это придется закладывать в чартер-партии и договоры поставок.

Бизнесу и юристам в следующем году можно ожидать доминирования логики безопасности и контроля во всех сферах отношений на морском и речном транспорте, в частности требований по кибербезопасности. На практике это выразится в готовности бизнеса принять увеличение и усложнение сроков и издержек портовых и судоходных операций. А юристов ждет формирование практики по спорам, связанным с задержками, отказами, возможными несоответствиями требованиям безопасности, при судозаходах и проводке судов.

Кирилл Маслов, управляющий партнер Инмарин

Среди других важных изменений в отрасли:

• Создание единого консолидированного реестра поставщиков бункерного топлива (ФЗ от 23.05.2025 № 112). Благодаря этому удалось упорядочить критичную для судоходства отрасль и повысить качество и безопасность топливного обеспечения. Кроме этого, поправки направлены на борьбу с серыми схемами.

• Создание системы «Гослог», единого реестра экспедиторов и введение всеобщего обязательного электронного документооборота (ФЗ от 07.06.2025 № 140). Это системное изменение повышает прозрачность и безопасность грузоперевозок всеми видами транспорта, включая морской.

• Унификация и восстановление статуса речных портов (ФЗ от 31.07.2025 № 307). Этот нормативный правовой акт ввел комплексное регулирование создания, границ и деятельности речных портов. Это унифицирует их с морскими портами, создает правовую основу для инвестиций и развивает внутренние логистические сети, что критически важно в контексте переориентации грузопотоков, перечисляет Маслов.

Кроме этого, в следующем году можно ожидать усиления протекционизма флота со стороны государства. Маслов считает, что регуляторы попытаются снизить долю иностранного флота в обслуживании российской грузовой базы, усиливая требования при выдаче разрешений на каботаж для судов под иностранным флагом и определяя перечень грузов, подлежащих вывозу судами только под российским флагом и российской постройки. Это еще одна причина, по которой бизнесу придется столкнуться с увеличением издержек и сроков на доставку грузов.

Морской бизнес в России продолжит переформатироваться с учетом санкционного давления, усиления национальной логистической безопасности и «поворота на Восток». Если этот вектор сохранится, то можно ожидать дальнейшей изоляции и поиска обходных схем, ускорения локализации и импортозамещения, повышенного внимания регулятора к безопасности и экологии, а еще серьезного роста сопутствующих им правовых рисков.

Константин Путря, партнер NAVICUS.LAW

Экологическое право

Изменения в нормативном регулировании подтвердили курс на построение умного надзора, где цифровой контроль и экономические стимулы постепенно вытесняют старые формальные процедуры, а на первый план выходит системная работа по созданию прозрачной системы учета воздействия на окружающую среду. Так, Постановление Правительства от 14.10.2025 № 1580 закрепило, что регулируемой теперь признается организация с выбросами более 50 000 тонн CO₂-эквивалента в год и ведущая одну из видов деятельности из перечня. Измененные критерии увеличивают число компаний, которые теперь обязаны сдавать отчетность, обращает внимание адвокат, управляющий партнер Zharov Group, доктор юридического администрирования Евгений Жаров. А Постановление Правительства от 29.05.2025 № 779 ввело обязательство учета цифрового следа для опасных объектов и новые правила для систем автоматического контроля. С одной стороны, для объектов первой категории по негативному воздействию на окружающую среду четко прописано, что, как и когда измерять и в каком виде передавать данные. Но с другой стороны, это сигнал для бизнеса, что инвестиции в системы автоматического контроля переходят из рекомендательной в строго обязательную плоскость, поэтому Жаров рекомендует оценить график и бюджет на их модернизацию. Дополнительно Постановлением Правительства от 21.05.2025 № 692 власти обновили правила расчета выбросов загрязняющих веществ. При этом компании могут сами разрабатывать методики расчета, но они должны соответствовать новым требованиям. Для радиоактивных веществ есть исключение: правила для них нужно обязательно согласовать с Ростехнадзором.

Среди других изменений:

• Можно заниматься совместной промышленной разработкой нескольких месторождений твердых полезных ископаемых, которые предоставлены одному пользователю недр, на основании единого проекта (приказ Минприроды, Роснедр от 15.04.2025 № 209/03).

• С 1 сентября ввели ответственность не только за пользование недрами без лицензии, но и за нарушение утвержденных технических проектов и планов горных работ. Поэтому любое отклонение от документации теперь грозит крупным штрафом. Для компаний он может доходить до 500 000 руб. (ст. 7.3 КоАП).

• Ставки за негативное воздействие на окружающую среду стали больше, а для особо охраняемых территорий ввели повышенный коэффициент 2 (Распоряжение Правительства от 01.09.2025 № 2409-р и Постановление Правительства от 10.07.2025 № 1034).

Бизнесу стоит готовиться к дальнейшему затягиванию «цифровой удавки» и росту цены несоблюдения экологических требований. Тренд на ужесточение экономической ответственности будет только нарастать. Мы увидим первые серьезные судебные споры, связанные с применением новых, кратно повышенных ставок платы за НВОС. Акцент сместится с формального наличия документов на достоверность экологических данных, и 2026 год станет годом апробации всех нововведений 2025 года.

Евгений Жаров, адвокат, доктор юридического администрирования, управляющий партнер Zharov Group

Кроме этого, изменились подходы к проверкам и контролю. Так, теперь можно заключить соглашение с надзорным органом об устранении нарушений на срок до трех лет (Постановление Правительства от 31.05.2025 № 829). Благодаря этому нововведению у компаний появился шанс избежать штрафов, легализовав процесс исправления недочетов, указывает Жаров. По его мнению, это будет особенно полезно при выявлении сложных системных проблем.

Еще отменили плановые проверки для объектов среднего и умеренного риска, но в то же время расширили список индикаторов риска (например, возгорание на полигоне или его заполненность на 90%). Кроме этого, закрепили периодичность обязательных профилактических визитов для разных объектов: чем выше риски, чем чаще будут проверки. Так, объекты со значительным риском будут проверять не чаще одного раза в три года, а объекты с умеренным риском ждет не более одного обязательного профилактического визита в шесть лет (Постановление Правительства от 01.10.2025 № 1511). 

Учитывая перечисленные изменения, Жаров рекомендует провести аудит рисков, актуализировать разрешительную документацию и заложить бюджеты на модернизацию и цифровизацию. В таком случае новые правила дадут возможности для диалога с регулятором и даже определенные конкурентные преимущества. Если же не подготовиться ко всем нововведениям, то риски внезапных огромных штрафов, приостановки деятельности и репутационных потерь сильно вырастут, уверен юрист. «Стратегия адаптации должна быть не реактивной, а опережающей», — говорит адвокат.