В 2026 году законодательные изменения достаточно масштабно затрагивают вопросы использования земельных участков. По оценке юристов Land Law Firm, отчетливо прослеживается тенденция и направленность законодателя на использование земельных участков строго в соответствии с их правовым режимом. Уточняются и корректируются правила установления и изменения видов разрешенного использования, перевода земель в иные категории, определения платы за землю. Правообладатели земельных участков точно должны понимать, каким образом возможно их использовать. Выделили топ-3 основных изменений.
Комплекс изменений правового регулирования видов разрешенного использования
Наиболее масштабные изменения касаются видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ). Федеральный закон от 31.07.2025 № 295 «О внесении изменений в Земельный кодекс, отдельные законодательные акты и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов» вступит в силу 1 марта 2026 года.
Из текста закона следует, что часть изменений носит технический характер и направлена на консолидацию уже существующих норм о видах разрешенного использования в отдельных статьях Земельного кодекса, что должно упростить работу правоприменителей. К фундаментальным изменениям относится введение определения ВРИ. Вместе с тем закон содержит и ряд практических нововведений, которые будут напрямую влиять на землепользование и порядок предоставления земельных участков. Изменения отвечают на ряд вопросов правообладателей и органов власти:
Где можно будет узнать перечень ВРИ, установленный в отношении земельного участка?
Крайне важно, что расширен перечень документов, в которых могут быть установлены виды разрешенного использования. В настоящее время виды разрешенного использования устанавливаются в градостроительном регламенте, однако нормы о градостроительных регламентах не распространяются на часть земель: например, земли лесного фонда, земли, покрытые водами, земли запаса, особо охраняемые территории и сельскохозяйственные угодья.
С момента вступления изменений в силу сведения о видах разрешенного использования можно будет также узнать в иных регламентах использования земель:
лесохозяйственном регламенте;
положении об особо охраняемой природной территории;
документации по планировке территории. Документация по планировке территории в ряде случаев приобретает приоритетное значение по сравнению с регламентами использования земель. Например, это актуально при строительстве линейных объектов, транспортно-пересадочных узлов или при размещении объектов в границах особой экономической зоны.
лицензии либо проектной документации, связанной с пользованием недрами, при условии отсутствия запрета на такое использование в границах соответствующей территории.
отдельном федеральном законе в отношении земель сельскохозяйственного назначения. До принятия нового закона фиксируется правовой режим сельхозугодий, поскольку органы власти могут изменять ВРИ сельхозугодий только в пределах сельскохозяйственного назначения.
Цель этих изменений заключается в том, чтобы в большей степени вовлечь в оборот охраняемые государством земельные участки, не «замораживать» их правовой режим, а позволить правообладателям выбирать варианты использования в рамках ВРИ, установленных законодательством. На практике для правообладателей это означает, что при оценке градостроительного потенциала участка потребуется анализировать разное количество источников — в зависимости от категории земель — и особо обращать внимание на наличие документации по планировке территории. Правообладателям земельных участков предоставляется дополнительная возможность бесплатно уточнить, в какой территориальной зоне находится их участок, если установить это по документам невозможно.
Особое внимание в законе уделяется соблюдению вида разрешенного использования. Прямо предусмотрено, что основной ВРИ, указанный в ЕГРН, должен быть отражен в правоустанавливающих документах — в том числе в договоре аренды или договоре безвозмездного пользования земельным участком. Ограничивается возможность арендаторов земельных участков и землепользователей, самостоятельно выбирать иной вид разрешенного использования, отличный от закрепленного в договоре. В целом это правило было разработано судебной практикой, например, п. 3 Обзора, утв. Президиумом ВС 14.11.2018.
В градостроительном регламенте может быть установлен предельный процент площади земельных участков, которая может быть использована в соответствии со вспомогательными видами разрешенного использования (ВРИ). На практике такое ограничение уже применяется органами власти, например, в правилах землепользования и застройки города Москвы, где предельный процент установлен на уровне 25%.
Как выбрать ВРИ при образовании земельных участков?
