5 декабря Конституционный суд проверит конституционность статей 12, 209, 304 ГК и ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Соответствующую жалобу подали несколько физлиц, которые не смогли в судах защитить право собственности на земельные участки.
Спорная недвижимость находится на территории Сочинского национального парка. В 1980-х годах земли парка для развития коллективного садоводства передавали в пользование компаниям. Они, в свою очередь, создавали для работников садовые товарищества. Потом эти участки перешли участникам таких товариществ в пожизненное наследуемое владение. При этом часть людей регистрировала право собственности на землю. Спорную недвижимость затем продавали и покупали другие люди.
В 2021 году природоохранная прокуратура решила, что эти земли оформили в пожизненное владение с нарушением действовавшего в то время закона. Ведомство указало, что участки в собственности частных лиц образовали без согласия госорганов в границах земель, которые могут быть только в федеральной собственности. Поэтому сейчас недвижимость не может принадлежать физлицам. Кроме этого, прокуратура обратила внимание на недостатки и недостоверность документов, которые текущие собственники представили для оформления прав. Суды поддержали госорган и решили, что у людей нет прав на спорные участки.
Так как физлица не смогли добиться защиты права собственности в судах, то они решили оспорить конституционность некоторых законодательных положений в этой сфере. Например, они оспаривают ст. 209 ГК и ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По мнению заявителей, из-за этих норм суды при рассмотрении дела не учитывают регистрацию права собственности или пожизненного наследуемого владения в ЕГРН и игнорируют фактическое владение участком.
Кроме этого, заявители указывают, что ст. 304 ГК не предусматривает гарантий для добросовестных собственников или владельцев участков при предъявлении к ним требований о признании права отсутствующим. Один из граждан еще оспаривает ст. 12 ГК, потому что она позволяет судам произвольно использовать иск о признании права отсутствующим.
Эта известная проблема и в судах довольно много аналогичных дел, уточняет партнер Алексей Станкевич. При этом практика складывается не в пользу частных собственников: суды удовлетворили уже сотни исков прокуратуры о прекращении прав собственников таких участков и признании на них права собственности государства, рассказала Алена Дурнева, ведущий юрист
Но недавно Верховный суд совершил полноценный разворот судебной практики в деле № 18-КГ24-121-К4. Он указал, что суд должен исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока истец не докажет обратного. Более того, иск о признании права отсутствующим можно заявлять к лицу, которое не владеет землей. ВС разъяснил, что прокуратуре стоило предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, при этом срок исковой давности по такому требованию пропущен.
Ранее ВС всегда поддерживал прокуратуру, напоминает Станкевич, но в этом деле встал на сторону заявителя и отменил акты нижестоящих судов. Но если аналогичный спор не дошел до ВС, то собственники таких земельных участков могут надеяться только на будущее постановление КС, которое может стать основанием для пересмотра дел, объясняет Дурнева. Более того, решение КС может в целом повлиять на другие деприватизационные споры по искам об оспаривании госорганами зарегистрированных прав, продолжает юрист. Станкевич добавил, что при рассмотрении спора с участками Сочинского национального парка КС, как и в деле о сроках давности по антикоррупционным искам, должен либо согласиться с новой тенденцией в практике ВС, либо признать доводы прокуратуры верными.
Юрист отмечает, что позиция КС о механизме использования признания права отсутствующим очень важна. В таком случае способ защиты права определяет начало течения срока исковой давности, а это основная проблема в указанных спорах. Станкевич уверен, что после решения КС практика должна стать окончательно единообразной, а Дурнева отметила, что это может стабилизировать оборот недвижимости.