Десять лет назад компания арендовала разрушенный спортивный лагерь, построенный в советские времена и оформленный в федеральную собственность, а теперь благодаря ей на его месте появился современный спортивно-гостиничный комплекс. Компания решила через суд переквалифицировать арендные отношения в инвестиционные и закрепить за собой право общей долевой собственности. Первая инстанция ей отказала, вторая и третья, наоборот, требования удовлетворили. В итоге дело дошло до экономколлегии ВС. "Тройка" понимающе отнеслась к тому, что арендатор вложил в объекты значительные средства, но тем не менее руководствовалась совсем другими соображениями.
В 2005 году ООО "Антарес" арендовало в Туле у государства (в лице терруправления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области, далее – Управление) физкультурный лагерь, который тогда оценивался в 937 000 руб. Согласно договору аренды "Антарес" мог застраивать участок и проводить реконструкцию объектов, чем он и занялся. Так, к октябрю 2013 года компания перестроила основное здание (увеличив его площадь с 630 до 936 кв. м), восстановила еще одно, которое было разрушено, построила котельную, провела газ, обновила инженерные коммуникации и т.д. В результате с ведома и согласия Управления на месте лагеря возник спортивно-гостиничный центр "Грин Хаус".
Все эти действия по улучшению имущества, по мнению "Антареса", были по сути инвестициями. Это подтверждалось и отчетом независимого оценщика: по состоянию на конец 2013 года комплекс был оценен в 35,4 млн руб., из которых 99,6 % приходились на неотделимые улучшения. Это, счел арендатор, давало ему право претендовать на долевую собственность согласно законодательству (в частности, по ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности). Вскоре после получения разрешения на эксплуатацию "Антарес" направил своему контрагенту претензию с предложением зарегистрировать за ним право собственности на 99,6 % обновленного центра, но ответа не получил и обратился в Арбитражный суд Тульской области (№А68-12304/2013).
Однако судья Игорь Воронцов в апреле 2014 года разделил точку зрения Управления. По мнению последнего, "Антарес" не вправе выдвигать подобные требования: отношения и по форме, и по содержанию – это обычная аренда. Как отметил Воронцов, суд может признать право собственности только в исключительных случаях, но здесь оно даже не возникло по закону. Также, считает судья, истец выбрал неправильный способ защиты: ему следовало добиваться расторжения договора и компенсации неотделимых улучшений, либо зачета их стоимости в арендную плату.
"Антарес" обжаловал решение Воронцова в апелляционном порядке, уменьшив свои требования до 87 %, и на этот раз добился своего. 20-й ААС учел, что арендатор вкладывал средства с одобрения арендодателя, в результате чего и появился новый комплекс. Состояние имущества значительно улучшилось, чего ответчик не оспаривает, и следовательно, "Антарес" является инвестором, решили судьи апелляции под председательством Ольги Тучковой. Согласно их постановлению, если соглашения о разделе долей между сторонами нет, этот вопрос может быть решен судом (п. 5 ст. 244 ГК РФ). В итоге 20-й ААС пришел к выводу, что "Антарес" имеет право на свои 87 %, и вынес решение в его пользу.
В кассации постановление апелляции "устояло", а сегодня в деле разбиралась экономколлегия Верховного суда под председательством Елены Борисовой. Сначала она зачитала все те же доводы Управления, юристы которого на заседание не пришли. А затем выступил представитель "Антареса" Сергей Смирнов из тульской юрфирмы "СоветникЪ Плюс". Он рассказал, что лагерь, наследство советских времен, достался в пользование арендатору в полуразрушенном, ветхом состоянии и не мог использоваться по назначению. Теперь же объекты восстановлены, на территории центра можно заниматься спортом, а еще там проходят встречи и приемы федерального и регионального уровня, поведал судьям Смирнов. "Да, нас еще в первой инстанции спрашивали, почему не расторгаем договор и не требуем компенсацию улучшений, – рассказывал он. – Но мы хотим и дальше эксплуатировать комплекс и получать прибыль". Мой доверитель – инвестор и имеет право на долю в праве собственности, заверил коллегию юрист.
– Мы понимаем, что вы вложили существенные средства, но что вы можете сказать относительно доводов первой инстанции? – поинтересовалась Борисова. – Ведь не доказано, что воля обеих сторон была направлена на разделение долей в собственности, да и сами они не определены.
– Мы предлагаем провести аналогию с нормами об инвестициях, – ответил Смирнов. – Есть форма отношений, а есть их наполнение.
– Но другая сторона не соглашалась на передачу права, – возразила председательствующая. – Она давала согласие лишь на реконструкцию.
В ответ Смирнов лишь сослался на позицию второй и третьей инстанции, которые ему "убедить удалось".
– Нам в десять раз увеличили арендную плату, – говорил юрист. – Но что что вы напишете [в постановлении] – то мы и учтем, когда будем решать, что дальше делать. Инвестиции наши составили 60 млн руб.
Спустя короткое время Борисова огласила решение "тройки": акт первой инстанции оставить в силе, а последующие – отменить. Таким образом, в требованиях "Антарес" полностью отказано.
Как рассказал Право.Ru после заседания Смирнов, Управление подняло арендную плату как раз по той причине, что стоимость имущества резко возросла. Сейчас компания платит 1,5 млн. руб. в год, что для Тульской области – значительная сумма. По его словам, теперь "Антарес" будет расторгать договор и требовать стоимость неотделимых улучшений. Иск выигрышный, уверен Смирнов. "Не знаю, где Управление найдет такие деньги, а "Антарес" найдет, чем еще заняться", – добавил он.
