Заключить договор без нужного количества голосов
Собственники многоквартирного дома в г. Ханты-Мансийске назначили ООО «Чистый дом» управляющей компанией. В декабре 2019 года в повестке общего собрания собственников был вопрос о том, чтобы предоставить ПАО «МТС» право установить и эксплуатировать оборудование связи на части крыши и чердака. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК, такие решения принимают большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. «За» проголосовали 77 % от присутствующих на собрании — 52,5 % от всех собственников помещений дома. Тем не менее, УК в марте 2020-го все равно заключила договор с «МТС» о предоставлении в пользование общего имущества.
Тогда один из жильцов обратился в Службу жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, которая в феврале 2021 года провела внеплановую проверку в отношении «Чистого дома». Власти выявили — не набралось необходимого количества голосов, чтобы принять решение по вопросу предоставления ПАО права установить и эксплуатировать оборудование на части общего имущества. Организации выдали предписание, которое обязывало УК до июля 2021-го инициировать общее собрание и поднять там этот вопрос. Если собственники не примут положительное решение, то договор с «МТС» необходимо будет расторгнуть и обязать компанию демонтировать установленное оборудование связи. «Чистый дом» с этим не согласился и хотел через суд признать предписание чиновников незаконным.
Суды встали на сторону властей
Все три инстанции отказали «Чистому дому» (дело № А75-2719/2021). Суды отметили, что раз не было необходимого количества голосов, договор заключили фактически без принятия решения собственников по этому вопросу. Управляющая компания продолжила отстаивать свою позицию и обратилась в ВС. По ее мнению, власти не могут устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников без обращения в суд с заявлением и соблюдением срока исковой давности, хотя у них и есть полномочия проверить, было ли правомерно решение собственников по этому вопросу.
ВС отменил акты нижестоящих инстанций
В феврале 2022 года ВС отказал в передаче жалобы ООО на рассмотрение Экономколлегии. Но в начале июня председатель СКЭС Ирина Подносова отменила этот отказ.
По мнению Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям , ВС решил рассмотреть дело, чтобы оценить возможность обойти сроки исковой давности по оспариванию решений общего собрания через механизм жалоб в прокуратуру и выдачи предписания об устранении нарушения.
Это серьезная процессуальная проблема, которая существенно нарушает баланс интересов сторон, так как фактически позволяет избежать правовых последствий пропуска сроков исковой давности обжалования решений.
Сегодня Коллегия ВС по экономическим спорам в составе председательствующей Татьяны Завьяловой, Дениса Тютина и Марины Антоновой изучила спор о признании незаконным предписания жилищного органа. Стороны на заседание не пришли. В результате ВС отменил акты нижестоящих судов и признал незаконным предписание Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.