На прошлой неделе глава Высшего Арбитражного Суда Антон Иванов подписал постановление Пленума ВАС РФ № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Один из разработчиков этого документа, начальник Управления частного права ВАС, Роман Бевзенко рассказал "Право.Ru" о заключении договоров купли-продажи вещи, которая не находится в собственности продавца, какова природа инвестиционного договора и чем новый документ полезен для соинвесторов строительства жилья.
- В постановлении написано, что оно появилось "в связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов" при рассмотрении обозначенной в названии документа категории споров. Я так понимаю, вопросы к судам скорее возникли у Высшего Арбитражного Суда?
- Мы стали заниматься этой проблемой около года назад – впервые она обнаружилась при рассмотрении судами дела ООО "Иш-Тау". Арбитражный суд Республики Башкортостан тогда включил в свое решение по этому делу пассаж о том, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое имущество оно не могло быть предметом гражданско-правовых договоров, а значит, сделка ничтожна.
Однако Президиум ВАС, рассмотрев дело "Иш-Тау", указал, что довод суда первой инстанции был неверным и что для того, чтобы заключить договор, не обязательно надо быть зарегистрированным собственником. Вот подоплека.
Мы собрали и проанализировали практику по всем делам, где ставился вопрос о действительности договора купли-продажи, когда тот, кто его заключил, не был зарегистрирован в качестве собственника в реестре. В большинстве случаев суды рассуждали так: если продавец не собственник, если нет государственной регистрации права продавца на продаваемую вещь в ЕГРП, то как он может распоряжаться тем, чего у него нет? Значит, договор не действителен. Получалось, что пара статей Гражданского Кодекса — 209-я и 168-я – "ломала" сделки по купле-продаже будущей недвижимости.
Было решено, что настала пора определиться с силой договора, продавец по которому в момент заключения договора не является собственником продаваемой вещи. Нам не нужно было ничего изобретать – на самом деле в Гражданском Кодексе такая конструкция уже есть. Речь идет о пункте 2 статьи 455. В нем прямо говорится о том, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется у продавца, либо который будет создан или приобретен в будущем. Возник следующий правовой вопрос: а есть ли у договора купли-продажи недвижимости какие-нибудь особенности, которые делают невозможным применение к нему пункта 2 статьи 455.
- В постановлении № 54 на этот вопрос дан отрицательный ответ.
- Да. Мы не обнаружили в параграфе 7 главы 30 ГК, посвященном продаже недвижимости, норм, которые сделали бы невозможным применение общего положения п. 2 статьи 455 к сделкам купли-продажи недвижимости. На деле это означает, что при заключении договора купли-продажи недвижимой вещи продавцу, который обязывается ее продать, совершенно необязательно быть собственником для того, чтобы такой договор заключить. Он должен быть правоспособным и дееспособным, сделка не должна нарушать запрета закона, и этого достаточно для того, чтобы договор вступил в силу.
- Когда в прошлом году проект постановления впервые был вынесен на публичное обсуждение, некоторые старшие представители ученого мира обвинили разработчиков документа в том, что они хотели разрешить "продавать то, чего нет", "торговать воздухом".
- Так и было. Эти обвинения могут звучать и сейчас, но, мне кажется, они имели бы право на существование, если бы мы жили в такой правовой системе, когда продажа была бы просто способом перехода права собственности, а не обязательственным договором. Но по нашему ГК купля-продажа все-таки обязательственный договор, который порождает именно обязательство передать собственность, обязательство оплатить.
А коль скоро так, то, мне кажется, пленум сделал очень важный вывод, который является фундаментальным для понимания отличий между установлением обязательства и возникновением вещного права – в последнем абзаце первого пункта постановления написано, что собственность нужна продавцу только тогда, когда он будет ее передавать покупателю, когда будет исполнять договор. В этот момент продавец, конечно, должен быть собственником, потому что никто не может передать прав больше, чем имеет сам. Для того, чтобы передать собственность покупателю, продавец сам должен обладать этим правом. В сфере оборота недвижимости это правило может быть сформулировано так: к моменту подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавец должен быть зарегистрирован в реестре.
