Предприниматель из Волгограда зарегистрировал право собственности на сосновый лес как на объект недвижимости, а потом и приватизировал землю под ним по правилам ст. 36 ЗК. Росимущество пошло оспаривать его действия в суд, но в трех инстанциях дело проиграло. Внести ясность в проблему захотела экономколлегия ВС, которая четко ответила, когда законодатель перестал считать деревья объектами недвижимости.
8 декабря 2006 года индивидуальный предприниматель Сергей Еремин купил у НИИ агромелиорации Российской академии сельскохозяйственных наук «зеленые неплодоносящие насаждения» – более 1700 сосновых деревьев на одной из улиц Волгограда. Спустя год Еремин обратился в Кировский районный суд с требованием подтвердить его право на «многолетние насаждения». НИИ иск признал, и суд обязал Росреестр зарегистрировать за ИП право собственности на деревья как на объект недвижимости. Решение было исполнено: запись в ЕГРП появилась весной 2007 года.
Вскоре после этого Еремин заключил с Управлением Росимущества по Волгоградской области договор аренды земельного участка, на котором располагались купленные деревья. Земля была в собственности РФ, а срок сделки определен до 2056 года. Однако спустя семь лет, 27 августа 2014 года, Еремин выкупил участок за 1,5 млн руб. по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) как собственник находящейся там недвижимости.
Через год участок был перепродан за 40 млн руб. другому предпринимателю – Дмитрию Подлобошникову, но вскоре история приняла новый оборот. В сентябре 2015 года Кировский районный суд удовлетворил иск прокуратуры Волгоградской области об истребовании земли у Подлобошникова. Сам же Еремин оказался под стражей: против него было заведено уголовное дело.
Все это выяснилось в ходе судебных разбирательств в Верховном суде РФ по делу № А12-43767/2014, в рамках которого Росимущество обратилось в арбитражный суд с иском к Еремину и своему волгоградскому Управлению. Оно требовало признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП на деревья, а заключенный между ответчиками в 2014 году договор купли-продажи земельного участка – недействительным.
Мотивировало Росимущество это ссылкой на ст. 16 закона № 201 о введении в действие Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 года (далее – закон № 201), которая исключила «леса» и «многолетние насаждения» из перечня объектов недвижимости (до этого они относились к таковым в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Спорные деревья не могли быть зарегистрированы в 2007 году за ИП, рассуждало Росимущество, а следовательно, не могла быть приватизирована и земля под ними по ст. 36 ЗК.
Самостоятельные сосны
Три инстанции Росимуществу в требованиях полностью отказали. Как указали суды, право собственности ИП на деревья было зарегистрировано на основании решения Кировского райсуда, которым был установлен «факт возникновения отношений по приобретению Ереминым многолетних насаждений до вступления в силу закона № 201». Арбитражный суд не вправе пересматривать и переоценивать этот судебный акт, сочли три инстанции, а значит, нет оснований для признания права ИП отсутствующим.
А если деревья находятся в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости, то Еремин в 2014 году был вправе требовать и земельный участок под ними в порядке статьи 36 ЗК, сочли суды. Такой вывод они сделали исходя из п. 20 ст. 3 закона № 137 о введении в действие ЗК (в редакции от 2010 года), согласно которому купить землю под насаждениями по правилам ст. 36 ЗК после вступления в силу закона № 201 все же можно – при условии что госрегистрация права на них была совершена до вступления в силу этого закона.
Закрепив за собственниками многолетних насаждений право на приватизацию земельных участков в соответствии со ст. 36 ЗК, законодатель признал многолетние насаждения в качестве объектов недвижимости и после вступления в силу закона № 201, при наличии соответствующей государственной регистрации права,
– к такому выводу из анализа данной нормы пришла, в частности, кассация округа.
