ПРАВО.ru
Практика
26 июля 2022, 9:08

Деревья на участке и плата за сорванный контракт: позиции ВС о недвижимости

Деревья на участке и плата за сорванный контракт: позиции ВС о недвижимости
В июне Верховный суд освободил собственника здания от ответственности за пожар по вине субарендатора, а еще разрешил взыскать убытки с заказчика, который разорвал контракт. Подрядчик теперь может рассчитывать на возмещение расходов на банковскую гарантию. Экономколлегия изменила подход к разрешению споров, когда пересекаются границы участков и земель лесного фонда. Раньше суды вставали на сторону собственников. Но СКЭС указала, что сведения из ЕГРН не имеют безусловного приоритета над данными из государственного лесного реестра.
1
Здание и участок неразделимы

У Ольги Фалелеевой в собственности была часть помещений в трехэтажном здании с магазинами в Омске, а еще доля на участок под ним. В октябре 2016 года она продала свое помещение. Причем в договоре не указала, что вместе с правами на объект переходит и право на долю в земле. По цепочке имущество ушло Екатерине Лодиной.

А долю на землю под зданием Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову. Лодина решила аннулировать сделку. Она указывала, что закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса). Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. А истец приобретала землю через цепочку сделок, и у продавцов уже не было прав на спорный актив.

Верховный суд напомнил о принципе Земельного кодекса — единстве судьбы земли и связанных с ней объектов. Если участок и построенное на нем здание принадлежат одному лицу, то и продавать (дарить и так далее) их нужно совместно. То же правило применимо, если у нежилого здания несколько владельцев. После продажи объекта продавец не вправе отчуждать участок, на котором этот объект расположен, иному лицу. Такую сделку могут квалифицировать как ничтожную, указал ВС.

Экономколлегия отменила ранее принятые акты, а спор вернула в первую инстанцию (дело № А46-23123/2020). 

2
Убытки выплатит виновный

В 2013-м компания «Л-Ком», собственник ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе в Москве, сдала его в аренду фирме «Юнион Групп». Та в ноябре 2016-го передала помещения на минус первом этаже в субаренду ООО «Союз ДК». По договору на субарендатора возлагалась ответственность за противопожарную безопасность. А помещение на втором этаже у «Юнион Групп» арендовало ООО «Хелли Хансен».

Летом 2017-го в торговом центре случился пожар. Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела, огонь вспыхнул из-за перегрузки электрического кабеля на минус первом этаже. Его смонтировал и обслуживал субарендатор «Союз ДК». 

«Хелли Хансен», чей товар пострадал от продуктов горения, получил почти 4,4 млн руб. возмещения от АО «АИГ страховая компания». После чего фирма решила взыскать эту сумму с «Л-Ком» и «Союз ДК». Три инстанции требование удовлетворили. Но Верховный суд защитил владельца торгового центра.

То, что ООО «Л-Ком» — собственник здания, само по себе не означает, что именно оно должно отвечать за вызванные пожаром убытки по вине иного лица, указала СКЭС.

ВС подчеркнул, что владелец никак не связан с причиной пожара. Поэтому экономколлегия отменила ранее принятые акты и вынесла по делу новое решение. С «Союз ДК» в пользу АО «АИГ страховая компания» взыскала 4,4 млн руб. в счет возмещения ущерба в порядке суброгации, а также судрасходы в 45 000 руб. И отказала в иске к «Л-Ком» (дело № А17-5513/2020). В июне СКЭС изучила похожие споры, связанные с тем происшествием в ТРЦ. По ним ВС занял аналогичную позицию (№ А17-5366/2020, № А17-5402/2020, № А17-5574/2020).

3
Защитили леса

В 1985 году колхозу «Кужендеевский» из Нижегородской области предоставили в бессрочное и бесплатное пользование 5241 га земли. Часть участков отводилась под пашню, а на другой был лес, чтобы запасаться древесиной. Потом все это имущество перешло правопреемнику колхоза ОАО «Кужендеевское». А когда он обанкротился, участки с торгов купило ООО «Навашинсксельхозхимия» и переоформило их на себя. А потом общество узнало, что часть территории пересекается с землями государственного лесного фонда. 

Дом завещан, а участок нет: что делать, решал ВС

Компания обратилась с иском к Министерству лесного хозяйства и охраны объектов животного мира Нижегородской области, чтобы признать недействительными сведения Государственного лесного реестра. Три инстанции иск удовлетворили, опираясь на то, что земля принадлежит юрлицу на праве собственности. А записи из ЕГРН имеют безусловный приоритет над информацией ГЛР. 

