Из квартиры в нежилое помещение
У Татьяны Дрониной* была квартира на первом этаже в ЖК «Одинцовский парк». Она хотела сделать ее нежилым помещением, но администрация городского поселения Одинцово ей отказала. Тогда в 2016 году она обжаловала постановление властей в суде (дело № 2а-10613/2016). Там установили, что застройщик и собственник земельного участка, компания «Гратис», которая к тому же владела 80% квартир в этом доме, не возражала против того, чтобы обустроить отдельный вход с крыльцом в помещение Дрониной. Одинцовский городской суд Московской области признал акт чиновников незаконным и обязал их повторно рассмотреть требование женщины.
В итоге Дронина добилась своего — власти перевели квартиру в статус нежилого помещения. Женщина оборудовала отдельный вход через крыльцо с козырьком. Как следует из актов, его обустраивал застройщик. В 2020-м Дронина с согласия местной администрации разместила на фасаде информационные вывески «Медмакс медицинский центр» и «Гемотест медицинская лаборатория».
То, что Дронина создала дополнительный вход, не устроило управляющую компанию ООО «Надежда». В 2020 году организация подала на нее в суд, где просила показать протокол общего собрания собственников с решением, можно ли Дрониной использовать общедомовое имущество и пристроить крыльцо. В результате управляющей компании отказали, поскольку она не доказала, что женщина нарушила права истца (дело № 2-5243/2020).
Конфликт с соседями
Появление крыльца не понравилось и жильцам дома. Соседка Дрониной со второго этажа Нина Гончарина* полагала, что женщина незаконно использует общее имущество собственников многоквартирного дома и подала на нее в суд. Жительница просила, чтобы ответчика обязали демонтировать вывески и крыльцо. По ее мнению, Дронина самовольно пристроила лестницу и козырек, а еще разместила рекламные конструкции без решения собственников. Истец полагает, что из-за построенного крыльца проход к ее жилью доступен посторонним. Еще там скапливаются мусор и осадки, а это небезопасно для жизни и здоровья. Кроме того, когда прокладывали электропровода к рекламным вывескам, нарушили требования пожарной безопасности.
Дронина возражала, что получила все необходимые разрешения и согласовала проект перепланировки нежилого помещения с управлением архитектуры и градостроительства администрации. Кроме того, ответчик утвердила постройку отдельного входа и с застройщиком, который соорудил его по договору возмездного оказания услуг.
В первой инстанции назначили экспертизу. Ее провела компания «Элит Хаус Гео». В заключении пришли к выводу, что вывеску «Гемотест» действительно установили с нарушением норм электро- и пожарной безопасности, но эти дефекты можно исправить. Вторая вывеска и крыльцо не угрожают жизни и здоровью истца. Дронина устранила замечания в соответствии с заключением эксперта.
В итоге суд отказал Гончариной (дело № 2-7028/2020). Первая инстанция отметила: женщина не доказала, что постройка крыльца нарушает ее права. Вывески носят информационный характер, и, чтобы их разместить, не нужно согласие собственников. Суд принял во внимание, что крыльцо — это не объект недвижимости и собственник земельного участка дал согласие на сооружение отдельного входа. В итоге суд пришел к выводу, что нет оснований демонтировать постройку. Апелляция и кассация «засилили» это решение.
Нужно ли согласие собственников?
Гончарина обжаловала выводы судов в Верховном суде. Она обратила внимание: нижестоящие суды исходили из того, что собственник земельного участка возле дома — ООО «Гратис». Компания дала согласие на то, чтобы возвести конструкцию. При этом суд не учел: в выписке из ЕГРН есть информация, что земельный участок 4 декабря 2015 года зарегистрировали за АО «Гратис» (правопреемник одноименного ООО. — Прим. ред.). Организация в феврале 2016-го просила прекратить право собственности на землю. Крыльцо же Дронина соорудила уже после того, как компания отказалась от участка. АО «Гратис» не могло разрешать ответчику построить отдельный вход без проведения собрания собственников. По мнению Гончариной, в этом случае необходимо согласие всех владельцев. Еще из Жилищного кодекса следует, что передать общее имущество в многоквартирном доме третьим лицам можно только по решению общего собрания собственников. Это не зависит от целей таких действий.
