Неожиданно для дольщицы застройщик предложил ей "однушку" с видом на газовый шкаф. Она потребовала заменить жилье на равноценное, но с более приятным видом из окна. Две инстанции отклонили требования истицы, поскольку дом был построен без нарушений. Верховный суд нашел недостатки в этих решениях, но дольщице это не помогло: против нее сыграли специальные строительные нормы, которые оказались "сильнее" закона о защите прав потребителей. В конкуренции правил эксперты увидели риск ущемления прав дольщиков.
Дольщики могут судиться с застройщиками из-за того, что получают от них недостоверную информацию. Чаще всего это касается проектной площади квартиры, которая не совпадает с фактической, говорит Диана Маклозян, руководитель правового департамента Heads Consulting. По ее словам, в таких случаях дольщикам несложно доказать разницу в цифрах и добиться решения в суде в свою пользу.
Метраж – это далеко не единственная характеристика жилья, которая волнует покупателей. В деле москвички Марины Матвеевой* спор разгорелся вокруг вида из окна квартиры на газовый шкаф. Как показывает этот пример, застройщики могут слишком узко понимать предмет договора долевого участия и не указывать характеристики, которые влияют на выбор потребителя, отмечают эксперты. Вера Ефремова, адвокат Люберецкой коллегии адвокатов, призывает шире понимать предмет договора.
Пригодный для проживания – не значит подходящий
Газорегуляторный шкаф, который оказался ближе метра от окна Матвеевой, не фигурировал ни в договоре, ни в проектной документации. По этой причине она отказалась принимать "однушку" на первом этаже, которую приобрела по договору долевого строительства с ООО "Адмирал". Матвееву не устроил вид из окна и опасность проведения газовых работ вблизи квартиры.
Она решила договориться с застройщиком и заменить квартиру на другую, подальше от шкафа. Но в "Адмирале" решили не идти навстречу клиентке. В ответ она обратилась в Дорогомиловский райсуд Москвы с требованием заменить квартиру на равнозначную, взыскать 500 000 руб. компенсации морального вреда и 250 000 руб. штрафа за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя.
Застройщик же утверждал, что дом сдали в эксплуатацию – а значит, он соответствует всем нормам строительства и пригоден для проживания, и претензии Матвеевой лишены оснований. Газовый шкаф, который не понравился истице, расположен на единственно возможном месте, говорил ответчик.
Суд первой инстанции с доводами "Адмирала" согласился. Матвеева не доказала, что при возведении объекта были нарушены какие-либо технические требования, решила судья Анна Шипикова. Решение поддержал и Мосгорсуд. Он указал, что договор или закон не обязывают застройщика информировать дольщика о расположении инженерного оборудования или согласовывать его установку с дольщиком. В попытке отстоять свою правоту Матвеева дошла до Верховного суда.
ВС помог не сразу
Изначально ВС отказался рассматривать кассационную жалобу Матвеевой, но позже соответствующее определение отменил заместитель председателя ВС Василий Нечаев, и жалоба всё же попала на рассмотрение гражданской коллегии. "Тройка" под председательством Сергея Романовского изучила обстоятельства дела и обнаружила ошибки в работе коллег.
Продавец обязан своевременно предоставлять потребителю ту информацию о товаре, которая позволит сделать правильный выбор, цитируется в определении п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В их числе – "сведения о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования". Значит, "Адмирал" нарушил законодательство, когда не отразил газорегуляторный шкаф ни в договоре, ни в проектной документации. А дальше ВС объяснил, почему, несмотря на это, истица не имеет права на замену квартиры.
Между двумя законами
Матвеева пыталась добиться замены товара, что возможно по пп. 1–4 ст. 18 или п.1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей. Но судьи сочли, что применяться должен специальный Закон об участии в долевом строительстве, который не дает возможности заменить квартиру. Он позволяет лишь безвозмезно устранить недостатки, возместить расходы на их устранение либо уменьшить цену договора (на выбор). Именно поэтому суды верно отказали Матвеевой в замене "однушки", заключила гражданская коллегия.
Тем не менее, на компенсацию морального вреда истица имеет право, решил ВС. Вопросы компенсации и "потребительского" штрафа райсуд рассмотрит заново.
Решение оказалось половинчатым, сошлись эксперты. С одной стороны, ВС признал, что продавец нарушил Закон о защите прав потребителей, с другой стороны, он по сути отказал дольщику из-за неправильного способа защиты, замечает Константин Савин, адвокат АК "Павлова и партнёры". По его мнению,
Судебная коллегия по гражданским делам оказалась заложником некорректного законодательного регулирования проблемы.
Хотя Закон об участии в долевом строительстве не дает возможности заменить товар ненадлежащего качества, суд мог бы принять другое решение, ведь было очевидно, чего именно добивалась истица, считает Савин. Он обращает внимание на то, что близость газораспределительного шкафа влияет не только на выбор потребителя, но и на цену сделки.
Вера Ефремова, адвокат Люберецкой коллегии адвокатов, также уверена: отсутствие в Законе об участии в долевом строительстве возможности заменить объект ущемляет права потребителя. "Считаю необходимым внести изменения в Закон, позволив дольщику требовать в том числе от застройщика замену объекта долевого строительства", – отметила она.
Пока же дольщику остается готовиться к судебному процессу. "Его основным доказательством является экспертиза, которая подтвеждает, что при строительстве и ремонтных работах были нарушены нормы, – советует Маклозян. – И совершенно неважно, подписывался ли при этом дольщиком акт приема-передачи квартиры и прошло ли с момента сдачи 2 года".
* – имя и фамилия изменены редакцией
