Жительница курортного города решила купить треть дома, который продавец не успел оформить в собственность. Поэтому они сначала заключили предварительный договор. Через год покупательница предложила продавцу заключить основной договор, но тот не ответил. Суды отказались считать предварительный договор заключенным, и дело дошло до Верховного суда.
Если нельзя сразу заключить обычный договор купли-продажи недвижимости, часто подписывают предварительный. Он должен предусматривать все существенные условия, что даст возможность в дальшейшем принудить продавца заключить основной договор, если он сам этого не сделает. Информация об объекте должна быть максимально полной и включать практически все условия, что и в основном договоре, говорит Владимир Старинский, адвокат, управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры". "Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить", – говорит Диана Агасиева, адвокат Люберецкой коллегии адвокатов. Эксперт напоминает о том, что предварительный договор не может содержать условия об оплате до подписания основного соглашения купли-продажи недвижимости: "Тем не менее, если вы решились внести оплату, то обязательно составляйте расписку".
Передумал
Но суды могут относиться настороженно и к тем соглашениям, в которых есть все характеристики объекта, как показывает дело жительницы Краснодарского края Натальи Башкатовой*. В октябре 2013 года она решила купить у Владимира Владленова* 1/3 одноэтажного жилого дома в курортном городке близ Сочи за 500 000 руб. Еще в 1999 году Лазаревский районный суд признал за Владленовым право собственности на дом, но тот его так и не зарегистрировал. Поэтому стороны заключили предварительный договор купли-продажи 1/3 доли одноэтажного дома, в котором указали, что продавец должен оформить право собственности на жилой дом в течение 4 месяцев со дня подписания соглашения. В договоре стороны указали адрес, площадь, долю в собственности, кадастровый номер участка, на котором расположен дом.
Согласно условиям документа, всю сумму наличными Башкатова передала продавцу, а потом они отправились к юристу заключить предварительный договор. В декабре 2013 года Владленов зарегистрировал право собственности на дом, но Башкатовой ничего не сообщил. Устав ждать, покупательница в октябре 2014 года направила Владленову по почте предложение заключить договор купли-продажи, но продавец на него никак не отреагировал.
Продавец заявил об обмане
Тогда Башкатова обратилась в Лазаревский районный суд Сочи с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи (дело № 2-333/2015 ~ М-112/2015). Владленов защищался тем, что его обманом уговорили подписать спорный договор, который он якобы не читал, поверив словам Башкатовой, что это его ни к чему не обязывает. Факт получения денег от покупательницы Владленов тоже не признал и заявил, что в предварительном договоре указан совершенно другой земельный участок, который ему никогда не принадлежал. Доказательств этому он, правда, не привел.
Судья Наталия Чехутская в итоге отказалась удовлетворять требования заявительницы, придя к выводу, что предварительный договор является незаключенным. В обоснование этого она указала на то, что стороны не достигли соглашения по предмету договора купли-продажи недвижимости, но пояснений не дала. Кроме того, Чехутская решила, что деньги за потенциальную продажу доли дома Владленов так и не получил, потому что ни расписки, ни иного доказательства суду никто не представил. Краснодарский краевой суд в апелляции согласился с выводами первой инстанции.
Суды неправильно истолковали соглашение
Однако Башкатову такие решения не устроили, и она обратилась в Верховный суд. Коллегия подтвердила, что в предварительном договоре содержится вся необходимая информация о его предмете: данные, достаточные для индивидуализации дома (определение 18-КГ16-24). Кроме того, ВС обратил внимание на то, что в предварительном договоре указано на передачу денег еще до его подписания. Этот пункт соглашения Владленов не оспаривал, а информация о том, что договор в данной части не исполнили, отсутствует.
"Тройка" под председательством Вячеслава Горшкова решение апелляции отменила и отправила дело на повторное рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – дело поступило в суд 5 мая 2016 года, но пока не рассмотрено).
* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией
