Во вторник Президиум ВАС рассмотрел спор, попавший даже в повестку дня российско-швейцарской встречи на высшем уровне. Московские власти отдали в аренду фундаменты в парке Горького, а потом захотели получить в собственность здание, построенное на их основе и на деньги западного инвестора. Редкое дело вызывает такое количество вопросов к сторонам, а адвокату швейцарцев пришлось даже объяснить, зачем платить аренду, если объект у тебя в собственности.
Предыстория
В 1990 году Центральный парк культуры и отдыха им. Горького сдал в аренду на 30 лет советско-швейцарскому предприятию "Диаг интернешнл" расположенные на Пушкинской набережной помещения, возведенные на фундаментах утраченных построек XVII века — фабрики бумажных шпуль Тепфера. Затем с разрешения властей швейцарцы возвели на этих фундаментах новое трехэтажное здание (на фото) площадью 3 234 кв. м (это было названо "реконструкцией"), после чего в 1993 году был изменен договор аренды. Во-первых, в документе было указано новое здание, во-вторых, срок аренды продлили до 49 лет, в-третьих, права арендатора получило ЗАО "Галика-Россия", гарант арендных платежей (спустя 3 года она передала эти права швейцарской инжиниринговой компании Galika AG).
В 2008 году Департамент имущества Москвы захотел зарегистрировать право собственности города на новое здание, но ему отказали на том основании, что Galika подала такое же заявление. Столичные власти пытались оспорить этот отказ в суде, но московский арбитражный суд решил, что между департаментом и Galika есть спор о праве, и не стал рассматривать заявление. Затем последовал иск уже к Galika — о признании права собственности на спорное здание (дело А40-164683/2009). Но и в этот раз власти города претерпели неудачу: дело прошло все инстанции дважды, но каждый раз суды отказывали Москве, полагая, что городом был выбран неправильный способ защиты и надо было заявлять виндикационный иск. В процессе рассмотрения этого дела право собственности на здание было все же зарегистрировано за швейцарской фирмой.
Департамент обратился в Высший арбитражный суд, и "тройка" судей в составе Александры Медведевой, Елены Борисовой и Валентины Куликовой поддержала позицию города и решила передать дело в президиум. Коллегия сочла, что отказ в иске из-за неправильного выбора способа защиты неправомерен — с помощью виндикационного иска собственник вправе истребовать свое имущество только из незаконного владения. "Ни парк, ни истец не выражали намерения прекратить арендные отношения с [Galika] и возвратить спорное здание, — указала тройка, — обращение в арбитражный суд с иском о признании права собственности города Москвы на это здание обусловлено действиями [арендатора], направленными на регистрацию за собой права собственности на него". Саму же регистрацию права собственности на здание за Galika судьи ВАС расценили как "злоупотребление правом".
Слушания в ВАС
Дмитрий Струков, представлявший в минувший вторник на заседании Президиума ВАС Департамент имущества Москвы, попросил суд отменить все ранее принятые решения по делу и признать право собственности на спорный объект за Москвой. По его мнению, в период аренды ответчик лишь произвел "некоторые улучшения" здания, но оснований для права собственности у швейцарцев из этого не возникает.
Зампреда ВАС Владимира Слесарева заинтересовало, сохранился ли после реконструкции тот объект недвижимости, спор о котором идет между сторонами. "Сохранены фундаменты объекта, существовавшего в советское время и до 90-х годов", — был ответ Струкова.
- И вы требуете право собственности на фундаменты? — спросил Слесарев.
- Нет, — не совсем уверенно ответил Струков. — Объект был реконструирован. Нами было заявлено требование о регистрации на объект, который подвергся реконструкции.
Адвокат Константин Скловский, представлявший в суде интересы Galika, во время 2-минутного вступления "не по теме" поведал о международном значении рассматривавшегося дела. Он сказал, что его доверитель является "одним из крупнейших швейцарских инвесторов, действующих в России", который в настоящий момент ведет переговоры с Минобороны о "производстве высокоточных станков". Конфликт с московскими властями ее "обескуражил и вызвал недоумение", и этот вопрос "был включен в повестку переговоров" президентов Швейцарии и России на экономическом форуме в Давосе (не ясно, каком именно — прим.авт.).
Что касается сути дела, то Скловский назвал позицию московских властей "невообразимой и курьезной" и выразил надежду, что президиум ее не поддержит. "Фундамент не имеет пользовательской ценности и в аренду передаваться не может, разве что для теннисной площадки. Всем понятно, что здание — это новый объект, абсолютно новая вещь, созданная для себя", — сказал он и добавил, что понятие "реконструкция" в нормативных актах 1990-х годов означало, в том числе, и строительство нового здания.
