Предприниматель Руслан Коваленко на торгах приобрел у «Денолли 3 Ко» мебельный склад в Одинцове. Компания уклонялась от регистрации договора и передачи склада, и тогда Коваленко обратился в суд. В иске покупатель попросил передать ему не только здание площадью 676,4 м², но и земельный участок площадью 2306,6 м², необходимый для эксплуатации склада (дело № А41-43096/2022).
АС Московской области отказал покупателю в передаче участка. Суд посчитал, что покупка здания еще не влечет появления у Коваленко прав на землю, если ее передача прямо не прописана в договоре. В силу свободы договора стороны могут согласовать только передачу склада, за который покупатель и заплатил. При этом суд указал, что у Коваленко есть преимущественное право на покупку этого участка в дальнейшем. Апелляция и кассация поддержали решение.
В жалобе в Верховный суд Коваленко указал на ошибочное толкование норм Земельного кодекса и ст. 421 ГК («Свобода договора») и попросил отменить решения нижестоящих судов. Так, он напомнил о закрепленном в п. 1 ст. 1 ЗК принципе единства участка и здания. Эта норма ограничивает свободу сторон, и ее нельзя игнорировать. Поскольку при продаже здания продавец в любом случае не мог сохранить за собой земельный участок, установленная цена склада включает в себя и цену такого участка.
Если на момент продажи в 2021 году строение и участок принадлежали «Денолли 3 Ко», то такое строение и доля в праве на участок должны участвовать в обороте совместно, согласился ВС. Но в заявленном виде требования Коваленко о признании права собственности на конкретные участки в определенных специалистом границах удовлетворить тоже нельзя. На заседании представитель компании объяснил: на участке располагается около 20 объектов, часть из которых в рамках банкротных процедур уже продали третьим лицам. То есть участок находится в общей долевой собственности. Поэтому Коваленко сначала должен признать право общей долевой собственности на участок, а затем соблюсти процедуру выдела из него в натуре соответствующей доли, если это возможно, предписала экономколлегия.
ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Суды должны предложить Коваленко уточнить иск, обсудить привлечение к делу других долевых собственников и правообладателей участка, изучить возможность выдела и проверить, не нарушит ли он в запрошенной конфигурации права других собственников.