В 2018 году компания «Т Плюс» взяла в аренду у города две котельные. Вскоре состояние муниципального имущества проверило МЧС и обнаружило нарушения противопожарных правил, например узкие эвакуационные выходы.
Предписания устранить замечания выдали на имя администрации Тольятти, но она потребовала, чтобы нарушения исправил арендатор. По мнению муниципалитета, именно компания должна это сделать, ведь в договоре есть пункт, который обязывает арендатора содержать имущество, соблюдая нормы пожарной безопасности. «Т Плюс» возражал: устранить такие замечания можно только через капитальный ремонт, а по договору капитальный ремонт — обязанность арендодателя.
В 2021 году МЧС повторно пришло с проверкой и вновь выдало предписание администрации. Оспорить их муниципалитет попробовал в суде (дело № А55-7818/2022 и № А55-7828/2022), но три инстанции подтвердили законность актов.
Весной 2022 года стороны заключили новый договор аренды тех же зданий. Теперь в тексте соглашений появилась обязанность арендатора за свой счет исполнять все выданные предписания. В одном из пунктов стороны закрепили, что исправление замечаний в любом случае не считается капитальным ремонтом.
На основании этой редакции администрация подала на «Т Плюс» в суд, где просила его устранить нарушения (дело № А55-877/2023). Изучив материалы дел, в том числе акты по судебным спорам с МЧС, три инстанции отказали истцу. Суды исходили из того, что администрация не вправе перекладывать свои обязанности на арендатора. Так муниципалитет пытается снять с себя ответственность, что незаконно.
В жалобе в Верховный суд администрация Тольятти просила отменить акты нижестоящих судов. Она обратила внимание экономколлегии на нормы закона «О теплоснабжении», которые возлагают обязанность проведения капитального ремонта арендованных объектов на арендатора. Коллегия прислушалась к позиции заявителя и направила дело на новое рассмотрение.
ВС сослался, в частности, на ФЗ «О пожарной безопасности». Согласно ему, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут не только те, кто владеет, но и те, кто пользуется или распоряжается имуществом. Кроме того, из ст. 616 ГК следует: арендодатель обязан проводить капремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором аренды. «При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение», — говорится в определении ВС.