Специфика аренды исторических зданий
Исторические здания, как правило, объекты культурного наследия, говорит Елена Степанова, руководитель практики недвижимости и строительства При их аренде есть особенности. Кроме правил, установленных гражданским законодательством (среди них — обязательства по оплате аренды и содержанию имущества), на арендатора возлагаются дополнительные обязанности по сохранению исторического здания.
У объектов культурного наследия есть специальное охранное обязательство — многостраничный документ, в котором могут прописать проведение реставрационных работ, приспособление объекта для современного использования и поддержание в надлежащем состоянии в течение всего срока аренды. Обязательство должен выполнять любой собственник или арендатор.
- сведения об объекте культурного наследия;
- требования к сохранению объекта;
- требования к содержанию и использованию объекта;
- требования к размещению наружной рекламы;
- состав и сроки строительных работ;
- схема с границами объекта.
Источник: приказ департамента культурного наследия Москвы «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения» от 16 декабря 2021 года
Расходы на сохранение объекта культурного наследия существенно больше, чем на обслуживание прочей недвижимости. К тому же работы по реставрации продолжаются дольше, чем ремонт обычного здания, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Несмотря на все риски и проблемы, аренда объектов культурного наследия в большинстве случаев остается привлекательной для потенциальных арендаторов, говорит Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства Это связано с выгодным месторасположением этих зданий: зачастую они находятся в исторических или центральных частях города. В таких помещениях размещают офисы, кафе, рестораны и магазины. Чаще всего арендаторами уникальной недвижимости выступают именно компании, так как далеко не все частные лица осилят затраты на ее реставрацию, объясняет Любимов.
О плюсах аренды объектов культурного наследия
Когда инвестор вкладывает личные средства в сохранение такой недвижимости, ремонтирует ее или реставрирует, он вправе рассчитывать на три вида бонусов.
Компенсация положена только собственнику объекта или тому, кто распоряжается им на основании договора безвозмездного пользования. Арендаторы могут получить только две первые льготы: уменьшить арендную плату на сумму затрат полностью или частично либо попросить установить льготную ставку. На последний бонус стоит рассчитывать, если здание изначально находилось в неудовлетворительном состоянии.
- есть статус аварийного здания (для жилых домов);
- утрачены инженерные коммуникации;
- есть деформация фундамента, цоколей, отмосток;
- обнаружены сквозные трещины в стенах;
- имеется нарушение покрытия кровли или кровли вообще нет;
- случилась деформация перекрытий или они отсутствуют;
- нет окон и дверей.
Согласно критериям, приведенным в Постановлении Правительства РФ от 29.06.2015 № 646
Такие объекты выставляют на аукционы, чтобы сдать их в аренду. Порядок заключения договоров, размер арендных платежей устанавливают правительство РФ, региональные либо местные органы власти в зависимости от того, к какой категории относится объект и в чьей собственности находится. По словам Алены Дурневой, юриста , если говорить о федеральном памятнике, то не допускаются к участию в аукционе юридические и физические лица, у которых есть:
- задолженность по арендной плате в отношении другого объекта культурного наследия;
- задолженность по налогам;
- нарушения охранного обязательства в отношении другого объекта культурного наследия.
С 2012 года в Москве есть программа «Рубль за квадратный метр» для аренды исторических зданий. Позже инициатива появилась и в других городах, например Санкт-Петербурге. Программа предполагает, что инвестор получает здание в аренду на 49 лет. При этом установлен конкретный срок реставрации — пять лет, еще два года можно потратить на разработку и согласование проектной документации. При соблюдении этих условий инвестор получает минимальную ставку за аренду. За десять лет работы программы в столице полностью отреставрировали 20 объектов. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Риски инвестора
❌ Преимущества потом
На практике все не так радужно, как в теории. Заявить о снижении ставки по аренде до одного рубля можно только после окончания работ и приемки объекта. То есть по истечении семи лет, предупреждает Дурнева. Пока идут ремонтные работы, аренду платят в размере, определенном по результатам аукциона. По словам Некрестьянова, в момент максимальных затрат на работы инвестору нужно платить еще и максимальную арендную плату. Если же арендатор закончит ремонт быстрее, то льготу удастся получить раньше. Некрестьянов отмечает, что сроки реконструкции во многом зависят от самих госорганов, так как работы требуют согласования. А те могут не соблюдать временные рамки.
Если арендатор не окончит реставрацию в установленные сроки, то с ним могут расторгнуть договор аренды. Такое условие есть и в постановлении Правительства Москвы от 24.01.2012 № 12-ПП (ред. от 24 мая 2017 года) «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, включенных в единый госреестр». Любимов говорит, что в этом случае арендатору порой не возмещают затраты на уже проведенные работы.
Сразу сдать в субаренду объект культурного наследия, который требует ремонта, нельзя, предупреждает Елена Степанова, руководитель практики недвижимости и строительства Сначала победитель аукциона должен завершить реставрацию.
❌ Реставрация — это затратно и сложно
Некрестьянов предупреждает, что аренда таких объектов экономически оправдана только в некоторых случаях. Например, если здание находится в центре города. Чтобы расходы на ремонт не оказались выше, чем средняя цена на аренду помещений в аналогичном районе. Любимов говорит, что и сами работы порой вызывают сложности у инвесторов.