- Если был заключен договор на продажу будущей вещи, но у продавца ее не оказалось в тот момент, когда он должен был исполнить свое обязательство, что будет со сделкой?
- До появления постановления пленума № 54 многие судьи полагали, что такая сделка ничтожна, стороны должны удовлетвориться последствиями недействительности и разойтись. И на этом все. Но на самом деле, если правильно читать положения ГК, то все иначе — согласно последнему абзацу первого пункта постановления, договор действителен, а у покупателя, в отношении которого не было исполнено обязательство по передаче вещи, есть право требовать от продавца возмещения убытков, причем в постановлении конкретизируется, каких именно убытков – это разница между стоимостью вещи по договору и текущей рыночной стоимостью на момент предъявления иска. Так, мне кажется, намного лучше для покупателя. А ведь с точки зрения текущей практики некоторых наших судов покупатель просто должен признать, что ему не повезло и сложить руки. У него было только требование о возврате того, что он уплатил, а если ничего не уплатил, соответственно, убытков ноль. Вот на этот, может быть, на первый взгляд теоретический момент постановления хотелось бы обратить внимание. На самом деле он очень практический — я надеюсь, что наши суды как можно быстрее проникнутся предлагаемой Пленумом ВАС идеологией и решений о признании недействительными таких договоров в практике больше не останется. Ведь прежний подход на самом деле существенно ущемляет интересы покупателя.
- Каких конкретно сделок касается постановление?
- Оно охватывает все случаи, в которых содержанием обязательства одного лица является передача в собственность другого лица недвижимости, которая пока еще не существует либо существует, но принадлежит другому лицу. Наверное, самая широкая группа договоров, которая "накрывается" данным постановлением – так называемые инвестиционные договоры. Много было попыток объяснить правовую природу инвестиционного договора, это, по сути, боль всех тех, кто занимается гражданским правом.
На мой взгляд, нужно отличать экономическое понятие инвестиций от юридических конструкций, при помощи которых осуществляются инвестиции. Невозможно объяснить, что общего между такими видами инвестиционной деятельности как лизинг, выдача займов, покупка акций, облигаций и так далее. Когда кто-то пытается объяснить, что есть такое "инвестиционное право", правовой статус инвестора, такой вид договора, как инвестиционный, мне кажется, это неубедительно — в нашем так называемом "инвестиционном законодательстве" нет ничего, кроме лозунгов о том, как государство любит инвесторов, клянется всячески их защищать и не обижать, в нем на самом деле нет норм, то есть, нет конкретных правил поведения.
Само по себе название договора – инвестиционный контракт – не предопределяет его природу. Если посмотреть вглубь, попытаться разобраться в сути инвестиционных договоров в сфере инвестирования в строительство недвижимости, то мы найдем каждый раз что-то, что мы давно и хорошо знаем. Это либо обещание передать в будущем за деньги определенную вещь, то есть купля-продажа, либо договоренность о том, что мы вместе что-то построим, а потом разделим, то есть товарищество, либо договоренность о выполнении работ за плату в виде некоторой недвижимости, тот же подряд.
В постановлении № 54 как раз и была предпринята попытка вернуть "инвестиционные договоры" в лоно хорошо известных, устоявшихся цивилистических конструкций. В постановлении, по сути, устанавливается презумпция, что пока не доказано иное, инвестиционный контракт является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. По моим представлениям, в 95% случаев то, что называется инвестконтрактом, — это как раз и есть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Даже то, что мы называем долевым участием в строительстве – это тоже купля-продажа, только специфическая, со своими условиями заключения такого договора, специальными требованиями к продавцу – эта идея прослеживается в пункте 11 постановления. Мне кажется, даже сам 214-й закон о долевом строительстве в той его части, которая регулирует содержание прав и обязанностей по договору, скопирован с главы 30 ГК (кстати, в постановлении специально подчеркивается, что в силу наличия специальных правил о формах привлечения денежных средств населения в строительство, заключение с гражданами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи возможно исключительно в соответствии с законом 214-ФЗ). Так что давайте называть эти сделки своими именами – это тоже одна из идей постановления.
