Девелопмент в текущем году
Если говорить про риски, то, на мой взгляд, основной риск — это недооценка рисков. Если вы думаете, что рисков нет или их мало, в этом и есть ваш основной риск. С другой стороны, понимание риска, способность его предугадать и умение с ним работать делают вас на голову выше ваших коллег и конкурентов. Поэтому риски — это не плохо.
Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm
Анастасия Русскова, старший юрист Land Law Firm : «Корректировка проекта межевания территории (ПМТ) связана с рядом рисков. Первый — актуальность сведений ЕГРН. Второй — согласование с собственниками МКД. Формально публичные слушания сейчас не проводятся, что позволяет сделать вывод об отсутствии обязательного согласования. Но сохраняется высокий социальный риск: одним из оснований для отказа в корректировке может стать нарушение прав третьих лиц. Соответственно, отсутствие такого нарушения потребуется доказать. Судебная практика показывает, что для снижения рисков вопрос целесообразно заранее прорабатывать с собственниками».
Общие правила выкупа земельных участков из публичной собственности остаются стабильными. Выкуп не допускается под объектами незавершенного строительства — поскольку цель строительства не достигнута, — а также под вспомогательными объектами при отсутствии основного. Кроме того, участок нельзя выкупить, если ранее он предоставлялся для строительства. При этом по ИЖС практика иная — допускается выкуп даже под разрушенными объектами. Основные проблемы возникают в части определения площади. Судебная практика здесь крайне неоднородна и различается от региона к региону и со временем. Согласно ключевой позиции Верховного суда: площадь земельного участка должна определяться исходя из функционального использования здания. То есть под конкретную деятельность формируется соответствующий участок. Но как именно это делается — единых подходов нет.
Анна Жолобова, управляющий партнер Регионсервис
Можно выделить несколько факторов влияющих на ликвидность. Первый — это структура сделки. Сейчас, чтобы повысить вероятность сделки, приходится быть более гибкими. Это выражается, например, в обязательствах, которые продавец берет на себя после закрытия сделки. Второй фактор — взаимоотношения с банками. Раньше покупатели приходили с уже согласованным финансированием: брали кредит, гасили обязательства продавца и двигались дальше. Сейчас мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда покупатель хочет сохранить для себя условия старого кредита, особенно если ставка была ниже. Третий фактор — сроки. Если проект хороший, но не продается по желаемой цене, приходится выбирать: либо продать сейчас с дисконтом и зафиксировать убыток, либо ждать и искать компромиссные решения.
Денис Зверев, руководитель департамента юридического сопровождения сделок ПИК
Евгений Саурин, руководитель департамента стратегического консалтинга, IBC Real Estate: «Подписочную модель в B2C-аренде в первую очередь можно применять к коворкингам и офисным пространствам. Уже работают сервисы, которые агрегируют площадки и позволяют по подписке использовать рабочие места. Отдельное направление — гостиницы. Этот рынок активно развивается, в том числе за счет программ поддержки. Далее — нишевые сегменты: мастерские, бьюти-пространства и другие форматы коллективного использования. Для них уже существуют платформы с моделью краткосрочного доступа. При этом важно учитывать: для сильных локаций такая модель, как правило, не нужна. Ликвидные объекты продаются или сдаются в аренду классическим способом. Подписка — это скорее инструмент для менее очевидных активов и дополнительной монетизации: через сервисные пакеты и комиссии за транзакции между собственником и пользователем».
В рамках инфраструктурного договора установлена жесткая последовательность реализации проекта. Например, нельзя переходить ко второму этапу жилищного строительства, пока не выполнены все обязательства по инфраструктуре на первом этапе. Дополнительный риск — высокие штрафные санкции. Они могут достигать 1 млн руб. за каждый день просрочки исполнения обязательств. При этом есть и плюсы. Теперь льготы по изменению вида разрешенного использования можно получать не только за строительство нежилых объектов, но и за передачу квартир в собственность города Москвы. В целом инфраструктурный договор действительно систематизирует деятельность застройщика и повышает дисциплину. Но он требует перестройки бизнес-процессов: сроки должны быть синхронизированы, а цена ошибки становится существенно выше.
Марина Крючкова, руководитель направления сопровождения МПТ и ИД юридического департамента ГК А101
При создании механизма КРТ изначально запретили уступку прав по договору и прав по его реализации. Параллельно фактически ограничили и возможность их залога, даже если банк принимает такие права в обеспечение. Сейчас ключевая задача — найти решение по возможности уступки прав по договору. Сейчас обсуждают допустимость продажи договоров третьим лицам, особенно полученных на торгах. По мнению антимонопольных органов, это может снизить интерес к торгам: участники будут рассчитывать на перепродажу, а не на реализацию проектов. В итоге рассматривают вариант разрешить уступку как по договорам с администрацией, так и по итогам торгов, но с таким регулированием, которое не ослабит конкуренцию на первоначальном этапе.
Галь Максим Евгеньевич, заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя
Строительные контракты с китайскими подрядчиками
Дмитрий Раев, советник ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры : «Культурные различия при работе с китайскими партнерами во многом связаны с особенностями коммуникации. При дистанционных переговорах по сложным вопросам — по телефону или онлайн — можно получить ответ в духе: да, согласовано, можно двигаться дальше. Но на практике такое “да” не всегда означает реальное согласие. Чаще это способ сохранить лицо партнера и избежать прямого отказа. В ряде случаев мы сталкивались с тем, что подобная формулировка фактически означала отказ от проекта или несогласие с предложенными условиями. Для российских заказчиков это может быть неочевидно. В результате расхождения проявляются уже на следующем этапе. Как правило, реальная позиция проясняется при личных встречах — в переговорах с китайскими партнерами и финансовыми организациями. Именно тогда по части вопросов звучит прямое «нет», а по другим удается выйти на договоренности. Этот фактор важно учитывать при выстраивании переговорного процесса».
Цзян Юн, партнер, исполнительный директор Matrix: «О чем беспокоятся китайские подрядчики? В первую очередь о том, что, приходя в Россию, они не до конца понимают требования российского законодательства. Например, как им действовать в рамках Гражданского кодекса — это для них серьезный вопрос. Именно поэтому китайские подрядчики часто выбирают FIDIC. Это универсальный язык международного инжиниринга, понятный обеим сторонам. Он позволяет минимизировать недопонимание и снижает количество потенциальных споров. Второй важный вопрос — место разрешения споров. Юристы и в Китае, и в России понимают, что национальные суды, как правило, ориентированы на защиту своих участников рынка. В таких условиях сложно обеспечить баланс интересов. Поэтому в международных контрактах стороны, как правило, склоняются к выбору международных арбитражных центров. Это позволяет обеспечить нейтральность и более объективное рассмотрение споров».
В китайском праве по-прежнему нет специальных норм, прямо регулирующих гарантии по первому требованию. Закон КНР о гарантиях прямо исключает их из сферы своего применения, что осложняет правоприменение. В международной практике такие гарантии давно стандартизированы, а подход исходит из того, что гарантией по первому требованию считается любое подписанное обязательство о выплате по предъявлении требования, независимо от его наименования. В китайском праве условия таких гарантий, как правило, детализируются. При этом важно учитывать статус небанковских финансовых организаций: гарантии могут выдавать не только банки, но и иные учреждения, находящиеся под надзором Комиссии КНР по регулированию банковской и страховой деятельности.
Зейю(Чак) Пэн, глава практики китайского права ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры
Чоу Чжэнь (Chou Zhen), финансовый директор JSHT (Jiangsu Haitong Offshore Engineering Equipment Co): «Контракты FIDIC называют универсальным языком международного инжиниринга. Это условия, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов, с четкой структурой и распределением прав и обязанностей. Они признаются международными финансовыми институтами и являются базовым инструментом для выхода на международный рынок. Ключевая причина их популярности у китайских строительных подрядчиков — сбалансированное распределение рисков. В отличие от традиционных контрактов, где значительная часть рисков ложится на подрядчика, FIDIC четко распределяет ответственность между заказчиком и подрядчиком. Это снижает количество споров и повышает предсказуемость проекта».
Николай Молчанов, начальник управления по работе с международными компаниями «Альфа банк»: «Основная сложность для китайских компаний в том, что они пока не всегда представлены в России крупными дочерними структурами с достаточной активной базой. Соответственно, российским банкам сложнее принимать на себя такие риски. В этой связи ключевыми становятся несколько факторов: готовность материнской компании предоставлять поддержку — например, через контргарантии; участие китайских банков в структуре сделки; и в целом возможность выстраивания многосторонней конструкции. При этом сейчас вопрос часто выходит за рамки только гарантий. Для заказчиков все более остро стоит вопрос финансирования проекта в целом. В условиях высоких процентных ставок это становится критичным. Мы ожидаем некоторое снижение ставки, но даже в этом случае она останется на уровне порядка 13%. И китайские подрядчики, участвуя в тендерах, часто заявляют, что могут привлечь более дешевое финансирование».
Земля, власть и квадратные метры
Олег Гришунин, директор по правовым и корпоративным вопросам «БЭЛ девелопмент»: «Поправки в Земельный кодекс уточнили порядок действий при несоответствии ВРИ: сначала меняется вид использования участка и вносятся данные в ЕГРН, и только после этого допускается новое использование объекта. При этом формальные основания для отказа сузили. Само по себе несоответствие ПЗЗ, планируемое изъятие без резервирования или различие ВРИ при объединении участков больше не могут служить причиной отказа. Закон также закрепил, что ВРИ может определяться исходя из назначения уже существующего объекта капитального строительства. В итоге регулирование стало более формализованным и предсказуемым для застройщико».
Отдельный блок рисков в редевелопменте связан с объектами культурного наследия: для них действуют специальные режимы — от льготной аренды для объектов в неудовлетворительном состоянии до концессионных соглашений с правом реконструкции и эксплуатации, но без перехода права собственности. Но вместе с этим возникают дополнительные ограничения по использованию и реконструкции. Практика показывает, что риски могут проявиться уже после покупки. Например, при реализации проекта в центре Санкт-Петербурга инвестор обнаружил на участке остатки исторического объекта, что потребовало пересмотра параметров застройки и повлияло на экономику проекта. Причем такие ограничения возможны даже при отсутствии видимых объектов: если они существовали ранее, их статус может сохраняться, и тогда без анализа архивных материалов риски выявить невозможно.
Ольга Кудрявцева, советник, адвокат Иванян и партнеры
Виктория Галицкая, юрист практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис : «Основное преимущество масштабного инвестиционного проекта — возможность получить земельный участок без торгов. Далее — возможность выкупа участка после завершения строительства объекта капитального строительства. Еще предусмотрены налоговые льготы и иные меры поддержки, которые уже зависят от конкретного субъекта. На федеральном уровне ключевые критерии для МИП (МАИП)— это создание значительного количества рабочих мест и существенный рост налоговых поступлений. Мы понимаем, что суды не всегда любят оценочные категории вроде "значительно", но именно на них и строится регулирование».
Вовлечение федерального недвижимого имущества в хозяйственный оборот включает его использование, аренду, продажу и предоставление в ограниченное пользование. Специфика такой собственности накладывает особенности на процедуры приватизации и вовлечения. Основной механизм — приватизация, прежде всего через открытые торги. Отдельное направление — механизм по ФЗ № 161, где ключевую роль играет ДОМ.РФ. Его используют федеральные органы и государственные учреждения для вовлечения неиспользуемого имущества. Речь идет о застройке таких участков: после завершения проекта часть жилья передается государству в счет стоимости земли, остальная реализуется на рынке. Дополнительно применяется продажа неиспользуемого имущества через торги с последующим распределением выручки, в том числе в пользу прежних правообладателей.
Екатерина Олеговна Гнатюк, начальник отделения Управления жилищной политики, имущественных и хозяйственных отношений Департамента по материально-техническому и медицинскому обеспечению МВД, член Ассоциации юристов России
Алена Дурнева, старший юрист Land Law Firm : «В градостроительной документации традиционно считается, что генеральный план — «всему голова». Эта позиция основана на нормах Градостроительного кодекса: при подготовке правил землепользования (ПЗЗ) и застройки границы территориальных зон должны учитывать границы функциональных зон, установленных в генеральном плане. На практике часто цитируется пункт 57 Обзора судебной практики Верховного суда за 2018 год. Летом прошлого года Верховный суд подтвердил эту позицию: если ПЗЗ не соответствует генплану, его необходимо привести в соответствие. Региональные акты иногда уточняют эти положения. Например, в Москве действует отдельный ГрК, который прямо предусматривает: если ПЗЗ противоречит генплану, оно в этой части не применяется. Аналогичная практика была и в Краснодарском крае, где органы власти принимали акты о приостановлении действия ПЗЗ в противоречащей части».
Ксения Казакова, партнер Five Stones Consulting : «Сама по себе проблема коммерческой недвижимости в административных зданиях не нова. Есть достаточно много зданий, которые еще в период приватизации разделили на множество небольших помещений с разными собственниками. Управлялись такие объекты, как правило, хаотично. Затем появилась другая модель: бизнес-центр строится как единое здание с одним собственником, а множественность возникает уже на уровне арендаторов. Управление централизовано — либо застройщиком, либо инвестором. Сейчас мы видим новый этап: в последние годы бизнес-центры (в том числе класса А) изначально проектируются под продажу блоками. За 2025 год в Москве количество таких проектов выросло в два раза — их уже более 50. Это создает новую модель владения и, соответственно, новые вопросы управления».