По словам адвоката, воля его доверителя на то, чтобы построенный объект перешел в его собственность, была выражена еще в соглашении 1992 года с ЦПКИО. Парк, конечно, может считать себя "обиженным", добавил он, но у него "уже давно прошла исковая давность".
Коснулся адвокат и вопроса выплаты арендной платы ($47 000 ежемесячно) — очевидно, предугадав вопросы судей о том, зачем ее платить, если право собственности на здание уже зарегистрировано за Galika. "Русскому юристу будет не понятно, но это законопослушная швейцарская компания, — сказал Скловский. — Пока договор не расторгнут, они покорно будут платить".
- На ваш взгляд, строительство новой вещи – это объективная или субъективно-объективная категория? Если в новом здании около 25% старых кирпичей, то это — воссоздание старого здания. Но в вашем договоре есть два ограничения: о реконструкции и о пределах существующего фундамента, — спросил Слесарев.
- Если бы нам парк сказал "Стройте за ваш счет, мы потом рассчитываемся", — это было бы достаточно, чтобы объект не принадлежал "Галике", — ответил Скловский. — [Но] нам сказали "Стройте для себя, нам только не хочется разрушать фундамент памятника культуры". Так что с объективной точки зрения речь идет о новом здании.
- С точки зрения вещных отношений, когда арендатор с разрешения арендодателя реконструирует взятую им в аренду вещь, то это является вещью для него или вещью арендодателя? — поинтересовалась судья Юлия Горячева.
- Но фундамент в принципе не может быть взят в аренду, он не имеет никакой пользовательской ценности, а по нашему закону арендатор должен пользоваться взятой в аренду вещью, – ответил Скловский.
- Тогда как вы можете определить характер договора в редакции, например, 1996 года, где уже в аренду сдается реконструированное помещение, — поинтересовалась у Скловского судья Александра Медведева, а ответ Скловского оказался таким:
- Это вынужденные уступки "Галики", чтобы сохранять какие-то отношения.
Вопрос о том, что же было сдано в аренду и что представляет из себя объект Galika несколько раз возникал в ходе заседания, а наиболее придирчивому допросу подверглась Ольга Пехтиева из Департамента культурного наследия Москвы.
- Если там были только фундаменты, на которых был возведен дом… Считается ли, что это новый объект или все-таки старый? — спросил ее глава ВАС Антон Иванов:
- Объект, созданный в результате реконструкции, — отвечала Пехтиева.
- Реконструкции чего? – уточнил Иванов.
- Реконструкции… — Пехтиева неуверенно замолчала.
- Фундаментов, — ответил за нее председатель суда. — Но при реконструкции фундамента фундамент и получится. А как же в результате реконструкции фундамента может получиться дом? Объясните?
- Предметом аренды в соответствии с договором является павильон [по-видимому, имеется в виду снесенное здание — прим. ред.], который в результате реконструкции принял такие объемы, — ответила Пехтиева.
- Так что передавалось в аренду по договору: павильон и нежилые помещения или фундамент? — вопросы задавать теперь принялась Александра Маковская. Пехтиева развела руками и не ответила.
А вот Екатерина Нефедова из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве нашла в материалах дела, что по договору в аренду передавались именно фундаменты утраченных построек времен XVII века, а потому право собственности на предыдущие объекты в связи со строительством новых было прекращено. Говорить же о том, что "переработанный" фундамент вдруг превратился в новое здание, невозможно. "Мы полагаем, что это вновь созданный объект недвижимости, право на которое было зарегистрировано", — сказала она.
Решение и его блиц-оценка
Президиум ВАС все судебные акты по делу оставил в силе, а заявление Департамента имущества Москвы – без удовлетворения. До появления мотивировочной части постановления о выводах судей рассуждать сложно, но эксперты уже делают первые выводы. Например, старший юрист "Качкин и Партнеры" Евгений Ширстов отталкивается от того, что почти все время заседания Президиума ВАС РФ было посвящено реконструкции здания и ответу на вопрос о том, можно ли считать реконструкцию арендуемого объекта созданием новой вещи для себя. "С учетом того, что судебные акты судов нижестоящих инстанций были оставлены без изменения, данный вопрос разрешился положительно, что в целом соответствует сложившейся судебной практике", — делает он вывод.
"Что касается способа защиты, то, по-видимому, были подтверждены выводы нижестоящих судов о невозможности признания права собственности и необходимости виндикации в ситуации, когда объект не находится во владении истца", — предположил Ширстов.