- Давайте поподробнее поговорим о застройщиках, это наболевшая проблема.
- Постановление напрямую затрагивает финансирование строительства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. И сформулированная ВАС правовая позиция по поводу предварительных договоров с условием о полной (почти полной) оплате будущей недвижимой вещи (суть которой в том, что такие договоры надо квалифицировать не как предварительные, а как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи) позволит хоть в чем-то помочь тем покупателям строящейся недвижимости, которым застройщики с маниакальным упорством навязывают такие [предварительные] договоры.
В постановлении решается и одна довольно резонансная проблема — какие вообще права у стороны договора купли-продажи будущей недвижимой вещи есть на тот объект, который строится на его деньги. У нас до сих пор некоторые суды полагают, что у инвестора в процессе строительства есть вещное право, право собственности на то, что строится за его счет, а если этих инвесторов много, то у них есть право общей долевой собственности на объект строительства. Эта идея обосновывается ссылками на туманные и неконкретные положения так называемого инвестиционного законодательства. Понятно, что когда в отношении, например, застройщика у инвестора возникает проблема, то ему очень хочется получить вещь. Отсюда практика предъявления исков о признании права собственности на объекты инвестиций.
В совместном постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда № 10/22 сформулирована генеральная идея, связанная с исками о признании права — такой иск возможен только тогда, когда у истца есть это право, но почему-то ответчик отказывается соглашаться с тем, что оно есть, или оно не очевидно – например, возникло до 1998 года. Но право у истца должно быть в момент предъявления иска.
Спрашивается – когда инвестор идет в суд с иском о признании права собственности на объекты инвестиций – у него есть это право на вещь или нет? Некоторые коллеги, которые придерживаются вещно-правовой концепции прав инвестора на объект строительства, считают, что есть. Но ВАС в постановлении № 54 решил иначе. Он сказал, что из положений статьи 5 закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и статьи 6 закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не следует, что у инвестора есть право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. Это означает, что инвестор и застройщик остаются в рамках договорных, обязательственных отношений. Никаких вещных прав у инвестора на объект строительства нет. Право собственности лица, который заключил договор с застройщиком, на недвижимую вещь, возникает исключительно с момента внесения в ЕГРП записи об этом. Поэтому иски инвесторов о признании права не могут быть удовлетворены, это неправильный выбор способа защиты.
- Постановление касается и надлежащих способов защиты участников споров.
- Да, в нем содержится несколько правовых позиций, формулирующих развернутую систему исков. Постановление дает ответ на вопрос о том, как поступать тому, кто заключил договор купли-продажи недвижимой вещи, если у него возникает проблема с продавцом. И описываются разные ситуации – когда объект есть у продавца или когда его нет, какой предъявлять иск, в каком случае убытки подлежат возмещению и так далее.
Это будет особенно важно в делах о банкротстве застройщиков – сейчас они очень проблематичны в первую очередь из-за того, что когда у застройщика начинаются проблемы, инвесторы разбегаются по судам с исками о признании права собственности. В итоге получается, что у застройщика не оказывается конкурсной массы, а есть другие кредиторы – по требованиям о возмещении вреда, о выплате заработной платы, кредиторы-залогодержатели. А справедливость требует, чтобы все, что строил застройщик, вошло в конкурсную массу, было продано с торгов, а вырученная денежная сумма была бы распределена между кредиторами в соответствии с правилами закона о банкротстве, которые теперь весьма и весьма благоприятны для граждан, инвестировавших в строительство.
