Общество «Эрмесстрой» начало строить многоквартирный дом в Ессентуках — на земле, полученной в аренду от местной администрации. В 2016 году произошло обследование участка — выяснилось, что «Эрмесстрой» начал строить дом без необходимых на то разрешений и документов. Управление архитектуры и градостроительства администрации Ессентуков подало иск о признании дома самовольным строением, которое подлежит сносу (дело № А63-2078/2016). Общество предъявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.
Суды сказали: здание нужно сносить. Суды не нашли доказательств того, что «Эрмесстрой» принял надлежащие меры к легальному созданию дома, в частности, к получению необходимой разрешительной документации. Три инстанции посчитали, что указанные обстоятельства исключают удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку.
Спор о судьбе дома дошел до Верховного суда. Застройщик, «Эрмесстрой», указал, что у него было исключительное право на аренду спорного земельного участка без торгов ввиду расположения на нем принадлежащей ему недвижимости производственного назначения. То есть, торги проводить было не нужно. Также застройщик указал на наличие в материалах дела доказательств неоднократного обращения в администрацию за выдачей разрешения на строительство, и что он предпринимал меры к легализации возведенного объекта, который соответствует градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам и требованиям. «Сохранение спорного объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан», — подчеркнул заявитель.
Но пожаловались в ВС еще и дольщики, которые вложились в строительство спорного дома. Они уверены, что суд должен был привлечь их в качестве соответчиков по этому делу. По мнению заявителей жалоб, застройщик не является единственным субъектом отношений, поскольку он создает объект не для себя и не на свои средства, в связи с чем, требования о сносе многоквартирного жилого дома следует заявлять, в том числе, к дольщикам, за счет средств которых осуществляется строительство. А раз так, то производство по делу нужно было прекратить, потому что участники долевого строительства дома являются физическими лицами и настоящий спор неподведомственен арбитражному суду.
Комитет по защите прав участников долевого строительства подал свою жалобу. Он согласился с тем, что дольщиков нужно было привлечь в качестве соответчиков. Также комитет привел доводы о необходимости назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы «в целях подтверждения факта соответствия возводимого многоквартирного дома градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам».
Экономколлегия ВС проверила доводы жалобы и направила спор на пересмотр.