Общество «Базис» в 2015 году получило в аренду от властей участок категории земель «промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения». На нем общество собиралось размещать промышленные отходы. Расчет арендной платы договорились производить на основании нормативного правового акта Думы Хасанского муниципального района Приморского края. Ставка составляла 1% от кадастровой стоимости участка, которая на момент заключения договора аренды равнялась 500 923 руб. Соответственно, каждый месяц «Базис» платил по 5009 руб.
Но в 2017 году арендодатель пересчитал размер платы, приняв во внимание новую кадастровую стоимость участка в 24,109 млн руб. А кроме того, ставку пересчитали на основании муниципального правового акта Славянского городского поселения, согласно которому аренда должна стоить 15% от кадастровой стоимости вместо 1%. В итоге вместо 60 108 руб. годовая арендная плата для «Базиса» теперь равнялась 3,614 млн руб. А еще обществу пересчитали плату за предыдущий период, приняв во внимание измененную муниципальным решением ставку.
Общество платить не стало, из-за чего Администрация Славянского городского поселения обратилась в суд с иском и выиграла спор (дело № А51-9981/2020). Суды согласились, что размер арендной платы по спорному договору регулируется уполномоченным публичным органом, поэтому арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным публичным органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Спор дошел до Верховного суда, который отменил решения нижестоящих инстанций. Судьи экономколлегии напомнили: в силу ст. 39.7 Земельного кодекса, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными федеральным правительством.
«Основные принципы являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом».
При этом сам по себе принцип экономической обоснованности не позволяет автоматически применить в отношении спорного участка утвержденную для федеральных земель. Все еще нужно учитывать порядок, действующий в муниципальном образовании, указали судьи ВС.
С учетом этих позиций, экономколлегия направила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.