На сайте Высшего Арбитражного Суда РФ размещен проект постановления Пленума ВАС "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (см. здесь). В нем рассмотрены спорные ситуации, связанные с продлением договоров аренды, сменой арендатора через конкурсные процедуры, а также с переходом арендуемого имущества в собственность "съемщика".
Вначале речь идет о спорах, возникающих в ситуациях, когда арендодатель – государственное или муниципальное учреждение, которое обязано подыскивать арендаторов только через проведение торгов. При этом иногда нарушаются законные интересы прежних арендаторов (согласно ГК, они имеют приоритетное право на продление аренды). С другой стороны, возникает противоречие: арендодатель обязан провести открытые торги и при этом соблюсти права действующего арендатора.
Как указано в проекте, в ряде случаев, предусмотренных Законом о защите конкуренции, Земельным и Лесным кодексами, договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться только по итогам конкурсов. Следовательно, судам следует учитывать, что договоры, заключенные без конкурса, являются ничтожными, как и соглашения об их продлении.
В то же время, данное ограничение не распространяется на договоры аренды, заключенные до вступления в силу законодательных норм об обязательности конкурсных процедур. Такие договоры не только признаются законными – они также могут продлеваться на неопределенный срок.
Одновременно с этим в проекте постановления Пленума подчеркивается, что добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п.1 ст. 621 ГК РФ). Таким преимуществом могут воспользоваться не только действующие арендаторы, но и лица, договор аренды с которыми был расторгнут менее чем за год до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.
Но как быть, если закон требует заключать договор аренды только на основе открытых торгов? Даже в таких случаях, поясняется в проекте, преимущественное право добросовестного арендатора подлежит защите. Это значит, что права и обязанности победителя торгов могут быть переведены на прежнего арендатора — по его требованию и в судебном порядке. Исключение составляют случаи, когда муниципальное или госучреждение само предлагает прежнему арендатору заключить новый договор на условиях, предложенных победителем торгов, а тот отказывается.
Но в таком случае могут быть ущемлены права еще одной стороны – того, кто принял участие в торгах и победил. Победитель торгов имеет право не только получить обратно внесенный им задаток, говорится в проекте ВАС, но и требовать возмещения расходов, связанных с подготовкой к торгам. Правда, данные расходы подлежат возмещению только в том случае, если арендодатель не указал в условиях конкурса на наличие третьего лицо, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды. Однако наличие такой оговорки не является обязательным, и ее отсутствие не влечет за собой признания торгов недействительными.
Споры другого рода возникают, когда арендатор выкупает занимаемое помещение или используемое имущество. Например, возникает вопрос, с какого момента новоявленный собственник перестает вносить арендную плату. Рассматривая такие дела, суд должен выяснить действительную волю сторон на сей счет, указывается в проекте Пленума ВАС. Эта воля может быть прямо отражена в договоре купли-продажи, а может быть установлена судом после изучения договоров и исследования представленных по делу доказательств. В качестве примера упоминается одно дело, рассмотренное Президиума ВАС в сентябре 2009 года. Тогда было установлено, что обязанность по внесению арендных платежей была прекращена после выплаты всей выкупной цены.
Если стороны ясно не выразили свою волю о том, когда должны прекратиться арендные платежи, то "судам следует исходить из того, что, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ)", говорится в проекте.
Отдельно даются пояснения на случай, если имущество выкупается в порядке, предусмотренном федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госсобственности… или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (см. документ в СПС "Право.Ru"). Согласно проекту постановления Пленума ВАС, "судам следует учитывать, что… в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения".
Один из пунктов проекта дан в двух вариантах, он касается вопроса, с какого момента прекращаются обязательства сторон по договору аренды недвижимости, если арендатор ее выкупает. По одному варианту, эти отношения прекращаются не позднее регистрации перехода к покупателю права собственности на объект. При этом не играет роли, был ли договор аренды ранее зарегистрирован в ЕГРП. Согласно второму варианту, правовые последствия данной сделки "наступают с момента отражения в ЕГРП прекращения арендных обязательств, но в любом случае не позднее внесения записи о переходе права на недвижимое имущество к покупателю (арендатору)".
Также даны разъяснения к спорам, связанным с переходом в собственность бывшего арендатора земельных участков (пункт 8 проекта постановления Пленума). Согласно Земельному кодексу, использовать землю можно только за плату, если иное не установлено законом. В качестве такой платы выступает земельный налог либо арендные платежи.
Далее поясняется, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю "не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога". Если же продавцом выступает публично-правовое объединение, которое вообще не платит земельный налог, то покупатель должен платить ему арендные платежи вплоть до момента получения прав на землю.
Наконец, при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) ВАС обращает особое внимание судов на различия между сделками с землей и недвижимостью. "Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, — говорится в проекте постановления. — Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями, изложенными в п.8 настоящего постановления".
На сайте ВАС можно направить отзыв на данный проект.
