ПРАВО.ru
Практика
8 сентября 2022, 10:50

ВС поддержал собственника аварийного жилья

ВС поддержал собственника аварийного жилья
В 2015-м женщина купила квартиру в доме, который был признан аварийным и подлежащим сносу. Через пять лет, когда его наконец-то собрались сносить, администрация города предложила собственнице компенсацию. Та не захотела брать деньги и потребовала другую квартиру взамен. Чиновники отказали со ссылкой на закон 2019 года, который устанавливает: тем, кто купил жилье с официальным аварийным статусом, положена компенсация, а не другое жилье. Суды с этим согласились, но ВС оказался другого мнения. Он объяснил ошибки и напомнил, что у норм жилищного права нет обратной силы.

В 2015 году Алина Остапюк* купила квартиру в Северодвинске в доме, который за три года до этого признали аварийным и подлежащим сносу. Остапюк хотела получить другое благоустроенное жилье. Но ей отказали на том основании, что она приобрела право собственности на жилье уже после того, как дом признали аварийным.

ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме

В марте 2019-го власти включили дом в адресную программу Архангельской области по переселению из аварийного жилищного фонда. В сентябре 2020-го администрация города направила Остапюк проект соглашения, по которому ей предложили 950 000 руб. Но Остапюк возразила, что рыночная стоимость жилья — 1,4 млн руб., и попросила суд обязать властей заключить с ней соглашение, по которому ей предоставляют благоустроенное помещение вместо непригодного. 

Ответчик возразил: поскольку Остапюк купила жилье уже после того, как дом признали аварийным, она имеет право лишь на денежную компенсацию (ч. 8.2 ст. 32 ЖК). Северодвинский городской суд Архангельской области с этим согласился. Он не увидел оснований предоставлять истцу равнозначное жилье. Архангельский областной суд и Третий кассационный суд общей юрисдикции поддержали первую инстанцию. Тогда Остапюк обжаловала эти выводы в Верховном суде.

Закон не имеет обратной силы

Коллегия ВС по гражданским делам отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (дело № 1-КГ22-9-КЗ). ВС отметил, что норма, на которую ссылались суды (ч. 8.2 ст. 32 ЖК), вступила в силу в декабре 2019-го. Коллегия обратила внимание, что согласно с ч. 1 ст. 6 ЖК акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. Их применяют к отношениям, которые возникли после того, как документы стали действовать.

Все случаи ретроактивности, обратной силы, и ультраактивности (когда утративший силу закон продолжает применяться) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного правового акта, содержащего нормы жилищного права.

Право собственности на квартиру возникло у Остапюк в 2015-м, то есть до того, как ввели в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК. В законе, который дополнял Жилищный кодекс этим правилом, нет указаний на то, что новую норму надо применять к договорам, заключенным до того, как он вступил в силу.

То есть новое правило не имеет обратной силы и его нельзя применять к этому жилищному спору.

ВС отметил: суды ошиблись, когда пришли к выводу, что у Остапюк нет права претендовать на получение другого жилья из-за признания дома аварийным. А еще ВС учел, что дом Остапюк включили в такую программу в 2019-м, и она купила квартиру до того, как закон с новой нормой вступил в силу.

Коллегия сослалась на второй раздел Обзора судебной практики от 29 апреля 2014 года. Там указали, что если жилой дом, который признали аварийным и подлежащим сносу, включили в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник помещения может выбрать другое жилье либо выкуп.

Единый подход в практике судов

По мнению Михаила Ялынычева, юриста Рустам Курмаев и партнеры Рустам Курмаев и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Уголовное право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 1место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 5место По выручке Профайл компании , не исключено, что в этом деле собственник приобрел аварийное жилье с расчетом получить от местных властей новую благоустроенную квартиру.

Но ВС пришел к справедливому выводу, что в этом случае незаконно применять к собственнику ограничение права на получение нового жилья, поскольку, когда он приобрел право собственности, не было такой нормы.

Михаил Ялынычев

Эксперт отмечает, что ВС продолжает последовательно отстаивать ранее занятые им позиции о применении жилищного законодательства. В качестве примеров Ялынычев приводит определения ВС:

Юрист обращает внимание, что позицию ВС сейчас активно применяют нижестоящие суды. Например, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26 апреля 2022 по делу № 88-6744/2022, определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 февраля 2022 по делу № 88-2210/2022.

* Имена и фамилии изменены редакцией.