Предприниматель Алан Кокоев в 2016 году построил многоквартирный дом в Новороссийске. С августа 2017 года начались продажи квартир. В 2021 году жильцы выбрали компанию «Цемесская Бухта» и поручили ей управление домом. Вскоре УК подала на предпринимателя-застройщика в суд и потребовала безвозмездно устранить выявленные за время эксплуатации недостатки, отремонтировать тротуарную плитку и протекающую крышу (дело № А61-393/2023).
Три инстанции отказали компании. Суды посчитали, что к отношениям между застройщиком и жильцами подлежат применению нормы защиты прав потребителей. Установленный законом двухлетний срок для предъявления требований к продавцу давно истек, а значит исковое заявление не подлежит удовлетворению.
Обращаясь в Верховный суд управляющая компания говорила, что суды не учли предпринимательский статус застройщика. Из-за этого ни пятилетний гарантийный срок, ни трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с даты обнаружения недостатков, не истекли.
Экономколлегия указала на то, что суды ошибочно применили положения о защите прав потребителей: два года для предъявления покупателем требований. Тогда как надо учитывать пятилетний гарантийный срок лет. При этом он подлежит исчислению не ранее момента передачи жилого помещения (22 августа 2017 года). По мнению ВС, суды неверно применили срок исковой давности для УК. Три года надо считаются со дня заявления о недостатках, которые на момент обращения в АС (27 января 2023 года) не прошли.
Помимо прочего, ВС напомнил о том, что в судах не исследовали недостатки работы застройщика и не определили, кто должен доказывать их наличие или отсутствие. Экономколлегия отменила акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение.