Вся Москва обсуждает законопроект о реновации, который может коснуться 1,6 млн ее жителей. Хотя документ еще не принят, москвичи уже прикидывают, в какой район они могут переехать и квартиры какой площади получат. А недавно Верховный суд вынес определение, которое может многое прояснить. В частности, в нем содержится ответ на вопрос, что подразумевается под равнозначной квартирой. Подробности – в материале.
Семья из четырех человек (муж с женой, их дочь и внук) жила по соцнайму в многоквартирном доме, который был признан непригодным. Поэтому администрация предоставила им новую благоустроенную квартиру. Сначала семья согласилась переехать в нее, заключила договор социального найма, а все члены семьи зарегистрировались в новом жилье. Однако в дальнейшем наниматели передумали и отказались выезжать из своего непригодного жилья. Дело в том, что они жили в трёхкомнатной квартире (54,3 кв. м, в том числе жилой 34,4 кв. м), а переселиться им предложили в двухкомнатную (55,87 кв. м, в том числе жилой 24,85 кв. м). Тогда администрация города обратилась в суд с иском о расторжении договора социального найма в аварийном доме и выселении из него.
Суд первой инстанции отказал в выселении. Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда поддержала такое решение. Суды посчитали, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома носит компенсационный характер и должно гарантировать условия проживания не хуже прежних. По мнению судов, новые квартиры должны быть не меньше сносимых по количеству комнат, размеру общей и жилой площади.
Тогда администрация города обратилась в Верховный суд. Тот напомнил, что согласно ст. 89 ЖК, предоставляемое взамен аварийного жильё должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, находиться в черте населённого пункта. То есть критерием равнозначности является соответствие общей площади жилья, а не жилой площади и не количества комнат. Это значит, что никаких нарушений в этом деле не допущено. Кроме того, наниматель сам ранее согласился с предложенным вариантом и добровольно заключил договор соцнайма, который не расторгнут и никем не оспорен. Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение (№ 81-КП17-2).
Тот факт, что ВС признал равнозначным жильем квартиру с меньшим количеством комнат, вызвал у юристов бурную дискуссию. Старший юрисконсульт ООО "Центр правового обслуживания" Александр Янюшкин и юрист КА города Москвы "Барщевский и Партнеры" Элина Елейник обратили внимание на то, что ранее ВС придерживался иной позиции – он отмечал, что предоставляемое жилье должно иметь то же количество комнат (N 83-В09-11, N 18-КГ12-4, N 60-В10-3, Обзор ВС). А управляющий партнер КА "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский считает, что проживание семьи из четырех человек в "двушке", даже и большей по площади, не равнозначно проживанию в "трёшке". Он уверен, что эта ситуация заслуживает внимания КС, иначе в дальнейшем она может быть негативно использована по отношению к жителям г. Москвы при реновации.
Однако все юристы сошлись во мнении, что на решение ВС повлияло согласие нанимателя на переезд. "На мой взгляд, определение ВС вполне обосновано, поскольку наниматель изначально сам согласился с предложенным ему вариантом", – заявил адвокат бюро "Деловой Фарватер" Антон Соничев. "Наниматель добровольно заключил договор социального найма. Последующие возражения против предоставления двухкомнатной квартиры следует квалифицировать как недобросовестное поведение, поскольку его предшествующие действия свидетельствовали о согласии с качественными характеристиками предоставленного ему жилья", – добавила Елейник. "Требования граждан, участвующих в региональных программах реновации жилья, зачастую действительно выходят за рамки закона, приобретая черты базарного торга. Пользуясь предоставленной государством возможностью переселиться из старого и ветхого жилья в новостройку, некоторые граждане стремятся не упустить случай и буквально "урвать" для себя что-нибудь сверх установленного регламентом – перебраться ближе к центру или станции метрополитена, необоснованно увеличить площадь жилья и т. п.", – убежден управляющий юрист практики разрешения споров Capital Legal Services Игорь Горохов. "Преследуя свои индивидуальные интересы и отказываясь переселяться добровольно, наниматели и собственники фактически злоупотребляют правом, к тому же создавая для программ реновации жилья общий негативный фон и затягивая сроки реализации таких проектов", – заключил Горохов.