В законодательстве также прописаны варианты установления видов разрешенного использования при образовании или изменении земельных участков. Указано, когда виды разрешенного использования должны выбираться из перечня, предусмотренного документацией по планировке. Предусмотрены действия на случай, если ВРИ образованного земельного участка не соответствует установленным регламентам. Также закреплено, в каких случаях ВРИ устанавливается органом государственной власти или органом местного самоуправления.
При этом вид разрешенного использования здания имеет приоритет перед градостроительными регламентами при образовании земельного участка. Основной ВРИ образуемого земельного участка, на котором расположено здание, устанавливается в соответствии с ВРИ, указанным в ЕГРН в отношении самого здания.
Станет возможно объединение или перераспределение земельных участков с разными ВРИ. В Земельном кодексе будут установлены определенные случаи для таких действий (изъятие для публичных нужд, недропользование и др.) Сейчас объединение или перераспределение земельных участков с разными ВРИ не допускается (п. 3 ст. 11.2 ЗК).
При этом собственники смогут выбрать — установить совокупность ВРИ исходных земельных участков, выбрать один из ВРИ исходных участков или установить иной ВРИ, который предусмотрен регламентом.
В контексте образования земельных участков также стоит обратить внимание, что расширен перечень случаев, при которых схема расположения земельного участка может готовиться гражданами и юридическими лицами (как на торгах, так и без их проведения). Такие изменения частично снимут нагрузку с органов власти по подготовке схем расположения земельных участков.
Для заинтересованных в предоставлении участков из публичной собственности лиц эти нововведения означают ускорение процедуры предоставления участков, в том числе на торгах, и избежание отказов в получении земли из-за отсутствия бюджетных средств на работы по образованию участков. Так, в судебной практике наблюдались ситуации, когда Администрация подготовленную за счет заявителя схему не утверждает, поскольку обязанным лицом по ее разработке является сама Администрация, но подготовить ее за свой счет и начать процедуру проведения аукциона муниципальное образование также не может из-за отсутствия финансирования работ по формированию земельных участков (например, определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04.02.2020 № 88а-37/2020).
Как можно использовать земельные участки не в соответствии с ВРИ
В Земельном кодексе планируется закрепить перечень видов использования земельных участков, которые разрешены вне зависимости от вида разрешенного использования и категории земель. По сути, этот список схож с уже существующим в классификаторе видов разрешенного использования (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»). Под такие цели земельные участки можно просить предоставить без торгов.
Также, независимо от вида разрешенного использования и категории земель, допускается осуществление деятельности, не требующей предоставления земельных участков или установления сервитута (ст. 39.33 ЗК). К таким видам деятельности относятся, например, проведение инженерных изысканий, ремонт линейных объектов, возведение некапитальных строений и сооружений, геологическое изучение недр и другие аналогичные работы.
Какие есть ограничения разработки документации по планировке территории
Разработка документации по планировке территории ограничивается в случаях, когда в ее границы включаются объекты федерального, регионального или местного значения, расположенные на земельных участках, принадлежащих гражданам или юридическим лицам.
В таких ситуациях необходимо предусмотреть возможность изъятия этих участков, установления сервитутов или комплексного развития территории (КРТ) либо получить согласие правообладателей на размещение объектов на их землях. При нарушении этих требований возможно оспаривание проекта планировки территории, однако важно контролировать сроки исковой давности для своевременного реагирования.
Расширены возможности собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, обладающих исключительным правом на приобретение таких участков. Теперь они могут обращаться с заявлением о предоставлении таких земельных участков без проведения торгов при наличии документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального, регионального или местного значения, либо действии соответствующей государственной программы Российской Федерации или субъекта Российской Федерации.
Повышенный контроль за сохранением назначения сельскохозяйственных земель
1 апреля 2025 года был подписан Федеральный закон № 52 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым вносятся изменения в ФЗ № 172 от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ЗК и ГрК. Новый федеральный закон существенно меняет регулирование в сфере земель сельскохозяйственного назначения, усиливая государственный курс на их сохранение. Причиной реформы является стремительное сокращение площади сельхозземель: если в 1990-е годы их было более 600 млн гектаров, то сегодня — порядка 250 млн.
