15 августа вступил в силу закон, устанавливающий особенности банкротства застройщиков. Федеральный закон от 12 июля 2011 N 210-ФЗ вносит изменения в закон "О несостоятельности (банкротстве)” и АПК РФ и решает многие проблемы, из-за которых до недавнего времени дольщики оставались ни с чем при банкротстве застройщика.
Один из участников рабочей группы по разработке закона, ведущий советник управления частного права Высшего Арбитражного Суда Олег Зайцев рассказал “Право.Ru”, что соответствующий законопроект был подготовлен Минэкономразвития совместно с депутатами Госдумы и сотрудниками ВАС РФ. Первое чтение проект прошел достаточно давно, но был принят только этим летом.
Отличительной чертой закона Зайцев называет его направленность на защиту граждан – физических лиц. "Как правило, банкротство организаций редко затрагивает интересы граждан. До вступления этого закона в силу граждане не относились к привилегированной очереди кредиторов и имели мало шансов что-то получить", — поясняет он.
Зайцев выделяет основные положения закона, направленные на защиту дольщиков. Первое, на что он обращает внимание — закон выделяет дольщиков – граждан в приоритетную очередь и теперь им должны заплатить раньше, чем всем обычным конкурсным кредиторам (банкам, поставщикам материалов).
Во-вторых, поясняет Зайцев, теперь дольщики могут заявлять свои требования в деле о банкротстве, не расторгая договор. Раньше в деле о банкротстве могли участвовать только те дольщики, которые имели денежные требования к застройщику, расторгнув договор о приобретении квартиры.
Также закон позволяет суду признать наличие у дольщика требования к застройщику независимо от того, какой схемой прикрывались отношения по инвестированию в строительство жилья. “Очень часто договоры с застройщиками строятся по самым причудливым юридическим схемам, — рассказывает Зайцев. — Могут использоваться коммандитное товарищество, вексельная схема или предварительный договор. Это вызывало у судов сложности на практике. Поэтому сейчас закон специально прямо указывает на право суда, рассматривающего дело о банкротстве, квалифицировать отношения сторон, руководствуясь правилами о притворных сделках. Если суд видит, что на самом деле стороны имели в виду заключить именно договор купли-продажи квартиры, то, как бы они его не назвали, суд будет квалифицировать его как договор купли-продажи. Надеюсь, это поможет дольщикам. Схемы использовались до поры до времени, теперь этому пришел конец”.
Если дом уже был построен и квартир в нем хватает на всех, то закон позволяет отдать эти квартиры дольщикам при соблюдении определенных условий.
Закон устанавливает и особый порядок распоряжения недостроенным домом. “В этом случае есть два варианта, — конкретизирует Зайцев. — Первый, классический банкротный вариант – продажа дома с торгов третьему лицу. В этом случае дольщики имеют приоритет на выручку от его реализации. Второй вариант — это передача недостроенного объекта самим дольщикам, кооперативу, специально созданному для этого дольщиками, чтобы они его достроили”.
О причинах появления закона Зайцев говорит следующее: “Раньше, распространенной была ситуация, когда отсутствие правовых механизмов помогало кому-то ловить “рыбу в мутной воде” — некоторым дольщикам удавалось успеть пойти отсудиться и получить квартиру. Остальные при этом ничего не получали. Теперь закон говорит: как только вводится процедура наблюдения, все споры с недвижимостью будут только в рамках дела о банкротстве, суд в этом деле уже не допустит “разбазаривания” квартир. В этом концепция закона – простая и единственно возможная – решить дело таким образом, чтобы удовлетворить всех дольщиков равным образом. Не должно быть такого, чтобы одни дольщики получают квартиры или деньги, а другие — ничего. Условно можно сказать: или всем дольщикам квартиры, или всем дольщикам деньги.”
Закон может помочь и тем дольщикам, чей застройщик начал банкротиться до вступления в силу закона: это возможно, если на 15 августа еще не начались расчеты с кредиторами, в том числе с дольщиками. В таком случае дольщикам нужно в течение 60 дней с даты вступления в силу этого закона, то есть до 13 октября, заявить в арбитражный суд о своих требования к застройщику в рамках дела о банкротстве.
