ВАС РФ во вторник рассмотрит спор о том, возможно ли получать прибыль от недвижимого имущества, если оно не зарегистрировано в установленном законом порядке. О подробностях дела, рассказывает корреспондент "Право.Ru" Елена Шарпаева. Дело зарегистрировано под номером ВАС-4037/2010.
Спор между ИП Галлиулина И.Н. и ООО "Автошкола Всероссийского общества автомобилистов" возник из-за неоплаты арендованной площади. ООО отказывается уплачивать ИП сумму в размере 38 411 тысяч рублей за несколько месяцев аренды помещения, хотя по договору арендует его с 24 января 2008 года.
Почему? Оказывается, арендодатель – ИП Галиуллина – сдал помещение в аренду, не зарегистрировав право собственности на него после покупки. Как следует из материалов дела, Галиуллина купила это помещение 21 сентября 2007 года, а 24 января 2008 года передала на три года в пользование автошколе. Право же собственности на помещение ИП Галиуллина зарегистрировала только в феврале 2008. То есть через месяц после сдачи в аренду на три года. В судах это подтвердилось выпиской из ЕГРЮЛ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договоры аренды, заключенные более, чем на год, также подлежат регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
В результате, договор аренды с автошколой был зарегистрирован не 24 января 2008 года по факту аренды, а только 11 марта 2008 года. Это случилось после того, как Галлиулина в феврале 2008 года все же зарегистрировала свое имущество в установленном законом порядке.
Теперь, ссылаясь на отсутствие регистрации права собственности на помещение и регистрации договора аренды, автошкола не хочет оплачивать спорные месяцы. Но то, что она в эти месяцы занимала помещение, подтверждено в суде актом передачи по договору аренды.
Нижестоящие суды уже отказали в удовлетворении требований ИП, мотивируя тем, что у последнего отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости. Однако у ВАС РФ, похоже, иное мнение.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, пишет ВАС, договор, установлено правило для договоров, требующих госрегистрации - они считаются заключенными с момента регистрации. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, также считается заключенным с момента регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). То же касается и нежилого помещения.
Тем не менее, в законе также сказано, что договора аренды нежилых помещений, которые арендуются менее, чем на год, не подлежат регистрации. Поэтому согласно пункту 1 статьи 433 "договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта".
Следовательно, договор аренды от 24 января 2008 года, зарегистрированный 11 марта 2008 на срок больее года, считается заключенным с момента регистрации, пишет суд.
Тем не менее, суды, делая вывод, что на момент заключения договора аренды, переход права собственности на объект аренды не был зарегистрирован, не учли нормы ГК РФ. А, следовательно, отсутствуют основания, предусмотренные статьей 168 ГК РФ, для признания недействительным договора аренды.
От решения ВАС зависит, смогут ли арендодатели, которые по каким-либо причинам не зарегистрировали вовремя право собственности на имущество, но сдали его в аренду, получить за это причитающиеся деньги.
