Президиум ВАС РФ рассмотрел спор между обществом "Двуречье" и Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. В надзорную инстанцию с заявлением обратилось управление ФРС. Оно зарегистрировало расторжение договора аренды недвижимого имущества, а ФАС МО своим постановлением признал это незаконным. ФРС не согласилась с таким решением. В качестве третьего лица был привлечен Торговый Дом "Центральный", сообщает обозреватель Право.Ru Виктория Цыганкова.
Докладывала дело №А40-87811/08-147-655 судья Нина Иванникова.
Фирма "Рикос" и компания "Двуречье" заключили договор аренды нежилого помещения еще в 2000 году сроком на десять лет. Согласно договору, арендодатель — фирма "Рикос" передала своему арендатору — компании "Двуречье" за плату нежилое помещение площадью в 260 квадратных метров в здании на улице Смольной. Срок действия договора заканчивался 30 декабря 2010 г.
В результате смены собственника имущества, арендодателем помещения стало общество "Торговый Дом "Центральный". Новый собственник решил расторгнуть договор с компанией "Двуречье" в предусмотренном одностороннем порядке.
Управление ФРС на основании представленной документации ТД "Центральный" внесло соответствующую запись о расторжении договора, о чем стороны договора были уведомлены.
"Двуречье", считая действия управления ФРС незаконными, обратилось в суд. По мнению компании, указания в договоре одного только права на односторонний отказ недостаточно. Кроме того, должны быть предусмотрены основания (причины, условия) для расторжения договора. Поскольку в договоре основания для расторжения договора в одностороннем порядке отсутствовали, соответственно, отсутствовали и основания для внесения изменений в госреестр.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили, что действие ФРС законно и не нарушает интересов компании. ФАС МО между тем с мнением нижестоящих судов не согласился и решил, что для одностороннего отказа от исполнения договора по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Поскольку договор таких условий не содержит, ФРС не вправе была вносить в реестр запись о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Теперь уже управление ФРС обратилось с жалобой в надзор. Представитель регистрационной службы в судебном заседании заявил, что ранее управление, как правило, преимущественно отказывало в регистрации при таких обстоятельствах. Однако документы, необходимые для внесения записи о расторжении сделки, отражали всю информацию. С точки зрения законодательства ФРС нарушений в порядке осуществления своей деятельности не находит, поэтому просит Президиум ВАС РФ постановление ФАС МО пересмотреть и отменить.
Представитель "Двуречья" в судебном заседании упорно настаивал, что у общества ТД "Центральный" отсутствовали предусмотренные законом основания для расторжения договора.
Юристы ТД "Центральный", зарегистрировавшись в ВАС РФ в самый последний момент, заявили, что если односторонний отказ от исполнения договора арендодателем прямо в договоре и не предусмотрен, то это право вытекает из принципа равноправия сторон договора, а также закреплено нормами гражданского законодательства.
В заседании представители ТД "Центральный" подтвердили судьям, что расторжение договора вызвано экономическими мотивами, а именно, крайне низкой арендной платой. О своем решении расторгнуть договор арендодатель уведомил арендатора предварительно в установленном порядке.
ВАС РФ постановление ФАС МО отменил, поддерживая аналогичную позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 года №5782/08. Исходя из этого, ФРС законно зарегистрировала факт расторжения договора аренды.
При том, что заявителем в надзорной инстанции выступило Управление ФРС, которое посчитало неправильным применение ФАС МО норм права, спор был рассмотрен в интересах ТД "Центральный", который сумел на исходе десятилетнего срока договора аренды избавиться от назойливого арендатора.
