Как быть арендатору земли, обязанному платить завышенные, по его мнению платежи, исходящие из кадастровой оценки, которую устанавливает чиновник-арендодатель? На то есть конституционное право судебной защиты нарушенных прав, и к органам власти подаются многочисленные иски, особенно в мегаполисах. Чаще всего их отклоняют, так как судьи считают, что на такое заявление у арендодателя нет прав. В Девятой апелляции нашлись три судьи, которые решили, что такая ситуация абсурдна, но управа на них нашлась в ФАС МО.
В апреле этого года на научно-практической конференции "Налоговое право в решениях Конституционного суда" много говорили о проблемах, с которыми сегодня сталкивается собственник или арендатор земельного участка при оспаривании его кадастровой стоимости. Она используется для расчета земельного налога и арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. И очень часто установленная так называемым "массовым методом" кадастровая стоимость превышает рыночную цену земли. У несогласных есть два способа избавиться от переплаты: обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или пойти в суд. Первые вариант практически не работает, говорили участники конференции: комиссия отклоняет заявления в подавляющем большинстве случаев. При оспаривании кадастровой стоимости в суде тоже возникают проблемы. Во-первых, часто они отказывают в иске, поскольку, пока идет судебный процесс, орган власти утверждает новую кадастровая стоимость, старый нормативно-правовой акт утрачивает силу, и, значит, оспорить его уже нельзя. При этом вернуть переплату, вытекающую из ранее действующих ставок, нельзя. Во-вторых, суды считают, что арендаторы, не обладая правом распоряжаться земельными участками, не вправе и идти в суд с требованиями уравнять кадастровую стоимость с рыночной (подробнее>>).
Ситуация особенно обострилась, когда в 2012 и 2013 годах кадастровая стоимость земельных участков в Москве существенно увеличилась в соответствии с постановлениями Правительства Москвы "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы". После этого арендаторы в массовом порядке пошли в суды. Первым, кто дошел до кассации, стало ООО "Союз" (дело А40-59687/2013), которое с 2004 года арендует в Москве земельный участок на Ярославской улице. В 2013 году в отношении этого участка была установлена кадастровая стоимость в 219,657 млн руб., и арендная плата составила 33,29 млн руб.
В 2012 году "Союз" заказал у оценщика ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" заключение по рыночной стоимости земли и, увидев, что она составляет 14,8 млн руб., в мае 2013 года обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к Управлению Росреестра по Москве, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" и Правительству Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной. "Союз" ссылался на то, что рассчитанная в процентном соотношении от текущей кадастровой стоимости плата является экономически необоснованной и завышенной.
Судья Екатерина Коновалова отказала. Как часто бывает, она посчитала, что арендатор земельного участка не вправе обращаться в суд с подобным иском. "Защищать принадлежащие арендатору права в любом случае он вправе только теми способами, которые не затрагивают исключительных полномочий собственника, к каковым относится право распоряжения (продажи), – говорится в решении от 25 октября 2013 года. – Из чего суд делает вывод о том, что правом требования установления по суду рыночной стоимости объекта в качестве его кадастровой стоимости обладает только собственник, то есть лицо, которому принадлежит право распоряжения".
"Союз" подал на это решение апелляционную жалобу. 9-й ААС резолютивную часть решения АСГМ оставил в силе, но в мотивировочную внес некоторые изменения. Его коллегия, состоявшая из Елены Кузнецовой, Нины Панкратовой и Татьяны Сумароковой, посчитала, что арендатор земли вправе оспаривать результаты государственной кадастровой оценки земель. В обоснование своего довода судьи сослались на ст. 24.19 ФЗ об оценочной деятельности, согласно которой они могут быть оспорены в арбитражном суде или специальной комиссии, если их результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. "Права и обязанности истца напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Мотивировочная часть решения суда первой инстанции о том, что оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка вправе только его собственник, но не арендатор, подлежит изменению", – сказано в определении от 9 апреля 2014 года.
