Жительница Сочи получила в аренду участок и возвела на нем трехэтажный дом без разрешения на строительство. Муниципалитет подал иск о его сносе. Две инстанции удовлетворили его, ссылаясь, в том числе, на указания постановления Пленума ВС и ВАС. Но Верховный суд на основании тех же положений принял противоположное решение.
Номинальный владелец самовольной постройки не становится собственником и сносит ее за свой счет, гласит ст. 222 ГК. Но есть и альтернатива – самострой можно попытаться узнаконить. "Такие вопросы, как легализация самовольных построек или их снос, были и всегда будет актуальными, особенно в свете постоянно меняющегося законодательства", – говорит Александр Зарицкий, руководитель управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting.
Например, с 1 сентября 2015 года органы местного самоуправления получили право сносить самострои без суда (п. 4 ст. 222 ГК), что в Москве обернулось "ночью длинных ковшей" в феврале 2016-го (подробнее см. "Самосуд для самостроев: смогут ли владельцы снесенных в Москве ларьков получить компенсацию"). Тогда в столице было снесено больше сотни самостроев, еще столько же построек планируется пустить под снос в ближайшее время (см. "Правительство Москвы снесет еще 107 объектов самостроя"). Алексей Кузнецов, адвокат АБ "Бубнов и партнеры", напомнил, что похожая ситуация сложилась и в Сочи перед зимней олимпиадой 2014 года, когда городские власти были намерены избавиться от более, чем 600 "нелегальных" строений.
Когда дом сносить не нужно
Само по себе отсутствие разрешения на строительство – это еще не повод снести самовольную постройку, считает Верховный суд. Он еще раз напомнил об этом нижестоящим инстанциям в деле Светланы Грачевой* (дело № 18-КГ16-48)
Она взяла в аренду у администрации Сочи участок земли под индивидуальную застройку и выстроила на нем трехэтажный дом площадью почти в 600 кв. м, а 27 октября 2014 года Росреестр зарегистрировал за женщиной право собственности на особняк. Но разрешения на строительство у нее не было, поэтому в январе 2015 года муниципалитет через суд потребовал снести самовольную постройку и аннулировать запись в Росреестре (дело № 2-361/2015).
Лазаревский райсуд, который рассматривал дело в первой инстанции, удовлетворил иск, а апелляция засилила это решение. Обе судебные инстанции подчеркнули, что Грачева даже не предпринимала мер для получения разрешения на строительство, что могло бы помочь узаконить постройку (п. 26 постановления Пленума ВС и ВАС "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Требовать сноса постройки можно и в том случае, если право на нее зарегистрировано в Росреестре, отметили суды (п. 22 постановления).
ВС с такими выводами не согласился и направил дело на пересмотр в апелляцию. По его мнению, в актах указано лишь одно основание для сноса – отсутствие разрешения на строительство, а этого недостаточно. Нужны другие обстоятельства, о необходимости которых говорит тот же п. 26 постановления. Например, администрация Сочи не доказала нарушения каких-либо норм или опасности дома для жизни или здоровья людей. Чтобы это выяснить, Грачева ходатайствовала о назначении строительно-технической экспертизы, но суд первой инстанции его не удовлетворил.
Что говорят эксперты
Юристы, опрошенные "Право.ru", считают, что ВС, разрешая данный спор, не озвучил принципиально новую для практики точку зрения, но напомнил нижестоящим судам о важности учета позиций Пленума ВС и ВАС, сформированных еще в 2010 году, которые они почему-то не учли. "Если отсутствия разрешения достаточно для сноса – это во многих случаях несправедливо как с правовой точки зрения, так и с экономической", – считает Сергей Соладатенко, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры».
Алексей Кузнецов из "Бубнов и партнеры" отметил, что в рассматриваемом деле суды пользовались старой редакцией ст. 222 ГК, поскольку на момент возникновения спора норма о возможности сноса самостроев во внесудебном порядке еще не вступила в силу. Несмотря на то, что сочинская администрация обвиняла Грачеву в том, что та не получила разрешения на строительство, ВС этот факт никак не комментирует. Адвокат уверен, что при новом рассмотрении ключевым моментом будет то, нарушает ли самострой градостроительные, пожарные и прочие нормы и насколько он безопасен для окружающих.
"Если дом построен на собственном земельном участке, за его границы не выходит и тип строения соответствует виду разрешенного использования земли, снести здание можно, только если оно построено с нарушением строительных норм и правил, – согласна с коллегой Марина Краснобаева, партнёр КА "Юков и партнёры". – Это могла бы определить судебно-строительная экспертиза, но суд ее отчего-то не назначил".
* – имена участников событий изменены редакцией