Одним из наиболее существенных нововведений закона является пересмотр порядка отнесения земель к категории земель сельскохозяйственного назначения. Ранее такие решения принимались на местном уровне: уполномоченные органы закрепляли сельскохозяйственный режим участков в рамках правил землепользования и застройки, определяя соответствующие территориальные зоны. Теперь данное полномочие централизуется. Решения об отнесении земель к категории сельхозназначения будет принимать Минсельхоз, что фактически выстраивает вертикаль управления сельскохозяйственными землями.
Важно отметить, что закон радикально пересматривает порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию. Действующий сегодня механизм является относительно простым и процедурно прозрачным: заинтересованное лицо подает ходатайство в уполномоченный орган — федеральный или региональный, прилагает стандартный пакет документов и в установленные сроки (два или три месяца, в зависимости от уровня органа) получает либо акт о переводе, либо мотивированный отказ. Решение принимает один орган, сроки определены законом, а процесс занимает умеренное время и достаточно предсказуем.
Новый порядок, который вступит в силу в марте 2026 года, значительно усложняет процесс. Вместо одного уровня рассмотрения появляется цепочка согласований: сначала ходатайство подается в исполнительный орган субъекта, затем передается высшему должностному лицу субъекта. Несогласие последнего автоматически влечет отказ. Если же инициатива поддержана, она передается в законодательный орган субъекта в виде законопроекта о переводе участка.
Для земель сельскохозяйственных угодий вводится дополнительный барьер — обязательное заключение Минсельхоза. Отрицательное заключение ведет к отказу, а отсутствие ответа в срок трактуется как согласие.
В результате перевод земель становится многоступенчатым, более длительным и существенно менее предсказуемым. С учетом вступающих изменений правообладателям и заинтересованным лицам целесообразно рассмотреть запуск процедуры перевода до марта 2026 года — пока действует более простой, линейный и понятный порядок.
На основании нового закона начиная с 2027 года существенно сокращаются основания для перевода сельскохозяйственных угодий в другие категории: исключается размещение промышленных, социальных, коммунально-бытовых объектов, объектов здравоохранения, а также добыча общераспространенных полезных ископаемых. Фактически прекращается возможность перевода земель по частным и коммерческим мотивам. Дополнительно вводится жесткое ограничение: сельхозугодья, включенные субъектом РФ в перечень особо ценных продуктивных земель, не подлежат переводу ни при каких обстоятельствах, что окончательно закрепляет приоритет сохранения сельхозфонда.
Унификация подхода к определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
Федеральным законом от 08.08.2024 № 321 в Земельный кодекс было включено общее правило о расчете размера арендной платы за публичные земельные участки, исходя из их кадастровой стоимости, которое вступит в силу в 2026 году.
Ранее было предусмотрено, что размер арендной платы определяется органами власти в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582.
Исходя из этого, в субъектах РФ размер платы определялся по-разному, например:
на основании кадастровой стоимости земельного участка (например, Ярославская область, Краснодарский край);
на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка (например, Московская область).
С 1 января 2026 года размер арендной платы за публичные земельные участки во всех регионах будет рассчитываться на основании кадастровой стоимости. При этом арендная плата для земельных участков, предоставляемых на аукционе, по-прежнему будет определяться по результатам такого аукциона.
Новый порядок расчета арендной платы будет применяться только к договорам аренды, которые заключены после 1 января 2026 года. Для уже заключенных договоров аренды порядок расчета арендной платы не изменится.
Резюмируем: в 2026 году земельное и градостроительное законодательство подвергнется масштабным изменениям, ключевая цель которых — усиление государственного контроля за целевым использованием земель. Нововведения включают комплексное регулирование видов разрешенного использования, требующее от правообладателей более глубокого анализа множества регламентирующих документов, и усложнение процедуры перевода сельскохозяйственных земель в иные категории с целью их сохранения, что предполагает централизацию решений и увеличение административных барьеров. Параллельно с этим вводится унификация подхода к расчету арендной платы за публичные участки, основанная на кадастровой стоимости, что обеспечивает единообразие и предсказуемость в этом вопросе.
Авторы
Алена Дурнева
старший юрист Land Law Firm
Дарья Плотникова
юрист Land Law Firm