Сегодня коллегия по гражданским делам ВС под председательством Юрия Москаленко рассмотрела спор о крыльце и вывесках, которые помешали жильцам дома (дело № 4-КГ22-27-К1). Сначала выступила истец Гончарина. Она отметила, что купила квартиру еще в 2014 году на этапе застройки. «Я смотрела технический паспорт здания. Дом полностью жилой, одноподъездный, никаких пристроек нет. В дальнейшем застройщик меня уверял, что ничего не может происходить, никаких изменений со стороны земли и здания», — пояснила истец. О том, что Дронина оформила квартиру как нежилое помещение, Гончарина узнала только в суде. Помимо этого, истец обратила внимание, что в техпаспорте дома нет информации о переводе недвижимости Дрониной в статус нежилого помещения. Еще Гончарина отметила, что шесть собственников жилья в их доме тоже хотели участвовать в деле в первой инстанции, но им отказали.
Затем слово предоставили адвокату ответчика Марии Туринцевой. Она просила отказать в жалобе истца. Юрист обратила внимание, что до этого спора Одинцовский городской суд рассматривал уже два дела по поводу крыльца Дрониной. В 2016 году в заседании участвовал представитель застройщика, который представил документы, что он владеет земельным участком и 80% квартир в этом доме. Адвокат отметила, что застройщик не возражал против того, чтобы сделать квартиру нежилым помещением. В 2020 году суд установил, что Дронина не нарушила никаких прав управляющей компании. По мнению ответчика, вывески имеют информационный характер. Местная администрация разрешила их установить. Еще адвокат дополнила: «В этом доме на первых этажах есть аналогичные пристройки. С другой стороны дома установили такую же лестницу — там находятся детский сад, кафе. Почему-то Гончарина предъявляет претензии именно к Дрониной».
После Туринцевой выступила сама ответчик. По мнению Дрониной, она не нарушала закон. «Я врач и проработала огромное количество времени в госструктуре. Я решила открыть маленькую площадь. Там до сих пор нет никакого медучреждения, чтобы оказывать помощь гражданам», — объяснила женщина.
После сторон выступили представители администрации, которые просили отказать Гончариной. Елена Чичкова обратила внимание, что согласие на пристройку давало ООО «Гратис», но оно было правопредшественником одноименного АО. Поскольку собственник земли и 80% квартир в доме согласовал возведение крыльца, не нужно было проводить общее собрание. Второй представитель властей Алексей Бувин дополнил коллегу и отметил, что в помещении под вывесками действительно работали и медцентр, и лаборатория. Поэтому администрация пришла к выводу, что они носят не рекламный, а информационный характер. Если бы там не было этих организаций, то администрация могла бы счесть вывески рекламными. В этом случае, чтобы их разместить, потребовалось бы проводить общее собрание собственников и получать их согласие.
А вот управляющая компания «Надежда» поддержала заявителя. Представитель организации Екатерина Никифорова отметила: суд не усмотрел, что в дело не представили ни одного решения общего собрания по поводу размещения вывесок и использования общего имущества собственников.
Когда коллегия выслушала участников процесса, судья Андрей Рыженков спросил у Гончариной:
— А почему вы проявили такой избирательный подход, если есть другие организации, которые имеют выход на общую территорию?
— В 2020 году я пошла в суд, потому что, когда была дома, услышала строительные работы, сверления, — начала пояснять истец. Тогда судья уточнил свой вопрос:
— Есть ли другие лестницы у других организаций в вашем доме?
— Я не знаю, не усматривала, — ответила Гончарина.
В результате ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
* Имена и фамилии изменены редакцией.