Регистрация после смерти
14 марта 2016 года Виктор Кирьянов* продал свою квартиру в Петербурге за 4 млн руб. Андрею Минину*. А через две недели, 28 марта, Кирьянов умер. Правда, еще при жизни, в мае 2015 года, продавец выдал доверенность Сергею Аристову*, чтобы тот представлял интересы Кирьянова во всех госорганах для продажи квартиры.
12 мая 2016 года, после смерти Кирьянова, Аристов вместе с Мининым подали заявление на регистрацию перехода права собственности на жилье. У Росреестра не возникло вопросов к представленным документам, и 28 мая ведомство зарегистрировало переход права.
Через несколько месяцев после этого Минин заложил новую квартиру в обеспечение возврата 1,5 млн руб. Артуру Трофимову*. Но деньги так и не вернул. В ноябре 2017 года Пушкинский райсуд Санкт-Петербурга взыскал с Минина задолженность и обратил взыскание на квартиру путем продажи ее с публичных торгов.
Победителем торгов в мае 2019 года стал Роман Храбров*. Он заплатил за объект почти 3 млн руб. и 4 июня обратился за регистрацией перехода права собственности. Но в регистрации ему отказали: у Росреестра возникли сомнения, что первоначальный собственник Кирьянов выразил волю на отчуждение квартиры Минину.
Ничтожный договор
Спустя несколько месяцев, в январе 2020 года, свои претензии на квартиру заявила администрации Невского района Санкт-Петербурга. Она через суд потребовала:
- признать недействительной госрегистрацию перехода права собственности на квартиру к Минину;
- признать недвижимость выморочным имуществом;
- признать право собственности Санкт-Петербурга на нее;
- истребовать квартиру из незаконного владения.
Администрация настаивала, что переход права на квартиру зарегистрировали с нарушением: у Аристова не было права подавать заявление на нее, ведь его доверенность прекратила свое действие со смертью продавца. А поскольку наследство Кирьянова никто не принял, то недвижимость является выморочным имуществом, обратил внимание истец.
В качестве третьего лица к участию в деле привлекли Храброва. Он заявил самостоятельные требования: признать за ним право собственности на спорную квартиру. Свою просьбу он обосновал тем, что он добросовестный приобретатель, а смерть Кирьянова до регистрации перехода права к Минину не может быть основанием для признания договора купли-продажи незаключенным или недействительным.
Три инстанции удовлетворили требования администрации и отказали Храброву. Они решили, что договор между Кирьяновым и Мининым ничтожен, поскольку заявление о регистрации перехода права от имени продавца подал представитель на основании утратившей силу доверенности. Кроме того, суды пришли к выводу, что квартира выбыла из собственности Кирьянова помимо его воли, а значит, ее можно истребовать в пользу Санкт-Петербурга как выморочное имущество независимо от добросовестности последующих приобретателей.
Храбров с такими выводами не согласился и обратился с жалобой в Верховный суд.
Договор от регистрации не зависит
Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме, напомнила гражданская коллегия положения п. 1 ст. 432 ГК.
Никто не оспаривал, что Кирьянов собственноручно подписал договор с Мининым. В документе говорится, что стороны оценили квартиру в 4 млн руб. Деньги, согласно тексту договора, покупатель передал до его подписания. Продавец, в свою очередь, передал квартиру. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия сделки и исполнили ее, констатировал Верховный суд.
Затем он обратился к п. 60 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года. В этом пункте говорится, что отсутствие госрегистрации перехода права не позволяет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Следовательно, нарушения при регистрации перехода права от Кирьянова к Минину сами по себе не могут являться поводом «аннулировать» сделку. Других же причин недействительности сделки суды не установили, заметила тройка судей под председательством Юрия Москаленко.
Она обратила внимание и на другие нарушения, которые допустили нижестоящие инстанции.
Собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, только если актив выбыл из его владения помимо его воли или воли лица, которому он его доверил, следует из п. 1 ст. 302 ГК. Здесь суды сослались лишь на то, что при жизни Кирьянов не обращался за госрегистрацией перехода права на квартиру к Минину. Но суды по-настоящему не исследовали, была ли у Кирьянова воля на отчуждение квартиры. Они, в частности, не дали никакой оценки тому, что еще в мае 2015 года собственник выдал Аристову доверенность на представление своих интересов в госорганах для продажи жилья, обратил внимание ВС.
Таким образом, отказ Храброву в его требовании о признании за ним права собственности нельзя признать обоснованным, пришли к выводу судьи. Он приобрел квартиру на торгах и полностью оплатил ее. Действия пристава, сами торги и заключенный по их результатам договор никто из сторон не оспаривал, их действительность под сомнение не поставлена, заметил ВС.
Он отменил акты трех инстанций и направил на новое рассмотрение в райсуд (дело № 78-КГ21-59-КЗ).
Эксперты о деле
Суд справедливо отметил, что договор купли-продажи спорной квартиры был подписан самим продавцом и фактически исполнен до его смерти, отмечает Никита Филиппов, заведующий
Очевидно, что подача представителем продавца документов на госрегистрацию после смерти продавца не влияет на действительность договора. Воля умершего была выражена в договоре, а сам договор исполнен — квартира передана, оплата получена.
Нижестоящие инстанции приходят к ошибочному выводу о ничтожности договора купли-продажи, потому что не видят различий между сделкой и ее правовыми последствиями в виде возникновения права собственности покупателя с момента госрегистрации, считает Нурида Ибрагимова из «Это отдельные этапы, и, как справедливо указывает ВС, нарушения, допущенные при регистрации перехода права, сами по себе не являются основанием для признания сделки недействительной», — замечает эксперт. По ее словам, определение ВС по делу Храброва в целом подтверждает сложившуюся практику.
* Имя и фамилия изменены редакцией.