В 2005 году «Агрофирма Амтел» на 49 лет арендовала сельскохозяйственный земельный участок, принадлежащий на праве долевой собственности нескольким физлицам. Потом собственники выделили из большого участка несколько меньшего размера, но право аренды «Амтела» сохранилось, однако информацию об обременении новых участков арендой не внесли в ЕГРН. В их числе оказалась земля, которую в 2015 году купил Виктор Клюс. В 2016 году он внес участок в уставный капитал ООО «Компания Аграрные Инвестиции».
Параллельно шла процедура банкротства «Агрофирмы Амтел», в которой право аренды большого участка было продано с торгов. Новым арендатором стал «АгроКом». Потом эта компания подписала с управляющим «Амтела» Юлией Толстых соглашение о том, что по договору к фирме перешло право аренды всех земельных участков, образованных из первоначального. Также управляющий договорилась с новым арендатором об изменении первоначального договора: из него убрали условие, предоставляющее его сторонам право расторгнуть договор по истечении пяти лет со дня его вступления в силу.
После этого Толстых обратилась в управление Росреестра с заявлением об установлении обременения на участок, принадлежащий «Компании Аграрные Инвестиции». А в 2017 году эта компания уведомила «АгроКом» об одностороннем отказе от договора.
Управление Росреестра отказало в регистрации прекращения аренды. Чиновники не увидели существенного нарушения условий договора (п. 2 ст. 450 ГК), а также указали, что ввиду множественности лиц на стороне арендодателя по первоначальному договору нужно было предоставить согласие всех действующих арендодателей на прекращение соглашения.
После этого «Компания Аграрные Инвестиции» обратилась в суд с иском о расторжении договора (дело № А09-1667/2020). Но три инстанции не увидели для этого причин. После этого арендодатель подал жалобу в Верховный суд. Судьи экономколлегии обратили внимание: три инстанции проигнорировали довод истца, что допсоглашение к арендному договору заключалось без его участия, а значит, и без его согласия на исключение положения о возможности расторжения аренды в пятилетний срок.
Кроме того, ВС нашел и другую ошибку нижестоящих судов. Те указали, что у компании есть право на расторжение договора только по правилам ст. 619 ГК. Но это не так: условие первоначального соглашения о расторжении договора не содержало каких-либо ограничений. А еще суды проигнорировали довод заявителя, что ни «Агрофирма Амтел», ни «АгроКом» не использовали участок по его прямому назначению, то есть для сельского хозяйства.
С учетом этой позиции экономколлегия отменила решения нижестоящих судов по спору «Компании Аграрные Инвестиции», управляющей Толстых и «АгроКома» и направила его на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.