Арендаторы, у которых нет опыта работы с подобными объектами, сталкиваются с трудностями. Например, когда пытаются согласовать план реставрации с профильными учреждениями, а те существенно затягивают сроки окончания работ и, соответственно, тормозят переход на льготную арендную ставку.
Чтобы минимизировать такие риски, Любимов советует инвесторам заранее разработать четкий бизнес-план, охватывающий все затраты на восстановление, дальнейшую эксплуатацию объекта с учетом целей его использования. Еще до входа в проект, по словам эксперта, важно оценить техническое состояние основных конструкций недвижимости, предмет охраны, обязательные требования, существующие режимы и регламенты охранных зон.
Инвестору следует рассчитать свои силы перед заключением договора аренды, поскольку права по такому соглашению нельзя передать другому лицу.
Степанова отметила, что у объектов культурного наследия есть еще и зоны охраны. В них среди прочего встречается и запрет на строительство, из-за чего реконструкция может оказаться более хитрым делом, чем планировалось.
❌ Штрафы
Основная сложность для арендатора — необходимо учитывать требования, наложенные охранным обязательством. Так считает Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства Инвестор банально не вправе делать то, что захочет: например, ему могут запретить проводить перепланировку или выбирать цвет стен. Проект реконструкции необходимо согласовать.
Вместе с тем некоторые инвесторы, взявшие актив на подобных условиях, не реставрируют здание, а полностью перестраивают, меняя его исторический облик.
В таких ситуациях арендатора привлекут к административной ответственности по ст. 7.13 КоАП («Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ»). Норма предусматривает крупные штрафы за уничтожение или повреждение объектов культурного наследия. Для граждан они составляют от 15 000 до 200 000 руб., для юрлиц — от 200 000 до 5 млн руб.
❌ Трудности с получением льготы
Некрестьянов говорит, что не всегда положенные льготы получить просто: при зачете расходов в счет арендной платы нужно обосновать смету выполняемых работ и реально понесенные затраты.
Зачет затрат в счет арендной платы не автоматическое действие. Это требует соблюдения сложной бюрократической процедуры и часто заканчивается необходимостью обращаться в суд для реализации этого права.
❌ Ограничения на использование здания
Даже если ремонт удалось завершить в срок и инвестор получил заветную льготу, у него могут возникнуть новые сложности. Руслан Петручак, советник практики разрешения споров и банкротства , напомнил, что в историческом здании удастся расположить далеко не любой бизнес. В ст. 5.1 закона «Об объектах культурного наследия» указали, что хозяйственная деятельность должна поддерживать сохранность объекта и обеспечивать его функционирование. Поэтому в таких зданиях запрещено устраивать склады взрывчатых веществ, лаборатории и производства, которые будут менять влажность и температуру, нанося вред помещениям, говорит Петручак. Также нельзя размещать в исторических строениях объекты, оказывающие динамическое и вибрационное воздействие на конструкции, например музыкальное оборудование для студии вокала.
❌ Остаться без всего
Еще инвестор рискует лишиться прав аренды уже после того, как отреставрировал уникальную недвижимость, говорит Некрестьянов. Дело в том, что с 2018 года правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, вправе принимать решение о целесообразности сделок в отношении имущества, находящегося в федеральной собственности. На основании такого распоряжения «Дом.рф» может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
Так, в деле № А40-97297/2021 «Дом.рф» потребовал расторгнуть договор аренды с ФГБУК «АУИПиК». Учреждение арендовало в Москве дом — объект культурного наследия. ФГБУК уже начало реконструировать помещения, поэтому было против расторжения договора. Но АСГМ признал необоснованными возражения ответчика, что он потратился на реконструкцию объекта. Суд указал: эти обстоятельства «в предмет исследования в рамках дела о расторжении договора аренды не входят». В итоге суд удовлетворил требования «Дом.рф». Позицию поддержали апелляция и кассация. Дурнева говорит, что на практике безуспешны и попытки оспорить акт правительственной комиссии, на основании которого расторгают договор (дело № А40-29368/2020).
А в деле № А40-94683/2020 на защиту арендаторов встал Верховный суд, указав, что те имеют право на компенсацию затрат, понесенных на восстановление исторического здания. Все началось с того, что юрфирма арендовала здание в Москве, которое признано памятником истории и культуры. По договору компания обязалась за свой счет отремонтировать кровлю и фасад. На работы юрлицо потратило 233,5 млн руб. Это позволило в 2013 году договориться с Министерством культуры о льготной арендной ставке до 1 июля 2028 года. Раньше этого срока, в 2019 году, государство передало здание от Минкульта под управление АО «Дом.рф». Этой организации дали право совершать любые сделки с недвижимостью. Через год общество уведомило юрфирму о досрочном расторжении договора. Арендатор решил взыскать неосновательное обогащение на 233 млн руб. и проценты за пользование чужими деньгами (8,4 млн руб.). Три инстанции компании отказали. А ВС указал: если к моменту разрыва соглашения арендатор не возместил затраты, понесенные на восстановление объекта культурного наследия, то арендодатель обязан выплатить ему эту сумму.
Некрестьянов признает: как правило, договор аренды нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, на это требуется установленная соглашением или законом причина. По его словам, в арендных отношениях с государством всегда есть риск, что власти изменят законодательство для создания такой причины.