Татьяна Яковлева, советник, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VERBA LEGAL : «Партнерское финансирование — это эксперимент, который сейчас проводится в России в четырех регионах до 2028 года. По сути, это то, что часто называют «исламским банкингом». Его ввели из-за санкций, снижения притока западного капитала и необходимости искать альтернативные источники инвестиций. Суть механизма — отсутствие процентной модели. Участник эксперимента не берет процент (рибу), а зарабатывает иначе: либо через фиксированное вознаграждение, либо через участие в прибыли проекта, либо через вход в капитал (доля в объекте). Закон регулирует в основном требования к участникам — банкам и финансовым организациям. При этом ряд практических вопросов он не раскрывает: нет четкого профиля клиента и привязки к регионам для конечного заемщика. Банк России разъясняет: важно местонахождение участника эксперимента, а клиент может работать дистанционно. Но есть и ограничения: запрещено финансирование ряда видов деятельности — например, азартные игры, алкоголь, табак. В целом рынок оценивает инструмент положительно. Если его не "сломают" внешние факторы, это может стать альтернативой классическому кредитованию».
Новейшие риски девелопера
В целом в строительной отрасли наблюдается системный кризис, в том числе не только у самих девелоперов, но и у их подрядчиков. Что можно делать с этими проблемами? Безусловно, надо работать с кредитными учреждениями в части реструктуризации различных отношений: можно использовать механизмы, которые позволяют уменьшать нагрузку, в том числе и налоговыми легальными способами. Например, пользоваться паевыми инвестиционными фондами — до сих пор они остаются одними из самых выгодных. Кроме того, необходимо взаимодействовать с банками на этапе проектного финансирования и пользоваться теми новыми возможностями, которые дает практика. В каждом из этих инструментов роль юридической обвязки крайне важна, потому что те же банки навязывают свои жесткие условия.
Никита Филиппов, заслуженный юрист России, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» :
Антон Помазан, адвокат K&P.Group : «При реализации проекта КРТ возникает несколько скрытых рисков. Первый — исключение объекта из зоны: если он попал туда случайно, собственник может добиться исключения в административном порядке, и застройщик не всегда это учитывает, рассчитывая на неизменность границ. Второй — оспаривание решения о КРТ: экономические доводы суды, как правило, не принимают, но решение могут признать незаконным при нарушении процедуры или требований закона. Третий риск связан с определением стоимости изымаемого имущества: затраты могут существенно вырасти, если в объекте размещено дорогостоящее оборудование, например телекоммуникационное».
Старые изыскания — это зло. Экономия смешная: 200–500 000 руб. на новой геологии. А цена вопроса — миллионы. Только на свайном поле. Если вы не узнали, что там находится плывун, и, возможно, участок опасен тем, что может образоваться карст. Или, может быть, вам придется выносить какие-то сети, о которых вы не знали, а выяснили это только в процессе строительства. Поэтому золотое правило: купили или взяли в аренду участок — забудьте про складную бумажку. Не слушайте никого. Идите сами, смотрите сами.
Герасимов Сергей, руководитель департамента строительно-технических экспертиз Veta
Руслан Ягофаров, председатель коллегии адвокатов «Ягофаров и партнеры»: «Сейчас застройщики поделились на два лагеря. Первый лагерь — это те, кто работает и выстраивает клиентоориентированную модель, работает со своими дольщиками, оплачивая им в досудебном порядке часть требований. Например, если квартира стоит 10 млн руб., а дефекты на 300 000 руб., то застройщик может предложить 150 000 руб., чтобы закрыть вопрос сразу, так как если дело уйдет в суд, он может потерять все 300 000 руб. и еще дополнительно 100–150 000 руб. на судебную экспертизу. Второй лагерь — это те, кто идет по пути “кто подаст, тому и заплатим”, и они уже платят по исполнительным листам. Причем сейчас уже сложилась практика, что платят не 100%, а, например, 55% или 60% от суммы, договариваются уже на стадии исполнения. Есть застройщики, которые работают даже на стадии исполнительного производства, понимая, что в конце года все равно придется платить».
Дмитрий Фарков, ведущий юрист практики сопровождения крупных проектов «Газпромнефть Экспертные решения»: «В прошлом году приняли закон № 309 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс». Соответственно теперь законодатель исходит из того, что безопасность объектов капитального строительства в части проектирования может быть достигнута через: повышение качества документации, повышение профессионализма сообщества, пересмотр и усиление ответственности. Кроме того, помимо множества составов нарушений, вводится презумпция виновности специалистов.Смысл в том, что если специалист подписал документацию, он автоматически несет ответственность за ее содержание. Другое важное изменение: теперь лица, разрабатывающие и проектную, и рабочую документацию, должны быть членами соответствующих СРО. При этом законодатель прямо не определяет, какой именно объем ответственности они несут».
Презентации спикеров доступны по ссылке.