Более того, поскольку иск был направлен на оспаривание зарегистрированного права, в этом споре нужно применять общий срок исковой давности, сочли суды (это следует из п. 57 постановления Пленума ВС и ВАС от 29 октября 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). И Росимущество этот срок пропустило: о зарегистрированном праве Еремина ему должно было быть известно с момента заключения договора аренды земли от 2007 года, объяснили свою логику судьи.
Тот самый день
Спором захотела заняться экономическая коллегия ВС, которая в итоге все акты нижестоящих инстанций отменила. Зарегистрированное в ЕГРП право собственности Еремина на деревья тройка ВС (Ирина Грачева, Алексей Маненков и Галина Попова) признала отсутствующим, а договор купли-продажи земли под ними – недействительным. В части применения последствий его недействительности спор отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию (см. «Битва за сосновый лес дошла до Верховного суда: деревья не признали недвижимостью»).
В недавно опубликованном определении экономколлегия в первую очередь опровергла вывод нижестоящих инстанций о том, что правоотношения по приобретению Ереминым деревьев по договору от 8 декабря 2006 года возникли до вступления в силу закона № 201. Как пояснила «тройка», документ, исключивший деревья из перечня объектов недвижимости, вступил в силу с момента его официального опубликования – то есть 8 декабря 2006 года, как раз в день подписания сделки. А значит, деревья можно было считать недвижимостью исключительно до этой даты.
При этом, как сочли судьи ВС, выводы Кировского райсуда не имеют преюдициального значения для этого спора. НИИ не был собственником насаждений, а дело было рассмотрено без привлечения Росимущества и его волгоградского Управления.
Не пропущен был, по мнению экономколлегии, и срок исковой давности. В обоснование судьи ВС сослались на п. 7 постановления Пленума ВС от 25 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК об исковой давности». Согласно этому положению срок исковой давности не распространяется на требования об устранении нарушений права собственника, если они не были соединены с лишением владения (в том числе требования о признании права отсутствующим).
При этом, как считает коллегия, необоснованна ссылка нижестоящих инстанции и на закон № 137 о введении в действие ЗК – ведь там предусмотрена возможность приватизировать земельные участки исключительно лицами, за которыми зарегистрировано право собственности на многолетние насаждения до 8 декабря 2006 года.
Законодательством не предусмотрена ни возможность регистрации права собственности на многолетние насаждения после вступления в силу закона № 201, ни право на выкуп земельных участков, занятых насаждениями, право собственности на которые было зарегистрировано после вступления в силу закона № 201,
– резюмируется в определении ВС.
Александр Латыев, партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, «в целом» с решением коллегии согласен. «Некоторым "везением" для суда можно назвать тот факт, что первоначальный договор о продаже многолетних насаждений был заключен в тот самый день, когда они перестали считаться недвижимостью», – комментирует он.
Однако довольно спорными считает Латыев выводы экономколлегии о сроке исковой давности. По его словам, само по себе применение исковой давности к требованиям о признании права отсутствующим, когда оно в принципе не могло возникнуть, выглядит достаточно странным. Однако, как обращает внимание юрист, согласно п. 57 совместного постановления ВС и ВАС № 10/22 и на такие требования давность распространяется – если лицо владеет спорным объектом: «Судя по всему, в этом споре ответчик им как раз владел, а значит, вполне мог защищаться давностью».
Раньше многолетние насаждения и отдельно стоящие деревья действительно могли быть зарегистрированы в ЕГРП как объекты недвижимости, рассказывает также Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. Потом эта возможность исчезла, что, по мнению юриста, вполне разумно:
Ну судите сами. Вы арендуете участок в 1 га, у себя на кухне проращиваете сотню желудей и весной высаживаете полуметровые саженцы дуба равномерно по всей территории участка. Далее регистрируете в ЕГРП право собственности на «100 многолетних растений дуба площадью 1 га» и подаёте заявку о приватизации участка без торгов и по цене заметно ниже рыночной. Ну разве не изящно?