Само решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска апелляция оставила без изменения. "Так как в ходе производства в суде первой инстанции постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, – рассуждали судьи, – То определение рыночной стоимости земельного участка на прежнюю дату кадастровой оценки [в 2012 году] утрачивает правовое значение".
Кассационную жалобу на постановление 9-го ААС подали и "Союз", и Росреестр. Рассматривал их Федеральный арбитражный суд Московского округа вчера. В зале почти не было свободных мест – послушать пришли многие, кто выступает истцами по аналогичным делам, тем более что Девятая апелляция откладывала их до вынесения постановления кассации по делу "Союза". "Поскольку у нас не сформировалась практика по кадастровым делам, откладываем и ждем решения ФАС", – говорила, например, судья Нина Панкратова в процессе по делу А40-135098/2013.
– Являясь арендатором земельного участка, истец воспользовался правом, предусмотренным ст. 66 Земельного кодекса, и просил установить кадастровую стоимость равной рыночной, – обосновывал свою позицию на вчерашнем заседании представитель "Союза" адвокат Павел Ушаков. – Решением суда первой инстанции истцу было отказано на том основании, что он является арендатором, а не собственником. Мы не видим ограничений для арендаторов для обращения в суд с подобными исками. Полагаем, что нарушенные права арендатора в данном случае ничем не отличаются от нарушенных прав собственников земельных участков, которые платят земельный налог. Апелляционный суд с нашей позицией согласился.
Но, по мнению Ушакова, 9-й ААС совершил и ошибку: "Судебная коллегия полагала, что уже в ходе рассмотрения дела в первой инстанции была принята новая кадастровая стоимость. Однако постановление Правительства Москвы было лишь в ноябре 2013 года, а решение вынесено в октябре – за месяц до этого! Поэтому полагаем, что дело нужно направить на новое рассмотрение!"
Представитель Росреестра настаивал на другом: "Нужно решение суда первой инстанции оставить в силе, а постановление 9-го ААС отменить". По его словам, суд апелляционной инстанции сделал неправильный вывод о том, что права и обязанности арендатора напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Раз согласился на условия договора, то должен их выполнять. "Согласно ГК у арендатора есть обязанность платить арендную плату, – пояснял он. – Кроме того, в ст. 65 Земельного кодекса прямо указано, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, истец, заключив договор аренды, согласился с ценой договора и порядком ее определения".
Помимо этого, по словам представителя Росреестра, истец, обращаясь в суд с требованием уравнять кадастровую стоимость с рыночной, распоряжается объектом недвижимости, которое ему не принадлежит на праве собственности. "Таким образом нарушаются права собственника земельного участка, в частности право получать арендные платежи", – резюмировал он.
– Не согласны с этим, – парировал Ушаков. – Изменение кадастровой стоимости не является распоряжением земельным участком. Мы юридическую судьбу этого имущества никак не меняем.
– То есть вы не согласны с доводом о том, что нельзя определить рыночную стоимость земельного участка, который юридически невозможно продать? – уточнил судья у Ушакова.
– Да, не согласны. Считаем, что можно.
В итоге кассационная коллегия, недолго посовещавшись, встала на сторону исполнительной власти. Судьи решили постановление суда апелляционной инстанции отменить, а решение АСГМ оставить в силе.
В июне этого года Правительство РФ направило в Госдуму поправки в закон об оценочной деятельности, запрещающие местным властям пересматривать кадастровую стоимость чаще, чем один раз в три года, а для городов федерального значения один раз в два года. Кроме того, предложен "ретроспективный" подход к кадастровой оценке: если собственнику удалось ее оспорить, то результаты изменят задним числом – с начала года. Второе чтение законопроект еще не прошел.
С текстом законопроекта № 421531-6 О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в части совершенствования государственной кадастровой оценки) можно ознакомиться здесь.
Вопрос о том, как быть арендатору, который должен платить завышенные, по его мнению, платежи, исходящие из кадастровой оценки, которую устанавливает арендодатель, но не иметь возможности ее оспорить, наверняка мог бы заинтересовать Высший арбитражный суд. У "Союза" есть еще время подать надзорную жалобу. Но мало: ВАС закончит свое существование в августе четырнадцатого.
