Ассоциация агентств элитной недвижимости AREA и Гильдия риелторов Москвы направили в ФАС жалобу на сервис объявлений «Циан». В обращении они указали, что площадка устанавливает монопольно высокие тарифы на публикации.
По подсчетам заявителей, цены на размещение объявлений об объектах в Москве с 2022 по 2024 год выросли на 109%. Причем в 2024 году стоимость услуг повышали четыре раза, а в 2025-м, как и в первые месяцы 2026-го, — дважды. Наиболее заметно подорожание услуги месячного размещения, отмечают риелторы. Рост составил 55% — теперь за публикацию в среднем нужно заплатить не 1902, а 2943 руб.
При этом в регионах «Циан» установил более лояльные тарифы, говорят заявители. Согласно их данным, цены на размещение в некоторых регионах в 15 раз ниже, чем в столице. В то же время среднесуточная выручка сервиса от одного объявления в Москве и Московской области в 2023 году была в 3,3 раза больше дохода от публикаций в других субъектах, а в 2024-м — и вовсе в 3,6 раза.
Отдельное внимание в жалобе риелторы уделяют проблеме навязывания услуг. Они заявляют, что агентствам приходится платить не только за размещение объявлений, но и за их продвижение, чтобы пользователи сервиса видели публикацию в начале поисковой ленты. Хотя размещение и продвижение — комплексная услуга, считают заявители.
Несмотря на большие затраты, уйти с площадки невозможно, признаются риелторы. Доля «Циан» на рынке сервисов по размещению объявлений составляет более 50%, поэтому отказаться от этой платформы — значит отдать большое количество потенциальных клиентов конкурентам, говорят они. В итоге агентства вынуждены повышать комиссию за свои услуги, чтобы компенсировать издержки. А от этого страдает население, подчеркивают заявители.
Как, по мнению юристов, ФАС отреагирует на жалобу
Жалоба риелторов в ФАС освещает проблему зависимости профессиональных участников рынка от одной цифровой платформы, отмечают эксперты. Руководитель группы регуляторных и антимонопольных рисков ART DE LEX Павел Магоня напоминает, что специальное регулирование в части цифровых платформ, введенное «пятым антимонопольным пакетом» в 2023 году, было прямо направлено на пресечение злоупотреблений со стороны этих площадок, которые крайне быстро оказались доминантами на рынке. Среди субъектов, на которые распространяется специальное антимонопольное регулирование, ФАС выделяло не только маркетплейсы, но и классифайды «Авито» и «Циан».
Выработанные в рамках взаимодействия с Wildberries и Озон подходы ФАС может применить и к рассмотрению практик «Циана». Ведомство будет учитывать сетевые эффекты платформ как один из главных критериев их доминирования, количество пользователей и присутствие иных участников рынка, в том числе рекламодателей. ФАС также будет анализировать влияние действий торговой площадки на смежные рынки.
Павел Магоня, руководитель группы регуляторных и антимонопольных рисков ART DE LEX
Такое же мнение и у старшего юриста Artegra Софии Брязгун. Она отмечает, что ведомству предстоит разобрать множество вопросов, от которых будет зависеть исход дела, в частности определить границы рассматриваемого рынка, уровень его концентрации и доли основных игроков.
Юрист допускает, что ФАС может квалифицировать положение торговой площадки «Циан» как коллективное доминирование по аналогии с маркетплейсами. Брязгун подчеркивает: если ФАС придет к выводу, что сервис имеет выраженный сетевой эффект, способен оказывать определяющее влияние на рынок и соответствует иным признакам цифровой платформы по смыслу закона «О защите конкуренции», служба будет вправе оценивать его поведение с учетом специальных положений, применимых к таким платформам.
Если компанию признают доминантом, ФАС предстоит решить вопрос экономической обоснованности повышения стоимости услуг, продолжает эксперт. Антимонопольщикам будет необходимо установить, соответствуют ли собственные затраты агрегатора на маркетинг, серверное оборудование, программное обеспечение, облачные сервисы, зарплаты IT-специалистов и прочие издержки такому росту тарифов. Брязгун предполагает, что торговая площадка будет доказывать, что повышение стоимости услуг было вынужденной мерой для поддержания работоспособности и безопасности сложной инфраструктуры.
Управляющий партнер Kulik & Partners Law.Economics Ярослав Кулик, напротив, считает, что рынок классифайдов существенно отличается от маркетплейсов. Сервисы по типу «Циана» представляют собой нетранзакционные площадки, где сделки заключаются напрямую, подчеркивает он. Поэтому положения «пятого антимонопольного пакета» на них не распространяются. Тем не менее к спору применимы общие нормы ст. 10 закона «О защите конкуренции» о запрете злоупотребления доминирующим положением, добавляет эксперт.
Если ФАС подтвердит, что «Циан» навязывает невыгодные условия или допускает экономически необоснованное различие тарифов в регионах, торговой площадке выдадут предупреждение, объясняет Кулик. При этом, если цену на услуги признают монопольно высокой, против торговой площадки возбудят антимонопольное дело.
Юрист предполагает, что для оценки разумности цены ФАС будет использовать затратный метод, поскольку в этой категории дел надзорный орган часто приходит к выводу об отсутствии сопоставимых рынков. Но применить его будет сложно, считает Кулик. ФАС предстоит определить, какая рентабельность производства и реализации услуг необходима, а в разных отраслях подходы к этому показателю отличаются.
Но давать оценку тарифам «Циана» без проведения в установленном законом порядке экономического анализа — дело неблагодарное.
Ярослав Кулик, управляющий партнер Kulik & Partners Law.Economics
При этом сама жалоба риелторов у Кулика называет недоумение. Эксперт напоминает, что риелторские агентства получают вознаграждение в процентах от стоимости сделки. С ростом стоимости квадратного метра растет и доход риелторов, причем к затратам он не привязан, уверяет юрист. А высокие цены, по его мнению, стимулируют конкуренцию, а не ограничивают ее.
Несмотря на это, пользователи должны иметь право выбирать, необходимы ли им те или иные функции, и иметь возможность отказаться от него, считает Магоня. При этом отказ от дополнительной услуги, такой как продвижение объявления, не должен влиять на стоимость основной. «ФАС, вероятнее всего, запросит у „Циана“ информацию об алгоритмах поисковой выдачи объявлений без услуг продвижения. Они должны быть недискриминационными для группы пользователей, которые отказалась от этой услуги, и содержать объективные критерии поисковой выдачи», — говорит эксперт.
Для Брязгун же наиболее спорным вопросом остается разрыв в стоимости услуг между Москвой и регионами при сопоставимых технологических затратах сервиса.
ФАС следует выяснить, допустимо ли кратное увеличение стоимости идентичного цифрового продукта только на основании различных маркетинговых затрат или более высокого среднего чека сделок в конкретном регионе.
София Брязгун, старший юрист Artegra
