Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.
Как делить жилье?
Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы "Яковлев и Партнеры" (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, "делиться" через суд.
Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.
Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.
Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.
Выкупить нельзя, оставить
Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в "трешке", его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.
Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в "трешке" не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.
Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире "носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом". Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).
Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в "однушке" принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.
Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).
Принудительный выкуп возможен, считает ВС
Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.
По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, "поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом". Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.
Что говорят эксперты
Мнения экспертов, опрошенных "Право.ru", относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.
Анастасия Рагулина из "Яковлев и Партнеры" считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. "От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств".
"Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике", – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы "Барщевский и Партнеры". Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению. Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна. По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. "Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда", – констатирует Чернобель.