Верховный суд с таким подходом не согласился. Он объяснил, что это преимущество не абсолютное. Учитывать сведения из ЕГРН нужно, когда собственник участка не собирается использовать расположенные на нем леса в своей деятельности. А еще судам надо обратить внимание на поведение владельца земли. Если он приобретал участок, на котором растут многолетние леса, его нельзя назвать добросовестным. Ведь при осмотре такой территории очевидно, что она относится к землям государственного лесного фонда. 

Иной подход приведет к существенному снижению правовой защиты лесов, их безвозвратному уничтожению и легализации прав на такие участки недобросовестными лицами, отметил ВС.

Поэтому экономколлегия отменила ранее принятые акты и отправила спор на новый круг (дело № А43-33065/2020).

Выработанный ВС подход к разрешению споров о конкуренции ЕГРН и ГЛР является принципиально новым и идет вразрез с уже устоявшейся практикой, говорит Азат Ахметов, советник Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании У эксперта складывается ощущение, что ВС пытается повернуть практику в сторону органов управления землями лесного фонда. Раньше суды отдавали приоритет границам ЕГРН, но теперь СКЭС ориентирует нижестоящие инстанции изучать и другие аспекты, в том числе добросовестность покупателя. И рекомендует ее выяснять по наличию на участке в момент покупки многолетних деревьев.

Не секрет, что залесенных участков сельскохозяйственного назначения огромное количество. Получается, что добросовестно приобрести их теперь невозможно, а покупатель всегда будет под риском предъявления иска о виндикации у него этого участка.

Азат Ахметов

Ахметов уверен, что благодаря такой позиции у органов управления лесным фондом появится гораздо больше аргументов для обоснования принадлежности участка к лесам.

4
За капремонт платит собственник

В 2006 году Министерство по управлению госимуществом Свердловской области передало четырехкомнатную квартиру в Екатеринбурге в безвозмездное пользование управлению Уральского округа войск национальной гвардии. За капремонт госучреждение не платило, поэтому в 2020-м управляющая компания взыскала с министерства почти 44 000 руб. долгов. Ведомство их выплатило, а потом обратилось с иском к управлению, чтобы вернуть эти деньги. Арбитражный суд Свердловской области удовлетворил полностью требования, а апелляция и кассация уменьшили присужденную сумму до 43 000 руб. 

Но СКЭС решила, что собственник квартиры сам обязан содержать и ремонтировать общее имущество, а еще платить за капремонт. На ссудополучателя такая обязанность не переходит ни по закону, ни по заключенному договору. ВС отменил акты трех инстанций и вернул дело № А60-10317/2021 обратно в АС Свердловской области. 

Позиция ВС не окажет существенного влияния на практику, так как этот спор касался публично-правового образования и казенного учреждения, считает Роман Зайцев, партнер Dentons Dentons Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал 2место По количеству юристов К тому же договор ссуды в обычном гражданском обороте не относится к числу наиболее распространенных. 

Маловероятно, что аналогичные выводы об императивной обязанности собственника нести расходы по уплате взносов на капремонт будут применять к другим сделкам между обычными хозяйствующими субъектами.

Роман Зайцев

5


Разорвал контракт — возмести убытки

В декабре 2013-го ФКУ «1 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии РФ (войсковая часть 6888, г. Москва)» заключило госконтракт с ЗАО «Профтехстрой» на благоустройство военного городка. Одним из условий было получение со стороны юрлица банковской гарантии. За ее выдачу компания заплатила 2,9 млн руб.

ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме

В начале 2014-го заказчик остановил исполнение обязательств по договору до поступления денег из федерального бюджета. Но финансирование так и не выделили, потому в 2019-м учреждение решило расторгнуть контракт. 

Тогда «Профтехстрой» подал иск к контрагенту, чтобы вернуть больше 13 млн руб.: 2,9 млн руб., потраченных на банковскую гарантию, траты на подготовку стройплощадки (1,5 млн руб.) и упущенную выгоду (8,7 млн руб.). Фирма указала, что эту сумму нужно взыскать с Федеральной службы войск национальной гвардии.

Три инстанции отказали в иске. Они решили, раз фирма знала о приостановке контракта, то могла обратиться в банк и вернуть часть вознаграждения за гарантию. Но ВС с этим не согласился. Экономколлегия пояснила, что исполнять госконтракт не стали по вине ответчика. «Профтехстрой» рассчитывал, что возместит расходы на гарантию, выполнив обязательства по договору. Но из-за действия учреждения фирма не смогла этого сделать. И все ее расходы — убытки. ВС отменил акты трех инстанций, но взыскал почти 13 млн руб. не с самого заказчика, а с Федеральной службы войск национальной гвардии (дело № А40-79865/2020).