Владелица "двушки" увеличила ее на 15 кв. м – провела перепланировку и возвела несколько пристроек. Районный суд решил легализовать обновленную квартиру, ведь она отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ не возражали против изменений. Администрация города обжаловала решение, но услышали ее только в Верховном суде. Гражданская коллегия объяснила, что именно упустили из виду нижестоящие инстанции.
Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам для реконструкции и перепланировки жилья, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Еще в 2014 году Президиум ВС напоминал судам о необходимости отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Но некоторые суды продолжают допускать ошибки, которые приходится исправлять Верховному суду.
Так произошло в деле Ирины Артюховой*, которая решила узаконить изменения в своей «двушке». Она демонтировала часть перегородок и построила другие, перенесла радиаторы отопления и т. д., а также сделала ряд пристроек-«подсобных помещений» к своей квартире. Таким образом ей удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м. Краснодарская администрация не оценила это и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда Артюхова решила добиться своего через суд – и это ей удалось. Советский райсуд Краснодара учел заключения ООО «Юг-Дом» и отдела надзорной деятельности Краснодара – их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно и отвечает инженерным и противопожарным требованиям. Соседи Артюховой тоже не возражали против изменений, что истица подтвердила письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания. Это убедило суд в законности перепланировки и пристроек (решение № 2-5506/2016 ~ М-5809/2016).
Городская администрация обжаловала решение в апелляционном порядке, но безуспешно. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса для того, чтобы сохранить квартиру в перепланированном состоянии (№ 33-196/17). Она не нарушила прав соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК).
Верховный суд, наоборот, встал на сторону чиновников и поправил нижестоящие инстанции. Они перепутали перепланировку и самовольную постройку, говорится в определении № 18-КГ17-198. Артюхова не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему пристройки. Изменились ограждающие конструкции многоэтажки. Как логически следует из определения ВС, спорные пристройки возведены самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство. Суды неправомерно узаконили пристройки по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и т. д. Все это придется учесть апелляции при новом рассмотрении дела.
В чем разница между перепланировкой, переустройством и реконструкцией? "Если упростить, то перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство – с переносом коммуникаций. Реконструкция означает новые площади за пределами старого периметра дома", – объясняет старший партнер АБ "Яблоков и партнеры" Ярослав Самородов.
Тем, кто планирует перепланировку, переустройство или реконструкцию жилья, стоит предварительно согласовать их с административными органами, полагает управляющий партнер МКА «Горелик и партнеры» Лада Горелик. Сейчас этот этап зачастую пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварийных ситуаций, предупреждает адвокат.
Если перепланировку все-таки провели без разрешения, это грозит административным штрафом в размере 2000–2500 руб., рассказывает адвокат КА «ЮКА» Денис Паншин. Его оплата не избавит от необходимости узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальный вид. Если этого не сделать, штрафы будут выносить постоянно, предупреждает Паншин. Но это еще не все. «Администрация вправе обратиться в суд с иском о лишении права собственности, а жилье могут выставить на торги», – предупреждает адвокат.
*Имя и фамилия изменены редакцией.
