Продали больше, чем нужно
Молодежный центр «Компас» по ипотечному договору с «Банком Кремлевским» купил нежилые помещения многоквартирного дома (МКД). Позже финансовое положение компании ухудшилось, и в 2018-м она обанкротилась (дело № А14-19489/2017). Банк включился в реестр в качестве залогового кредитора. 11 марта 2019 года Александр Сероштанов выкупил недвижимость молодежного центра на торгах за 6,2 млн руб. Из них почти 5 млн руб. выплатили банку в счет погашения задолженности, на этом процедура банкротства завершилась.
Часть приобретенных Сероштановым активов стоимостью 721 800 руб. — подвальные помещения в многоквартирном доме. 21 мая Советский районный суд Воронежа признал их общим имуществом собственников МКД. Это решение лишило Сероштанова прав на часть покупки. Тогда он обратился в суд, чтобы взыскать с кредитной организации неосновательное обогащение (721 800 руб.) и проценты за пользование чужими деньгами (1928 руб.) Заявитель уверял, что подвальные помещения, как часть общего имущества жителей МКД, изначально не могли принадлежать ни банкроту, ни залогодателю. О чем истец не знал, когда покупал ее на торгах (дело № А40-109777/2023).
Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска. Как следует из карточки дела, банк законно входил в реестр требований кредиторов, что подтверждается судебным актом в рамках банкротства центра. Деньги он получил добросовестно, в результате продажи предмета залога. Апелляция и кассация поддержали выводы суда первой инстанции и отметили, что договор ипотеки не признан недействительным, как и торги, и реализация заложенного имущества.
Сероштанов с такими выводами не согласился и обратился в Верховный суд с жалобой. Заявитель напомнил, что подвальные помещения — общее имущество собственников МКД по решению суда. Такое имущество нельзя передавать в залог и впоследствии реализовывать. Поэтому сделка по продаже части недвижимости ничтожна, настаивал Сероштанов. В связи с этим в жалобе он требовал вернуть уплаченную за подвальные помещения сумму.
ВС: нет имущества — нет сделки
Экономколлегия отменила решения судов и отправила дело на новое рассмотрение, указав на возможность обратиться за взысканием неосновательного обогащения с банка. ВС указал на правовую природу общего имущества МКД. Доля в праве на него всегда следует судьбе права собственности на жилые помещения. Поэтому сделки с отдельной продажей такой недвижимости изначально ничтожны и нарушают права жильцов дома.
ВС подчеркнул, что недействительным надо считать и ипотечный договор. Причем для признания его таковыми не нужен отдельный судебный акт в силу ничтожности. По мнению экономколлегии, «Банк Кремлевский» изначально не мог рассчитывать на удовлетворение требований за счет продажи общего имущества жителей. А полученную сумму он получил безосновательно. Следовательно, покупатель имеет право требовать возврата денег.
Мнение юристов: справедливый подход
Отказывая Сероштанову в иске, нижестоящие суды сослались на определение Арбитражного суда Воронежской области об установлении требований банка, отметил советник Антон Сироткин. Тем самым они придали указанному определению правоустанавливающее значение. Юрист предположил, что из-за этого суды не оценили саму сделку по продаже на торгах помещений в МКД. Верховный суд справедливо указал, что в определении об установлении требований банка не рассматривался вопрос о праве собственности на спорные помещения в МКД. Так как он разрешался позже судами общей юрисдикции по иску собственников помещений в доме.
По словам руководителя банкротной практики юридической компании Александра Тархова, представляющего интересы Сероштанова в этом деле, подобные споры часто встречаются в практике (дела № А40-168748/2020 и № А41-39673/2019). Случаи, когда уже после приобретения объект признавали общим имуществом и покупатель утрачивал право собственности, нередки, соглашается адвокат Александр Спиридонов. Спор усложнило и то, что молодежный центр давно ликвидирован, к нему нельзя предъявить требования, продолжил Тархов. Поэтому оптимальным способом защиты оказалось взыскание неосновательного обогащения с банка.
Позиция ВС — еще один знак всем участникам оборота, что нужно проводить более тщательную проверку при сделках с недвижимостью и учитывать разъяснения ВАС. Согласно им, любая недвижимость для обслуживания более одного помещения в здании — общее имущество собственников, вне зависимости от регистрации права индивидуальной собственности.
Адвокат также отметил справедливость решения экономколлегии перенести риски финансовых потерь на банк, принявший в залог общее имущество. Продолжая дискуссию, старший юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Дмитрий Чикатунов объяснил, что финальный выгодоприобретатель в цепочке ничтожных сделок — банк. Если рассматривать проблему с точки зрения справедливости, то возникает следующая дилемма. С одной стороны, банк — организация с бесчисленным количеством отделов и юристов, у нее есть значительный ресурс для проверки имущества, получаемого в залог. С другой стороны, обычный гражданин — покупатель выставленного на торги имущества, которому по его запросу организатор торгов присылает пакет документов (они в рассматриваемом случае были в полном порядке). По его мнению, очевидно, насколько разный уровень ответственности следует к ним применять.
Приобрести имущество, проверив надлежащим образом все документы, оформить его в собственность, а затем потерять часть без возможности вернуть обратно даже денежный эквивалент не самая радужная перспектива для потенциальных победителей торгов.
Эксперт также надеется, что это решение ВС позволит избежать повторения аналогичных ошибочных выводов судов в будущем. Старший юрист Дмитрий Сибилев тоже подчеркнул, что выводы экономколлегии в этой части позволят защитить добросовестных участников торгов.
Отнесение негативных последствий на покупателя и собственников имущества видится несправедливым, поскольку они — более слабые участники оборота по сравнению с банком. Он, в свою очередь, не проявил осмотрительности при совершении сделки.
Это решение юрист назвал компромиссным. Оно направлено на поиск баланса интересов сторон спора. Партнер практики разрешения споров Иван Веселов объяснил, что уже на этапе проведения инвентаризации управляющий должен установить спорный статус имущества и обратиться в суд за его исключением из конкурсной массы.
Адвокат, партнер АБ Наталья Васильева уточнила, что речь идет не о компенсации покупки победителю торгов, а о возврате неосновательного обогащения. Оно, в свою очередь, вызвано ничтожностью залога.
Указанное дело должно изменить практику установления залоговых отношений, поскольку в случае ликвидации залогодателя и удовлетворения требования залогодержателя негативные последствия возникают у последнего.
Адвокат, соглашаясь с мнением коллег, еще раз подчеркнула, что изменений законодательства не требуется. Необходимо изменить проверку статуса имущества на стадии заключения договора залога, подытожила Васильева.