Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ продолжает рассматривать дела, связанные с поручительством по кредитным договорам и попытками "стряхнуть" залог. На этот раз она была предпринята с использованием предварительного договора аренды впоследствии заложенного имущества. Опасность такого договора состоит в том, что он не требует регистрации, что ставит кредитора в рискованное положение.
В 2006-2008 годах банк "Зенит" предоставил ОАО "Энерготехмаш" кредиты на сумму чуть более 580 млн руб. под ипотеку 33 объектов недвижимости. Затем, в кризис 2008-2009 годов, заемщик не смог исполнить свои обязательства перед банком, тот в 2009 году обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием взыскать задолженность, и оно было удовлетворено. В начале 2010 года "Энерготехмаш" сам обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о собственной несостоятельности (дело А55-1582/2010), а позднее, в процессе банкротства компании в этой истории возник новый сюжет — в апреле 2010 года в тот же самарский суд с иском к "Энерготехмашу" о понуждении к заключению договора аренды недвижимости обратилось ООО "ФинансЭксперт" (дело А55-8370/2010). По документам оказалось, что еще до того как взять кредит у банка, 3 марта 2006 года "Энерготехмаш" заключил с "ФинансЭкспертом" предварительный договор, по которому обязался отдать в аренду с правом выкупа на 25 лет двадцать четыре из 33 заложенных "Зениту" объектов недвижимости.
Попытка банка оспорить договор как мнимую сделку не удалась – 17 сентября 2010 года суд первой инстанции ему в этом отказал, иски "Зенита" об обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам ипотеки, были оставлены без рассмотрения, а требования банка на сумму 327 млн руб. были включены в третью очередь. В рамках же дела о понуждении к заключению договора аренды АС Самарской области встал на сторону "ФинансЭксперта", придя к выводу, что такая обязанность "Энерготехмаша" предусмотрена предварительным договором, заключенным раньше договоров ипотеки.
Затем это дело два раза прошло через апелляцию и кассацию. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд оба раза отказал в удовлетворении иска "ФинансЭксперта", при вторичном рассмотрении указав, что стоимость передаваемого в аренду имущества превышала 5% балансовой стоимости активов "Энерготехмаша", а потому на заключение соответствующего договора требовалось согласие временного управляющего, а оно получено не было. Но Федеральный арбитражный суд Поволжского округа посчитал стоимость спорного имущества иначе и, в конечном счете, оставил в силе решение суда первой инстанции.
Банк "Зенит", ранее привлеченный к делу в качестве третьего лица, решил оспорить конечный результат в надзорной инстанции, а коллегия судей ВАС (Юлия Горячева, Дмитрий Дедов и Сергей Сарбаш) пришла к выводу, что дело стоит рассмотреть на заседании президиума. Как указала "тройка", п.2 ст.346 ГК РФ устанавливает, что залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, а "закон о банкротстве не содержит норм, исключающих применение этих правил". Упомянуто было и законодательство об ипотеке. "Норма п.2 ст.40 закона об ипотеке связывает определенные ею правовые последствия с очередностью возникновения прав залога и аренды недвижимости, которые возникают лишь из договоров залога и аренды, а не предварительных договоров об их заключении в будущем", — говорится в определении.
А когда Горячева докладывала на сегодняшнем заседании президиума ВАС, она заявила, что вопроса стоимости имущества касаться не стоит, поскольку в этой части решение не обжаловалось, а главным является то, что суды "неверно определили правовой вопрос дела, поскольку его исход зависит от того, согласен ли банк как залогодержатель предоставить имущество в аренду". "Предварительный договор не должен приниматься во внимание, а должен приниматься договор аренды и договор ипотеки, которые должны быть зарегистрированы в ЕГРП", — заключила Горячева.
Представляющий банк "Зенит" Кирилл Балакин решил добавить "несколько штрихов к условиям договора аренды", которым, по его словам, "баланс прав арендодателя и арендатора полностью нарушен". Так, в аренду должны были перейти 24 объекта производственного назначения, без которых "Энерготехмашу" невозможно было осуществлять свою деятельность. По мнению юриста, опасен и предварительный договор, так как он не регистрируется, поэтому от него "просто нет защиты". В заключение своего выступления Труханов добавил, что если оставить в силе оспариваемый его банком судебный акт, то это будет означать "уничтожение института ипотеки".
В свою очередь, совладелец "ФинансЭксперта" Евгений Лидяев, который заявил, что оснований для отмены судебных актов нет, обратил внимание на два момента. Во-первых, по его словам, "в настоящее время у банка отсутствует прямая материальная заинтересованность, так как права [требования] были уступлены некой фирме "Уран". Во-вторых, добавил он, судом было отказано в признании сделки по заключению договора аренды недействительной.
Коллегия совещалась около 30 минут и затем огласила свое решение: все судебные акты по делу были отменены, а в удовлетворении иска "ФинансЭксперта" о понуждении заключить договор аренды было отказано.
Опрошенные "Право.Ru" эксперты допускают, что в данном случае речь может идти об очередной попытке махинаций со стороны залогодателей, которую нейтрализовал ВАС. Юрист юрфирмы "Надмитов, Иванов и Партнеры" Антон Еремеев предполагает, что "президиум должен признать приоритет положений ипотечного законодательства, устанавливающих ограничения в отношении условий передачи заложенного имущества в аренду, даже при наличии ранее заключенного предварительного договора аренды". Подобное толкование, по мнению Еремеева, исключит возможность злоупотреблений со стороны залогодателей, которые пытаются обойти эти ограничения за счет заключения предварительных договоров аренды задним числом. "Вполне логично, что в подобной ситуации должны защищаться интересы залогодержателя, который при отсутствии требований в законе о регистрации такого "обременения" недвижимого имущества, как предварительный договор аренды, не может в полной мере оценить стоимость предмета залога при заключении договора", — заключил он. А адвокат юркомпании "Хренов и партнеры" Екатерины Малининой допускает, что иск "ФинансЭксперта" о понуждении заключить договор аренды был направлен на вывод имущества должника. "Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поэтому оценить объективно момент возникновения прав на стадии банкротства не представляется возможным, а потому ВАС справедливо встал на защиту прав залогового кредитора, указав, [с чем] закон об ипотеке связывает установленные им правовые последствия", — пояснила Малинина.
