В России скоро появится федеральный реестр «незавершёнки» – в него включат недвижимость, которая строилась или реконструировалась за счет бюджета РФ. Работа над этим реестром еще продолжается: в конце июля правительство поручило Минстрою обеспечить его запуск и ведение. Кроме того, Градостроительный кодекс позволяет регионам вести собственные реестры недостроенных объектов.
Уже сейчас Росреестр подготовил законопроект, который уточняет правила регистрации недостроенной недвижимости, включенной в реестры незавершенных объектов капитального строительства. 19 августа новеллу разместили на портале проектов правовых актов.
Авторы поправок предлагают дополнить закон «О государственной регистрации недвижимости» положением о том, что кадастровый учет и регистрация права на объект, сведений о котором нет в ЕГРН, осуществляются без подготовки технического плана, на основании одной лишь декларации об объекте недвижимости. Такая декларация должна быть составлена в форме электронного документа и заверена электронной подписью должностного лица. В ней указываются основания для включения недостроенных объектов в региональный или федеральный реестры незавершенных объектов капитального строительства.
Если в ЕГРН не зарегистрировано право на земельный участок, на котором расположен такой недостроенный объект, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на земельный участок не требуются.
Также положения законопроекта освобождает Росреестр от ответственности по убыткам, причиненным в связи с внесением по его вине в ЕГРН незаконных или недостоверных сведений о недострое в случае принятия решения о сносе самовольной постройки. Эта новелла распространяется и на недостроенную недвижимость, попавшую в федеральный или региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства.
Мнения юристов
Партнер Рустам Алиев обращает внимание на то, что законопроект касается только тех объектов, строительство или реконструкция которых осуществлялись полностью или частично за бюджетный счет. Законодательство, принятое в конце 2021 года, было направлено, в основном, на снижение количества таких объектов. «На рынок коммерческой недвижимости законопроект может оказать косвенное воздействие, если, например, указанные объекты незавершенного строительства будут введены в гражданский оборот посредством приватизации», — добавляет он.
«Фактически предложения сводятся к тому, чтобы регистрировать такие объекты в случае, если они попали в реестр, просто по факту попадания в такой реестр – оставляя на потом уточнение данных о них, если возникнет необходимость совершения сделок», — указывает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям . По его словам, предложенные изменения могут снизить бюрократию.
«Нововведения должны позволить максимально быстро приватизировать государственные долгострои в случае принятия таких управленческих решений, а также предоставить возможность завершения проблемных государственных строительных проектов за счет частных инвестиций, например, на основании концессионных соглашений», — ожидает руководитель практики недвижимости и строительства Константин Бойцов. По его словам, это особенно может быть актуально в отношении встречающихся на практике незавершенных строительством гособъектов инфраструктуры, здравоохранения и образования.
Александр Петров, адвокат практики недвижимости и строительства считает, что содержание законопроекта в целом не связано с текущим состоянием споров относительно регистрации прав на объекты незавершенного строительства и не будет оказывать влияние на развитие судебной практики в этой сфере отношений. По его словам, основные сложности у судов возникают при квалификации результатов строительных работ в качестве объектов незавершенного строительства, регистрация права на которые допустима.
«Но Верховный суд за последние годы дал целый ряд разъяснений по этому вопросу и сейчас все сводится, в основном, к строительной экспертизе. Новые потенциальные споры по «незавершёнке», скорее, могут быть связаны с предыдущими инициативами, уже реализованными в законодательстве – например, споры частных соинвесторов о судьбе внесенных в реестр объектов незавершенного строительства, особенно в случаях принятия решений об их сносе», — добавил эксперт.